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19 Octubre 2016

Gonzalo Senra: Optimismo sobre la evolución del mercado

Por Gonzalo Senra, director nacional de Retail Investment, CBRE España

Tras dos años récord en el mercado de inversión en Centros Comerciales, con volúmenes en torno a los 2.300 millones de euros, el tibio comienzo de 2016 parecía anticipar una desaceleración.

Desde CBRE, sin embargo, nos manteníamos optimistas sobre la evolución del mercado. La tendencia positiva de los indicadores macroeconómicos en general, y de los fundamentales vinculados al retail en particular, junto con el mejor y mayor acceso a financiación y el capital disponible para inversión, justificaban nuestras expectativas. La demanda estaba preparada y así se ha demostrado cuando se ha generado oferta que, ciertamente, ha necesitado algo más de tiempo para arrancar este año. De ahí la engañosa poca actividad de los primeros meses.

Durante 2014 y 2015, la mayor parte de las transacciones se correspondieron con activos que habían quedado bloqueados durante los años de crisis y cuyos propietarios estaban esperando el momento de mercado propicio para encontrar comprador. En 2016 todavía nos encontramos esta situación, aunque en menor medida, tomando protagonismo transacciones en las que el vendedor es uno que compró en los albores de la recuperación, tomando un riesgo y adelantándose al ciclo, con la expectativa de hacer una gestión rápida y mejorar valores vía compresión de yield y mejora de ocupación y rentas.

En cuanto ese mix ha generado el retorno esperado, han comenzado estas ventas de segunda generación que, para producirse, necesitan una demanda con vocación más a largo plazo, proveniente de fuentes de capital con un perfil de riesgo más bajo y con expectativas de retornos acordes a ese riesgo.

Este proceso se ha hecho patente especialmente en el rango de producto de mayor calidad. Se ha demostrado que cuando hay producto realmente prime en venta, el mercado español atrae el interés de inversores con coste de capital muy bajo. El diferencial respecto al bono y a la rentabilidad neta de los Centros Comerciales de similares características en países como Alemania, Francia o Reino Unido (entre 50 y 75 puntos básicos más baja) hacen de España un destino atractivo de inversión. Los datos macroeconómicos generales y los propios fundamentales del retail español siguen marcando una tendencia positiva, especialmente cuando se ponen en comparación con los de otras economías principales de la zona euro, por lo que el mix de retorno inicial y la tendencia de ventas y rentas apoya valoraciones agresivas.

Hay además un factor que acentúa el atractivo de este tipo de activos: su escasez. La mayor parte de los Centros Comerciales prime están en manos de inversores especialistas con vocación a largo o muy largo plazo. Por ello, la competencia que se genera en procesos de venta es un factor que irremediablemente afecta la valoración al alza.

La venta del Centro Comercial Diagonal Mar, ubicado en Barcelona y recientemente adquirido por un fondo de inversión gestionado por Deutsche Bank, sería el ejemplo por excelencia. Un activo prime, consolidado y con una tendencia muy positiva es capaz de generar la atracción de un grupo amplio de inversores con perfil muy core, generando un proceso realmente competitivo.

Curiosamente, la incertidumbre política no ha afectado negativamente a esta tendencia, quizás porque no es una situación exclusiva de España, quizás porque todo el mundo descuenta un resultado finalmente razonable, dentro de todo este proceso de elecciones consecutivas. En cualquier caso, es difícil saber si en un entorno político más favorable, la tendencia no habría sido aún más positiva.

Nos queda el siguiente paso, necesitamos que esa demanda con vocación a largo plazo se haga más densa también fuera del mercado de activos prime, que al fin y al cabo es una pequeña parte del mercado. Echamos de menos todavía que activos estabilizados, con ubicaciones menos evidentes o con algunos factores de riesgo razonable, se encuentren con una demanda más amplia de inversores. Es en esta ‘clase B’ donde debería consolidarse la tendencia iniciada con los activos prime y de hecho empezamos ya a detectar tímidamente algunos inversores nuevos aproximándose a activos de este perfil. De este modo, se deberían generar procesos más competitivos y, en consecuencia, algo de recorrido en valores.

Entendemos que un 2017 libre de incertidumbre política y con un buen tono de evolución económica sería el caldo de cultivo ideal para que este paso se produzca. Ojalá el año que viene por estas fechas podamos confirmarlo.



     
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