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17 Octubre 2016

Marta Cladera: “España es uno de los países más solicitados por los fondos”

Marta Cladera de Codina se incorporó en 2013 al área inmobiliaria de TH Real Estate tras haber pasado nueve años en Grupo Lar como Asset Manager, donde tuvo oportunidad de conocer todas sus áreas de negocio. Durante ese tiempo, estuvo involucrada en el desarrollo, la adquisición y la gestión de activos inmobiliarios en el sector retail por un valor total superior a los 650 millones de euros. Licenciada en Economía por la Universidad Complutense de Madrid, trabajó en el sector bancario en Eslovaquia antes de hacerlo tres años en Telefónica, en su departamento financiero, para decidir, a continuación, que quería dedicarse “al business” y realizar un MBA en el Instituto de Empresa, lo que le llevó a Lar y, por un tiempo, a París. En 2013, se incorpora al área inmobiliaria de Henderson –que contaba  con oficina en España desde 2007–, compañía que un año después pasa a ser TH Real Estate.

Actualmente, supervisa el Asset Management de nueve activos desde España y está involucrada directamente en el día a día de la gestión de proyectos de gran importancia para su firma. TH Real Estate es una gestora de fondos que se dedica a la inversión y la gestión de activos inmobiliarios y que nació en 2014 como resultado de la unión de dos compañías históricas, Henderson y TIAA-CREF, explica la propia Cladera. La primera realizaba negocios en Europa y Asia y TIAA es el mayor fondo de pensiones de Estados Unidos, el de los docentes del país norteamericano. A finales de 2014, TIAA adquirió el 100 % de la joint venture y hoy en día gestiona fondos con capital propio y de inversores ajenos.

Acaba de asumir la dirección de Negocio para Iberia de TH Real Estate, responsabilidad que ostentaba hasta ahora Manuel Martín, que liderará la región sureste de TIAA, con sede en Florida, desde el 1 de enero. ¿Cómo afronta esta nueva etapa profesional?

Con muchas ganas, motivación y alegría, ya que cuento con un equipo entregado y excepcional, del que presumir, que es la base para crecer. Ahora gestionamos desde España 1.100 millones de euros. Pues bien, nos gustaría llegar a final de año a los 1.500 y superar esa cifra en 2017, es decir, seguir invirtiendo, gestionando y contando con la confianza de nuestros inversores.

¿Cuáles son los principales activos que gestiona la compañía desde España?

Es importante señalar que desde aquí llevamos también Portugal y Brasil. Gestionamos Nervión Plaza en Sevilla, L’Aljub en Alicante, Miramar en Fuengirola (Málaga), Islazul en Madrid, adquirido en 2014, y NorteShopping en Oporto, considerado el tercer mejor Centro Comercial del país vecino, además de un mall en la ciudad brasileña de São Paulo también comprado en 2014.

En nuestro país existen unos 550 Centros Comerciales, 15 millones de metros cuadrados de SBA y alrededor de 30.000 operadores. Algunos analistas dicen que el mercado está maduro e, incluso, agotado y, sin embargo, el interés de los inversores parece mantenerse y la economía crece a pesar de las circunstancias políticas. ¿Hay recorrido para el sector?

Desde el punto de vista de la inversión en activos terminados, sí. Pienso que sigue habiendo oportunidades no solamente en las grandes ciudades sino también en zonas secundarias. Hay Centros Comerciales y activos con mucho potencial en los que recomendaríamos invertir. Mientras los tipos sigan bajos y haya liquidez en el mercado, España continuará siendo un objetivo para los inversores, como percibimos con nuestros propios fondos. Es uno de los países más solicitados, por eso no creo que su mercado esté saturado ni maduro. Se siguen haciendo operaciones. Por otro lado, si hablamos de si caben más Centros Comerciales, para mí existen determinadas zonas donde sí. En el sur de Madrid o en Coruña, Zaragoza u Oviedo probablemente no, porque están muy llenas, pero no es así en otros lugares como País Vasco, Cataluña y Baleares y hay áreas en muchas provincias donde no sería oportuno promover un gran Centro Comercial pero sí por ejemplo un parque de medianas.

¿Cuáles son los grandes atractivos de España? ¿La seguridad que ofrece el segmento a largo plazo? ¿El enorme tirón del turismo?

Las dos cosas, pero también el interés de los inversores se debe a que la crisis ha obligado a bajar las rentas y los operadores han ajustado sus márgenes. Comprar un activo cuya renta está por debajo de mercado para esperar a que suba es muy atractivo.

La fragmentación parlamentaria y la imposibilidad de llegar a acuerdos que permitan formar Gobierno, ¿es algo que los inversores están perdonando, pues seguimos creciendo por encima de las previsiones?

Hay diferentes tipos de inversores, a algunos les está afectando mucho y están paralizando operaciones y otros en cambio tienen otras prioridades… La venta de Diagonal Mar se cerró tras el Brexit y con el tema latente de la secesión en Cataluña, en apenas cinco semanas. En general, se percibe seguridad. No obstante, esta situación no puede permanecer sine die. La incertidumbre es mala para el mercado.

¿Se ha construido bien nuestro parque de Centros Comerciales?

Los que se están haciendo en los últimos años son totalmente top y no tienen nada que envidiar a los de fuera. Pero muchos necesitan renovaciones y eso es una oportunidad: la compra de activos que necesiten gestión, reposicionamiento y, en definitiva, un cambio.

¿Por qué tipo de centro apuesta TH Real Estate?

Tenemos fondos muy core que invierten en activos prime en grandes urbes como Madrid, Barcelona y Bilbao, que tienen menos riesgo y dan lo que se llama en inversión un ingreso recurrente. Es una tipología de producto. Pero hay otro tipo de fondos, los non-core, que no son oportunistas y que se dirigen a ciudades secundarias, a activos que necesitan mejorar su gestión. Lo más importante para mí es que tengan una buena zona de influencia, que las ventas tengan sentido para los operadores y que no se encuentren en un área muy saturada de Centros Comerciales.

“En nuestro país existen muchos Centros Comerciales y activos con mucho potencial en los que invertir”

¿Por qué ha sido Islazul una historia de éxito para la compañía desde su compra en 2014?

Los centros tienen un ciclo de vida. Islazul abrió en plena crisis, en 2008, y nosotros aprovechamos el momento. Cuenta con las dimensiones adecuadas, el área de influencia es inmejorable, su arquitectura estupenda y todavía tiene mucho potencial. Confluyen muchos factores.  Cuando compras un centro, hay cosas muy sencillas que se pueden hacer e impactan mucho en el consumidor. Y por supuesto hay acciones mucho más caras. Lo fundamental es cuidar los activos e invertir en ellos. En España, cada tres o cuatro años los hoteles se renuevan porque así lo demandan los touroperadores. Eso requiere inversiones y es algo que el sector hotelero tiene asumido. En el del retail antes no era así, pero ahora sí. Para mí es fundamental y básico hacer un buen business plan durante la compra y entender bien el activo. Existen varios factores para que una inversión tenga éxito y también depende del tipo de fondo del que hablemos. Hay que saber qué busca cada uno y cuál es el riesgo.

¿Cuál es su balance en cuanto a las inversiones realizadas en nuestro país por TH Real Estate desde su puesta en marcha en 2014?

Muy positivo. En 2014 se adquirió Islazul, donde el primer año firmamos 60 contratos: 30 renovaciones y 30 nuevos. Estamos trabajando en su gestión activa para continuar su transformación. Tenemos alguna nave logística y estamos mirando oficinas porque estamos diversificando, pese a que el 90 % de los activos que llevamos desde España son de retail y en la compañía ese porcentaje es de un 70 %, aproximadamente. En lo que no entramos es en residencial.

¿Piensa que habría que revisar la fiscalidad española para atraer inversiones tras el Brexit, en particular a Madrid?

Siempre se puede hacer más para atraer inversiones, sin que eso signifique que haya que dar carta blanca a las empresas, porque sería un agravio comparativo. Se hizo muy bien con las socimis, que tenían un régimen tan complicado de cumplir que en dos años no se creó ninguna. Se decidió flexibilizarlo y en dos meses había cinco. España estaba empezando a salir de la recesión y apareció un vehículo de inversión fiscalmente interesante para extranjeros con rentas bajas. En España tenemos que incidir en la fiscalidad pero hay ciudades como Madrid y Barcelona muy preparadas para atraer empresas extranjeras. En 2030, Madrid, que ya es la tercera ciudad de Europa, será una de las top del mundo.

¿Cuáles son sus objetivos?

Me gustaría seguir creciendo y comprar algo para cada fondo. Los que se acaban de crear necesitan inversiones, pero no vamos a proponer cualquier cosa, buscamos rentabilidad. Hemos lanzado el European City Fund que invierte en oficinas, retail y logística en ciudades de toda Europa, en 42 en concreto hasta ahora. Se acaba de poner en marcha el mismo en Estados Unidos y la idea es promoverlo también en Asia. Tenemos otro dedicado a oficinas y uno más a logística, además de los core y non-core en España, Italia y Portugal. Este último se gestiona desde aquí para los tres mercados. Ya tenemos invertidos 250 millones y la idea es continuar. No hay límite si encontramos buenos productos.

“La mujer aún toma hoy más o menos el 80 % de las decisiones de compra”

¿Sigue siendo la mujer la que toma las decisiones de compra o eso está cambiando?

Ahora mismo lo es y lo seguirá siendo pero hay un ligero cambio. La mujer toma hoy más o menos el 80 % de las decisiones de compra. Lentamente, ese porcentaje bajará porque existen ya muchos operadores de moda hombre, sobre todo juvenil. Los retailers diversifican cada vez más y los apartados de hombre y de joven incrementan su importancia en sus gamas de producto. No olvidemos que la moda es esencial en los Centros Comerciales.

¿Se ve por muchos años en el negocio?

Me encanta este sector, me encanta mi tarea, me lo paso muy bien y espero seguir en él, me motiva muchísimo. Además, ves tu trabajo reflejado en los activos. Las operaciones financieras no son tangibles pero el Real Estate, sí. Eso sí, es imprescindible visitar los activos, estar en el terreno y mojarse, no se puede hacer este trabajo sin salir.



     
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