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18 Febrero 2016

“Somos optimistas mientras el cuadro macroeconómico siga evolucionando positivamente”

Por Gonzalo Senra, Head of Retail Investment

 


Hace un año hablábamos de la buena salud del mercado de inversión en Centros Comerciales, que alcanzaba en 2014 un volumen récord de 2.500 millones de euros. En ese momento ya avanzábamos que 2015 se parecería mucho a 2014, y así ha sido, con un mercado que de nuevo ha rondado los 2.400-2.500 millones de euros y casi 40 transacciones incluyendo todo tipo de producto y perfil.

En general, la comunidad inversora internacional ha mantenido su apuesta por España. Hemos visto como tanto las grandes gestoras de fondos como las inmobiliarias cotizadas han continuado con su programa de adquisiciones. En el primer grupo merece la pena mencionar que las gestoras tienen nuevas fuentes de capital, fondos y cuentas gestionadas que pueden cubrir un amplio rango de producto desde value added a core, inyectando mucha liquidez en el mercado.

En cuanto a las cotizadas, no solo las socimis han mostrado mucha capacidad de compra, atrayendo inversores institucionales en sus recurrentes ampliaciones de capital y emisiones de bonos, sino que también grupos foráneos como Klépierre o Intu Capital mantienen una apuesta fuerte por España. En este capítulo merece la pena mencionar como además de la consolidación de socimis como Lar España, Axiare o Merlín Properties, esta última formando parte del IBEX 35 desde el mes de diciembre, han hecho aparición nuevas entidades como Trajano, gestionada por Deutsche Asset and Wealth Management. Para 2016 esperamos nuevas apariciones y una continua progresión de las ya mencionadas.

En cuanto a oferta, hemos visto como el producto de perfil core ha atraído fuerte competencia entre los inversores, precisamente por su escasez, tendencia que se mantendrá previsiblemente en 2016. Operaciones como Plenilunio, Puerto Venecia o Zielo han mostrado la capacidad de atraer capital de diversas procedencias, ya que España sigue ofreciendo rendimientos diferenciales frente a otros países de nuestro entorno como el Reino Unido, Alemania o Francia. CBRE establece la yield prime para España en el entorno del 5.0 % frente al 4.00-4.25 % para Francia o Alemania, o al 3.75 % para el Reino Unido.

Quizás en el rango core +/value added haya habido algo más de oferta, siendo un nicho de inversores más limitado por la necesidad de tener plataformas con capacidad de gestión muy especializadas.

En este grupo hay nuevos inversores que generarán competencia y que deberían marcar la evolución en 2016, con cierto recorrido de compresión de yields. En general aunque las yields han continuado su camino de compresión, los valores capitales siguen aun claramente por debajo de las cifras alcanzadas en el boom de 2005 a 2007, ya que las rentas solo ahora comienzan el camino de la recuperación. Después del tímido crecimiento de las ventas minoristas de 2014, 1 % según datos del INE, 2015 parece consolidarse con un 2,1 % a noviembre, que previsiblemente se acercará al 3 % para el año completo. El portfolio de activos bajo gestión de CBRE, que incorpora una buena muestra del mercado, marcaba un 6,4 %, también en noviembre. Como nota significativa, este crecimiento de ventas duplica al de afluencias, 3 % también en noviembre, de lo que se puede concluir que el poder adquisitivo de las visitas ha mejorado claramente, incrementando el ticket medio.

No solo hay más afluencias, sino que cada visita gasta más de lo que hacía el año anterior. Este panorama debería abrir la puerta a una moderada subida de rentas o, al menos, a una reducción de los gastos no recuperables vía reducción de las bonificaciones de renta y mejora de los ratios de ocupación. En 2014 y 2015 los valores han crecido principalmente por una rápida compresión de yields, mientras que en 2016 deberíamos empezar a ver cómo el crecimiento de NOI, vía subidas de renta efectiva o mayores tasas de ocupación, apoya el recorrido al alza de los valores.

En cuanto a perspectivas, esperamos un mercado algo más estable en 2016, siendo nuestro escenario base un volumen de inversión algo más reducido que en los dos años previos, entre 1.500 y 2.000 millones de euros, dependiendo de si algún activo de gran tamaño sale a mercado. A pesar de que el pipeline en estas primeras semanas del año parece algo limitado, apostamos que la fuerte demanda inversora dará algo de recorrido a las yields, y creará por tanto su propia oferta. No descartamos que algunos de aquellos compradores que se adelantaron al ciclo comiencen a plantearse venta selectiva de activos a partir del segundo semestre de 2016 en función de la evolución del mercado.

Esta perspectiva puede presentar variaciones si el panorama político, que presenta cierto nivel de incertidumbre en el momento en que se escriben estas líneas, no se reconduce positivamente en las próximas semanas. En caso contrario podrían levantarse algunos recelos en la comunidad inversora que, con probabilidad, retrasaría decisiones de inversión hasta la eliminación de los riesgos percibidos.

A pesar de ello, somos optimistas mientras el cuadro macroeconómico siga evolucionando positivamente, y los KPI del sector mantengan el buen tono de los últimos meses. En definitiva, prevemos un 2016 con un mercado muy potente, quizás algo menor en volumen respecto a los dos ejercicios anteriores, pero con un nivel de liquidez similar. Nos zambullimos pues en un nuevo año apasionante. Gonzalo Senra, Head of Retail Investment



     
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