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15 Julio 2013

España, mercado atractivo para la inversión

España sigue siendo un mercado atractivo para la inversión.

La fase crítica de incertidumbre empieza a despejarse y nuestro país recupera la credibilidad internacional perdida, a pesar de la gran acumulación de problemas macro que siguen lastrando el ya anunciado final de la crisis que, en consecuencia, tardará en visualizarse.

El año pasado, el peor en décadas –al borde de la intervención– supuso un punto de inflexión en el que, a pesar de todas las dificultades, España se situó como cuarto país de Europa más atractivo para la inversión extranjera, especialmente en algunos sectores.

Aunque la falta de confianza y el pesimismo podían hacer pensar lo contrario, lo cierto es que España ha mantenido la tendencia al alza iniciada en 2011, mientras la debilidad del consumo, las medidas de austeridad y la lucha por reducir el déficit han generado una situación ‘incómoda’ para la inversión.

Los países que más apostaron por España fueron Estados Unidos, Alemania y el Reino Unido. Por áreas de actividad, servicios y software son los que concentraron mayor interés, seguidos del sector financiero, del químico y de la automoción.

Esta vuelta al interés por España, aunque leve e incipiente, es fruto del impulso en la confianza de los inversores debida a la mejora de la competitividad de la economía española.

Para 2013, el diagnóstico de los inversores mezcla el optimismo con el realismo a partes iguales, pues los analistas son conscientes de que el final de la recesión llegará, aunque consideran que el coste habrá generado consecuencias demasiado duras, a pesar de lo cual, sectores como el retail mostrarán de nuevo su impulso. 

Luis Vila, Country manager de Vastned Retail España y Portugal , Vicepresidente Primero de La Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC)

SIN BOLA DE CRISTAL

A grandes rasgos podemos decir que continuamos viviendo momentos de grandes turbulencias. Aunque hay algunos indicadores que pudieran estar dando señales de una posible estabilización económica, aún persisten muchas incertidumbres.

Parece que la ansiada recuperación llevará todavía algún tiempo, sobre todo hasta que se traduzca en mejoras del consumo, motor de nuestra industria.

Por otro lado, debemos acostumbrarnos a la nueva realidad del mercado de Centros Comerciales que va a suponer un muy reducido número de nuevas promociones, aunque sí veremos crecimientos muy moderados en el sector por la vía de las posibles ampliaciones.

No obstante, se comienza a vislumbrar algo más de optimismo y aquellos inversores extranjeros, –sobre todo oportunistas y value added, puesto que en estos momentos ambos buscan rentabilidades parecidas–, que a finales del año pasado intuíamos iban a comenzar a acercarse con interés al mercado español, parece que están desembarcando.

Es verdad que todavía no hemos visto ninguna operación significativa de inversión, y que los inversores son extremadamente cautos a la hora de analizar los riesgos que aún existen en nuestra economía (elevadísimas tasas de paro, continuada recesión, incrementos impositivos, madurez del mercado de Centros Comerciales, etc.). Sin embargo, sí que se comienza a ver mucha actividad que con bastante probabilidad nos lleve a contemplar operaciones de compraventa de algunos activos de aquí a final de año.

Todo parece indicar que nos estamos acercando a un buen momento para la inversión inmobiliaria comercial en España por lo que ahora es importante tener los activos en las mejores condiciones posibles de imagen, ocupación, mezcla comercial y con planes de negocio y de reposicionamiento claros.

Solo queda que terminen de encontrarse los niveles de oferta con los de demanda, porque interés y dinero hay en el mercado.

La duda es si estamos ya en el momento óptimo o hay que esperar aún unos meses pero, como nadie tiene la bola de cristal, hemos de conformarnos por el momento con la buena noticia de que hay un cambio de sentimiento hacia nuestro país que con seguridad se traducirá en una materialización de las oportunidades que sin duda ofrece el mercado. 

Christophe Mouton, Ceo de Corio España

Si comparamos con el año pasado, época en la cual España estaba prisionera de la crisis de la deuda pública (soberana) y no se acercaba casi ningún inversor que fuese core o distress, se puede decir que la tendencia ha cambiado.

También es cierto que desde hace algunos meses nos cruzamos con inversores que están investigando el mercado Español.

Una gran parte de estos proceden de Suramérica y algunos otros del norte del mismo continente. Sin embargo, los inversores tradicionales europeos siguen siendo aún muy discretos.

Este cambio en la tendencia no significa que vayamos a asistir a numerosas transacciones de ventas de activos o de deuda en el sector del retail, porque el mercado está aún lastrado por la falta de financiación y, por otra parte, los inversores buscan esencialmente activos con niveles de rentas netas y de ocupación estables que se aprecian principalmente en los centros primes, activos que de momento no salen a la venta

Alberto Bravo, Managing director de Property Management de Sonae Sierra en España

En la actualidad, nos encontramos en un momento en el que se prevén grandes operaciones y planes de expansión futuros, aunque será necesario esperar a la recuperación efectiva de la economía y, especialmente, del consumo para que estos planes se efectúen. En los últimos meses, han sido noticia diferentes operaciones de grandes comercios de moda o tecnología que han apostado por estrategias de expansión que serán efectivas en el medio y largo plazo.

Estas operaciones empujarán al sector de los Centros Comerciales a emprender nuevas inversiones que permitan una revalorización de sus activos a través de ampliaciones, remodelaciones y cambios de usos. A pesar de ello, no prevemos nuevos desarrollos excepto en puntos muy concretos del país.

Por otra parte, esperamos que los efectos positivos sobre el empleo de la ley de liberalización de horarios comerciales puesta en marcha en la Comunidad de Madrid hace un año sirva de estímulo para que otras comunidades tomen medidas en este sentido, ya que animan al consumo y son atractivas para nuevos operadores internacionales, mejorando así la oferta comercial del sector en España.

Esther Escapa, Head of Acquisitions & Developments Ibérica de Axa Real Estate

Si hablamos de inversores Institucionales, quizá podríamos señalar un cambio incipiente de actitud, cierto tímido interés por el análisis de producto prime retail.

Es cierto que algunos inversores institucionales se muestran dispuestos a analizar producto prime, tanto en high street como en Centros Comerciales, puesto que se entiende que nuestro país podría estar ofreciendo precios interesantes, pero la falta de producto realmente de calidad en el mercado, así como la falta de financiación y los datos muchas veces desalentadores de ventas retail vienen frustrando el avance y el cierre de las transacciones.

En cuanto al inversor privado, merece la pena mencionar las varias operaciones de espacio prime en high street que hemos visto cerrarse en los últimos tiempos , pues estas transacciones ilustran la confianza tanto del operador retailer como del inversor (normalmente local) en este segmento del mercado retail.

Percibo muy poco interés por el producto retail secundario o de added value.

Manuel Martín, Director general de la división inmobiliaria de Henderson Global Investors en España

Los temores de que España pudiera salir de la eurozona prácticamente se han disipado y la atención vuelve a centrarse en los fundamentos económicos e inmobiliarios.

Puesto que el mercado del alquiler seguirá sufriendo hasta que se recupere la demanda, puede que a los inversores potenciales les convenga más mantenerse a la espera por el momento. Si bien, aquellos que estén familiarizados con España y sean realistas en términos de precios podrían encontrar oportunidades de compra interesantes.

En un mercado con un número reducido de transacciones, los family offices dominaron el sector, mientras que los inversores extranjeros prácticamente huyeron. Los inversores privados mostraron interés por locales prime en grandes calles comerciales y por oficinas de calidad, dejando los Centros y Parques Comerciales a las firmas de capital riesgo. Sin embargo, la rentabilidad exigida por estas respecto a los activos de buena calidad no se ajustó en absoluto a las expectativas de los vendedores, lo que sugiere que es en este espacio donde podrían surgir oportunidades.

Pero, a pesar de todos los escollos, si se investiga el mercado en profundidad, una selección cuidadosa de inmuebles puede reportar atractivas rentabilidades ajustadas al riesgo en relación con otros países del núcleo de Europa. Sin duda, ha llegado el momento de estudiar el mercado con más detalle.

Fátima Saez del Cano, Director de Patrimonio de Grosvenor Fund Management Europe

Como vendedores y compradores de retail en España actualmente, vemos los dos escenarios.

Como vendedores, la falta de compradores de producto que no sea ni prime ni distressed hace que la exigencia de rentabilidades por parte de los inversores se incline totalmente hacia el rango demandado por los segundos. Sumado a la falta de financiación, hace todavía más inalcanzable los requerimientos de retribución del capital. Creemos que esta es la razón para la falta de operaciones de rango medio.

Sin embargo como compradores vemos que el producto prime sigue caro en términos de rentabilidad, comparado con los criterios de riesgo que se pueden aplicar a España, cuando se referencia a la deuda soberana. En realidad debido a la bajada de rentas y pequeño ajuste de yield, los valores m2 comienzan a ser atractivos, medidos por un criterio de sostenibilidad en el tiempo, que es el que Grosvenor aplica, con potenciales de revaloración a medio plazo.

Resulta interesante resaltar que hoy en día se pueden adquirir activos únicos que en otras condiciones de mercado suelen ser inalcanzables, o nunca están a la venta.

Dicho esto, el número de inversores con mayor capacidad e interés serio dispuestos a acompañarnos en la inversión retail en España ha incrementado significativamente desde finales del 2012 y aunque la sensación de que habrá mucho producto hace que el comprador siga esperando ajustes en precio, creemos que ya es el momento en muchos casos.

Fernando San Juan, Associate de Doughty Hanson & Co

El mercado retail está siendo fuertemente perjudicado por la caída del consumo. Esto hace que mantener ocupaciones y rentas en los activos de retail sea más difícil que nunca. Por otro lado, muchos de los inversores más activos recientemente no han estado especialmente interesados en activos retail que no fueran locales comerciales.

Esto está provocando un ajuste de precios y la motivación real de algunos propietarios de retail por vender sus activos, lo que está despertando un verdadero interés entre los inversores internacionales. Si no ha habido más operaciones de retail hasta ahora, ha sido por la falta de interés de los bancos en financiar este tipo de activos. Estamos empezando a ver operaciones oportunistas en activos retail y, sin duda alguna, la tendencia será creciente pues este tipo de activos ofrece posibilidades de creación de valor a través de una gestión intensiva y reposicionamiento de los activos.

 

Pablo Rodríguez, Associate LaSalle Investment Management España

Sí vemos un cambio de actitud de los inversores extranjeros despejadas las incógnitas sobre España (sector bancario, divisa) y volviendo a reconocer el mercado español como un mercado sólido en vías de recuperación y España como mercado de oportunidades.

Igualmente, existe mucho movimiento pero con pocas operaciones que se cierran. Es el momento de los ‘cazatesoros’ asemejándose el mercado de inversión al comportamiento del consumidor de un outlet, las famosas tres ‘B’: bueno, bonito y barato.

La polarización de los productos ha supuesto que el producto prime o semiprime no cambie de manos y lo no prime (o distressed) se penalice hasta niveles cercanos a los costes de construcción.

Hemos visto ya transacciones de las que no se dan referencias pues no responden a estrategias de inversión sino, más bien, a necesidad de salida.

LaSalle Investment Management está presente en España desde finales de los años 90 y nuevamente volvemos a ver la oportunidad que este mercado nos brinda para satisfacer la demanda de nuestros inversores.

Francisco Manchón, Director Nacional de Inversión de BNP Paribas Real Estate

Aunque durante los primeros años de la crisis el sector retail fue protagonista de inmumerables procesos de sale & leaseback de paquetes de sucursales bancarias llevadas a cabo por casi todas las entidades financieras existentes en aquel periodo, hacia mediados de 2010, fueron otros los sectores que ocuparon el primer lugar en la inversión.

Sin embargo, desde hace un par de años, particularmente desde 2012, los locales comerciales han demostrado ser un nicho de mercado de gran atractivo, habida cuenta del volumen de inversión experimentado así como del incremento de la demanda por ser considerado hoy un valor refugio para cualquier perfil de inversor.

Algunos de los factores que han hecho de este un sector de gran atractivo son, por un lado, el hecho de que los volúmenes de inversión son inferiores a otros sectores como oficinas u hoteles.

Esto facilita el acceso a cualquier inversor privado o institucional, nacional o extranjero, en un mercado en el que no existe finciación. Por otro lado, los contratos de alquiler son, por lo general, de mayor duración que en otos tipo de inmuebles. Además, existe un mayor número de oportunidades que en otros mercados y, por último, las tasas de rentabilidad pueden llegar a alcanzar niveles superiores al resto de activos inmobiliarios.



     
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