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El valor de los activos del sector retail se ajusta por la pandemia

Los inmuebles pertenecientes a retail y oficinas experimentaron en 2020 un ajuste a la baja en sus valoraciones, según el Índice_CBRE.

El valor de los activos del sector retail se ajusta por la pandemia

En concreto, el decrecimiento anual del valor de los inmuebles del sector retail fue del -8,23%, mientras que en oficinas fue del -2,19%. Para este ejercicio, el área de Valuation & Advisory Services CBRE ha analizado cerca de 285 inmuebles con un valor agregado superior a los 10.000 millones de euros.

“El impacto de la pandemia en el sector retail, con un ajuste anual del valor de los inmuebles del -8,23%, se ha traducido en un incremento generalizado de las rentabilidades y una bajada en rentas de mercado, sobre todo en high street, provocando una bajada en valores agudizada por los descuentos a corto plazo que ha demandado el sector”, explica Fernando Puente, senior director VAS CBRE España. La interrupción de las ventas y las renegociaciones de los contratos han hecho que se reduzca el apetito inversor. Si bien, el indicador señala que las bajadas han sido diferentes para los distintos tipos de activos. Han variados desde el 4% o el 5% para centros comerciales prime al 15% para los secundarios. A pesar, de que es el sector que ha tenido una evolución más tímida desde 2014, sus activos se han revalorizado un 10% en esos años.

Por su parte, el ajuste experimentado en el valor de los activos del mercado de oficinas en el 2020 ha sido de -2,19%. El mercado estará cada vez más polarizado por parte de los inversores y los ocupantes. La brecha entre los activos prime y los secundarios será cada vez mayor. Si bien, según CBRE las previsiones para este 2021 son que el sector alcance mejores cifras tanto de absorción como de inversión.

Sectores Multifamily y logístico

Los sectores logístico y residencial multifamily cerraron el año con una variación positiva en la valoración de sus activos, según el Índice_CBRE

Con un comportamiento positivo en el cierre de 2020, destacan los activos del sector inmologístico, uno de los que mayor interés ha despertado entre los inversores, que incrementaron su valor un 4%, y los del segmento residencial multifamily (0,69%), también muy resiliente durante la pandemia.

Las valoraciones de los 84 activos inmologísticos analizados (que suman más de 3,2 millones de m2 de superficie y un valor agregado de 2.200 millones de euros) arroja una revalorización anual del 4%. Esta evolución en el año se manifiesta también en los datos del cuarto trimestre, con una variación trimestral del 2%.

“El sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital institucional y es probable que en los próximos meses se incremente el interés por parte de otros sectores, especialmente del retail, además de un aumento significativo en las operaciones de sale&leaseback”, explica Fernando Fuente, senior director VAS CBRE España. El sector está especialmente ayudado por el auge del e-commerce, que se estima que ha crecido en seis meses lo que habría tardado tres años.

En el segmento del residencial Multifamily, uno de los sectores más resilientes y que ha mostrado una gran fortaleza en la recta final del año, el análisis de 128 activos valorados en cerca de 2.300 millones de euros muestra una revalorización anual del 0,69%, y de un 1,8% trimestral. “El buen comportamiento del residencial en rentabilidad durante 2020 y las perspectivas positivas para este año, con una previsión de demanda en crecimiento y un elevado interés del inversor institucional en este segmento, explica que en el índice el Multifamily haya cerrado el año en positivo”, comenta Fuente. La consultora prevé que los hogares en alquiler se incrementarán hasta el 27,4% en 2024, frente al 24% actual.

Evolución de la capitalización de las sociedades inmobiliarias

En cuanto a la evolución de la capitalización de las 76 socimis en el BME Growth y la capitalización de las cuatro sociedades en el IBEX y el Continuo frente a la evolución del IBEX 35, que es el índice de referencia de la renta variable española- se observa cómo desde febrero de 2020 el sector SOCIMI del BME Growth ha tenido una caída en la capitalización del 4% hasta la fecha actual (debido al poco free float de este mercado), mientras que la suma de las capitalizaciones de las 4 SOCIMI del IBEX y el Continuo ha caído un 33% desde febrero de 2020 (llegaron a caer un 48% en marzo 2020) frente a una caída del IBEX 35 de un 17% desde febrero de 2020 (si bien llegaron a caer un 38% en marzo 2020).

La conclusión de este análisis para Daniel Zubillaga, senior director advisory, director nacional de consultoría de CBRE España, es que “el mercado inmobiliario se ha visto más penalizado que el índice general de referencia en España, ya que las cuatro del IBEX y el Continuo han caído casi el doble de lo que lo ha hecho el IBEX 35 desde febrero 2020”.

Por otro lado, en lo referente a las cotizaciones respecto al NAV (net asset value), la suma de las cuatro socimis cotiza con un descuento del 41% a cierre de 2020 (a cierre de 2019 el descuento era del 12%) frente al Developed Europe Index de EPRA que cotizaba con un descuento sobre NAV del 20,5% en enero de 2021. De este modo, las SOCIMI españolas del IBEX y el Continuo cotizan con un descuento sobre NAV del doble que la media de las socimis europeas.

“El hecho de que las SOCIMI del IBEX y del Continuo hayan tenido una caída de valor del doble que el IBEX en el último año y coticen al doble de descuento sobre NAV respecto a cómo cotizan las inmobiliarias en Europa no está correlacionado con la evolución del valor de sus activos inmobiliarios analizada en nuestro Índice”, concluye Zubillaga.

Asimismo, desde la consultora han destacado que la caída no se corresponde con el loan to value de las compañías, que ronda el 40%, y la ocupación de sus activos, de más del 90%.