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06 Noviembre 2012

España, ¿mercado atractivo para los fondos de inversión?

¿Considera que el sector del retail en España es ahora mismo (en lo que queda de año y en 2013) un mercado de inversión atractivo para los fondos?


José Manuel Llovet, head of Retail Capital Markets de Jones Lang LaSalle

El mercado de inversión inmobiliario en general sigue siendo atractivo para los inversores inter­nacionales y también lo es el mercado retail en particular. Pero debemos asumir que este mercado ha cam­biado radicalmente. En un momento de tanta volatilidad, el inversor busca buenos activos, que puedan recuperarse cuando mejore la situación económica, a precios bajos que le permitan controlar riesgos e invertir en el relanzamiento comercial. Se producirán pocas transacciones, aunque entien­do que el porcentaje de éxito sobre procesos iniciados va a mejorar significativamente por una actitud más flexible de los vendedores.

Patricio Palomar, head of Research & Investment Strategy de CB Richard Ellis

El retail ha sido, es y será siempre un sector de inversión atractivo para los fondos institucionales.  El mercado se ha polarizado extraordinariamente, y los inversores buscan centros de gran tamaño, pero con dimensiones ajustadas al área de influencia donde se ubican, y unos niveles de ocupación superiores a 90 %, con inquilinos solventes y un rendimiento aceptable en sus ventas, descartando el producto que no cumple con estos parámetros. El producto que más se demanda son los centros prime ya consolidados, y los ‘regionales dominantes’ con potencial crecimiento en el ciclo ‘afluencias-ventas-rentas’. 

Alfonso Brunet, head of Office & Acquisition de Pradera

Claramente el mercado de inversión retail en España se ha paralizado en los últimos meses, prueba de ello es que no se han realizado operaciones significativas en lo que va de año. Una de las razones fundamentales es la falta de financiación que provoca desencuentro en precios entre compradores y vendedores. El mercado se perfila muy oportunista para los próximos meses con los fondos buitre ofertando precios bajos por centros de buena calidad que solo se venderán si tienen problemas de liquidez o financiación. En nuestras conversaciones con inversores extranjeros entendemos que España será un mercado atractivo en el largo plazo una vez se aclare la situación macroeconómica.

Alexandre Fernandes, head of Asset Management Spain & Portugal de Sonae Sierra

De acuerdo con el cuadro macroeconómico lanzado recientemente por el Gobierno y diversos organismos internacionales como el FMI, la recesión en la economía española se alargará durante 2013. Esto significa, entre otras muchas cosas, una agenda de austeridad en el corto plazo y que el sector de retail seguirá viéndose lastrado por un menor nivel de consumo de las familias. A pesar de ello, pueden producirse operaciones que revitalicen el sector, siempre que se abra el acceso a la financiación. En este sentido, tan importante será el acceso a la financiación de las empresas como de las familias.

Esther Escapa, head of Acquisitions & Development Ibérica de Axa Real Estate

El abanico de inversores que consideran invertir en España es reducido, y su interés se centra en activos prime, descartando el análisis de activos secundarios o con problemas derivados del contexto económico. Cuando de análisis de activos prime se trata, el interés existe, no obstante las malas perspectivas de crecimiento y consumo hacen que el inversor institucional extranjero que se acerca al retail prime español espere que un retorno y yield inicial (bien en exceso de los valores históricos) compense el nivel de riesgo que percibe, puesto que entiende que los inquilinos van a continuar siendo muy negativamente impactados y la recuperación no se espera en ningún caso antes de 2015-2016. Esta expectativa de retorno o precio hace que las transacciones no se cierren. 

Fernando San Juan, associate de Doughty Hanson

La mayoría de las oportunidades que nos encontraremos los inversores serán principalmente en Centros y Parques Comerciales que estén siendo especialmente afectados por la bajada del consumo y el aumento de la competencia. Los inversores deberán contar con el suficiente know-how y capacidad económica para poner en marcha el plan de negocio necesario para aumentar la ocupación y las afluencias de estos centros. Las soluciones pasarán por desde atraer nuevas locomotoras comerciales, mejorar el mix comercial, aumentar la oferta de entretenimiento, restructurar deuda y hasta realizar las inversiones necesarias para poner en valor los activos. 

James Preston, managing director de Rockspring Iberia

Las desfavorables condiciones macroeconómicas sitúan al sector retail en primera línea de la crisis. Las cifras de ventas de los operadores se están resintiendo añadiendo tensión a las rentas. Algunos operadores no son capaces de aguantar esta situación lo que incrementa los niveles de desocupación con pocas alternativas de reemplazo. Además de lo anterior, existen una serie de factores micro, entre los que destaco la sobre oferta de Centros Comerciales y las deficientes estructuras contractuales, que no debemos olvidar. Es como una calle con un único sentido: si no eres capaz de visualizar un escenario real con ingresos y/o capital al alza y, por el contrario, adivinas múltiples razones por las que tus ingresos y capital podrían verse reducidos, ¿por qué invertir en este sector? Existen excepciones, pero son difíciles de encontrar.

Gordon Smith, country head of Spain de Alpha Real Capital

Seguimos confiando en la capacidad de recuperación del mercado español y, por ello, seguimos buscando activamente nuevas oportunidades de inversión. Estamos seguros de que aquellos que sean capaces de ver más allá de los titulares negativos de la prensa actual serán recompensados. Es necesario que exista una capacidad de innovación al estudiar las diferentes ofertas. Además de las adquisiciones directas, también estamos mirando posibilidades de colaboración y asociación, tanto con las entidades financieras como con los actuales propietarios, para reducir las posibles diferencias entre las expectativas de precio de ambas partes. 

Luis Vila, country manager Spain & Portugal de Vastned

El próximo año los fondos oportunistas podrían considerarlo un buen momento para la adquisición de centros y parques de medianas secundarios con grandes descuentos en precio. Estos fondos están ya analizando posibilidades, pero será muy difícil que veamos operaciones, salvo que nos encontremos con casos de ventas forzadas, porque los potenciales vendedores, por el momento, no están dispuestos a aceptar las bajas ofertas de este tipo de fondos. Respecto a los inversores que buscan activos más prime podrían encontrarse en mejores condiciones, sin embargo se enfrentarán a los problemas de financiación.

Jesús Silva, head of Asset Management Spain de UBS Global Real Estate

Actualmente, el grado de incertidumbre es muy alto y difícilmente asumible por fondos institucionales de perfil core, siendo los fondos oportunistas básicamente los que están analizando oportunidades de inversión, salvo operaciones prime en calle que en ciertos casos sí despiertan el interés de fondos core, privados u otros. Los Centros Comerciales han tenido un comportamiento muy dispar durante los últimos años, y si bien los grandes ‘jumbos’ o algunos centros dominantes en su área de influencia saldrán reforzados de la actual crisis, no ha sucedido lo mismo con muchos centros medianos y pequeños, donde han quedado claras sus debilidades lo cual hará que extrememos la precaución a la hora de invertir dependiendo en qué tipo de producto. 

Israel Casanova, country manager Spain & Portugal de Redevco

A la luz del volumen de inversión realizado en España en lo que llevamos de año, la respuesta a la pregunta tendría que ser claramente negativa. Si hubiera que destacar dos razones que expliquen esta situación citaría: la falta de liquidez del sistema y la previsión de que el consumo privado no remonte hasta entrado 2014, fecha en la que esperamos que las rentas del sector retail toquen suelo. A pesar de ello, no dejo de percibir algunos motivos para la esperanza: es de esperar que el país retorne a niveles de crecimiento a partir de 2014, lo que combinado con el ajuste de las rentas y la mejora del contexto macroeconómico en la eurozona, acaben por atraer el interés de los inversores.



     
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