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Las operaciones de sale & lease back ganan peso en la inversión en retail

Las operaciones de sale & lease back ganan peso en la inversión en retail

El volumen transaccionado en operaciones SLB ascendió hasta cerca de 1.700 millones de euros hasta el cierre del tercer trimestre, superando el total registrado en 2018, y según la consultora inmobiliaria internacional, se esperan nuevas operaciones de este tipo en lo que queda de año.

Con respecto a la distribución geográfica, más de la mitad de las transacciones de este tipo se concentraron en cuatro países: Reino Unido (39%), Francia (34%), España (13%) y Polonia (8%), con un volumen que representa una quinta parte del total registrado en SLB desde el comienzo del año.

“El avance del e-commerce en Europa hace que el sale & lease back sea considerado como estrategia financiera para obtener capital de los activos inmobiliarios y devolverlo a la actividad principal del negocio minorista. Desde la perspectiva de un inversor, es una oportunidad alternativa para obtener activos inmobiliarios e invertir grandes cantidades de capital que, a cambio, proporcionarán flujos de ingresos a largo plazo. Esta tendencia continuará durante el próximo año ya que permite a los inversores arrendamientos a largo plazo a niveles muy atractivos en comparación con otras clases de activos si los fundamentales básicos siguen siendo los correctos como hasta ahora”, explica Salvador González, director de inversión retail en Savills Aguirre Newman. 

En cuanto a áreas específicas, los supermercados son el segmento que ha liderado las operaciones SLB. La feroz competencia de precios en alimentación para mantener las cuotas de mercado ha reducido sustancialmente los márgenes de beneficios en el sector. 

Desde el punto de vista de los inversores, los SLB de alimentación son interesantes por la resiliencia del sector alimentación frente al comercio electrónico, con bajas cuotas de impacto incluso en los mercados con mayor penetración de comercio online.Cadenas de supermercados en distintos países han empleado esta estrategia con mega-deals como el sale & lease back de la cartera de supermercados Sainsbury's en el Reino Unido por Realty Income por más de 500 millones de euros, la cartera de supermercados de Casino en Francia a Fortress Investment Group (392 millones) y la compra de la cartera de Netto de 14 propiedades en Alemania comprada por x + bricks AG a Edeka (precio no revelado). En España, este año Metro Properties ha vendido una cartera de Makro Cash and Carry por cerca de 75 millones de euros.

Según Savills, hasta ahora en 2019 la rentabilidad inicial bruta alcanza 25 pb más que el año pasado al situarse en el 6,47 %, un reflejo tanto de la tendencia del ajuste al alza de las yields de retail como del creciente número de operaciones value-add. Se espera incremento de las rentabilidades en el sector en Reino Unido, Francia, Noruega, Suecia y Portugal y estabilidad en Alemania, Países Bajos, Italia y Polonia. Rumanía es el único mercado donde se anticipan ajustes en los próximos 12 meses. En España, para la tipología SLB, la previsión es de estabilidad en yields, aunque ésta viene principalmente determinada por el sector de actividad del operador.

“Seguirá siendo interesante a medida que avanzamos hacia 2020 ver cómo evolucionan las rentabilidades a medida que los inversores buscan cada vez más una estrategia SLB. Es un mercado de compradores en este momento y, dado que los niveles de comercio electrónico solo parecen aumentar, no sería una sorpresa que el próximo año el porcentaje de SLB sea aún mayor”, añade Lydia Brissy, directora de research Europa.