La segunda vida de los centros comerciales

La rehabilitación y el reposicionamiento de los centros comerciales supone una revalorización del activo para operadores, inversores y clientes y, en consecuencia, un potencial incremento de las rentas.

Las tendencias de vanguardia, con la adaptación de los espacios, han llegado a los centros para responder a las nuevos gustos y exigencias de los consumidores. Y esto se traduce en un paso adelante hacia la modernidad, sostenibilidad y digitalización.

Bajo esta temática se desarrolló el Desayuno Editorial “Rehabilitación y reposicionamiento: la nueva vida de los centros comerciales”, organizado por la revista Centros Comerciales, medio oficial de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales y editado por Grupo Iberinmo, en la sede de Hogan Lovells en Madrid.

El encuentro, patrocinado por BNP Paribas Real Estate, Sonae Sierra y Hogan Lovells, reunió en una mesa de debate a destacados expertos del sector para aproximar cómo los propietarios y los arquitectos buscan una actualización de los centros comerciales para hacerlos mucho más atractivos y confortables para los consumidores y operadores.

Nada más empezar, Antònio Gil Machado, partner del Grupo Iberinmo y moderador de la mesa junto con Teresa Montero, redactora jefe de la revista Centros Comerciales, cedió la palabra a Eduardo Ceballos, presidente de la AECC, además de asset management director en Neinver.

Ceballos agradeció la asistencia de todos los expertos convocados, especialmente a Cristina Pérez de Zabalza, vicepresidenta de la AECC y Head of Retail Leasing Business Development en Cushman & Wakefield, y a Grupo Iberinmo, por la iniciativa de tratar el reposicionamiento de activos en un sector en el que “hay muy pocos nuevos desarrollos”.

“Desde 2015 hay entre cinco y ocho aperturas anuales en España sobre un total de casi 600 centros y parques comerciales. Cada año, crece el parque entre el 0,5% y el 1% aproximadamente, siendo un volumen pequeño”, apuntó Ceballos. “Además, la mayoría de los centros o parques nuevos que abren son de tamaño medio pequeño, de menos de 20.000 m2. Por lo tanto, los desarrollos que surgen son muy puntuales y, en cambio, el parque existente que, afortunadamente, lleva muchos años abierto con centros y parques muy consolidados, va a tener que ser rehabilitado cada cierto tiempo para adaptarse a las necesidades de los consumidores”, añadió.

El reposicionamiento de activos cada vez va a ser más importante; durante 2024, según la AECC, hubo aproximadamente un millón de m2 de centros y parques en renovación, que es algo más del 8% del parque total, por lo que se ha convertido en un segmento clave para los inversores.

También Andrés Candela, counsel de real estate de Hogan Lovells, agradeció que nuevamente Grupo Iberinmo haya escogido su sede para celebrar este tipo de eventos, “que nos ayudan desde el despacho de abogados a tener una visión mucho más en detalle de una tipología de activos como son los centros comerciales”.

Una rehabilitación exitosa de los centros parte de un buen diseño por parte de los arquitectos. Espacios abiertos, con mayor cantidad de luz natural y zonas de descanso más amplias son elementos que consiguen responder a los gustos de los consumidores.

Para Caterina Memeo, socia del despacho L35, el comercio es muy evolutivo: “En los últimos años se han llevado a cabo una serie de reformas para posicionar los activos alineados con las necesidades de la sociedad”.

Desde el punto de vista arquitectónico, los centros comerciales, que desde los años 80 se habían implementado en los extrarradios siguiendo un modelo importado, están siendo rodeados por el crecimiento de las ciudades. Y, ante esto, surge, según Memeo, la necesidad de una mayor abertura de los centros a la urbe, de implantar un sistema de transporte más alternativo y sostenible, así como un mayor predominio del diseño de autor, con espacios más flexibles.

Por su parte, Alejandro León, asset management de Redevco, comentó la experiencia de la rehabilitación de Parque Corredor, en Torrejón de Ardoz, y el momento en que la multipropiedad decide ponerse de acuerdo y renovar sus instalaciones para atender una clientela que es fiel al centro y, de esta manera, atraer de nuevo a marcas importantes. “Con la reforma, en Parque Corredor hemos conseguido que locales que no eran comercializables y fríos en rentas, sean ocupados por las principales marcas”, afirmó.

La reforma de La Vaguada, un centro emblemático en Madrid, supuso también una reinvención para maximizar la sostenibilidad y la eficiencia energética y, al mismo tiempo, mantener la esencia que le confieren los vecinos del barrio.

Precisamente, Sergio Limones, director técnico de La Vaguada, explicó cómo se ejecutó la rehabilitación, a partir de la propuesta de L35, sin perder la esencia del centro y el respeto a la herencia del diseño de César Manrique, que en su origen visualizó un espacio que funcionara como un parque urbano.

Asimismo, durante el debate Íñigo Taboada, head of asset management & business development de Óptima Global Services, enfatizó la importancia de la comunicación con los operadores y clientes mientras se llevan a cabo las obras de reforma y el centro sigue funcionando. “Hay que intentar involucrar a todos los actores de la rehabilitación para que las obras, que causan molestias, se realicen fuera del horario de las aperturas y así poder respetar el descanso de los vecinos que viven alrededor”, expresó.

Para ello, la comunicación antes y durante de la ejecución de las obras es básica. “Es importante crear un buen grupo de control de reclamaciones bien sean de inquilinos o clientes para evitar molestias mayores”, aconsejó Taboada.

Una renovación de un centro comercial es un momento propicio para dotar de flexibilidad a los distintos espacios. En este contexto, Pérez de Zabalza destacó las oportunidades que plantea el centro comercial para distintos usos, como el coworking. “Cada vez son más importantes estos nuevos usos para adaptar el centro a la evolución de la sociedad. Antes ibas a trabajar a la oficina, ahora puedes hacerlo desde un centro comercial”, deslizó.

De la misma opinión fue Pablo Párraga, director de Property Management y Centros Comerciales de BNP Paribas Real Estate, que valoró cómo estos nuevos usos pueden diversificar y hacer más fuerte el activo. “Cuanto más amplia sea la oferta y mayor diferenciación puedas aportar, mejor será la rentabilidad para el centro”, precisó.

Según Taboada, además de la sostenibilidad, un reto que tiene todo el sector es el reposicionamiento de centros comerciales obsoletos, dadas las limitaciones del propio edificio y de la normativa.

En este sentido, en el coloquio se cuestionó la relación de la industria con los municipios para los cambios de uso de los centros. Una relación que Eduardo Ceballos tildó de “traumática”, para añadir después que “el urbanismo en España es demasiado rígido, una situación que, unida a los largos plazos, hace difícil la transformación de los centros para los nuevos usos”.

“Aunque la administración local tuviese voluntad de hacer cambios, hay instrumentos urbanísticos que dependen de las comunidades autónomas; por ejemplo, modificar un plan parcial puede prolongarse durante dos años, un plazo que hace inviable la business plan”, matizó el presidente de la AECC.

Tal es la magnitud del problema en los plazos que Andrés Candela contó cómo hace cuatro o cinco años, un cliente de Hogan Lovells les involucró para la reforma de un centro, aunque finalmente las trabas que puso la administración hicieron que el propietario pasara de querer reposicionar el activo a ponerlo a la venta. Y esto puede tener un impacto en precio o que la operación no salga.

El counsel de real estate de Hogan Lovells también se refirió a la complejidad de los contratos de arrendamientos en los centros comerciales con respecto a otros como el referido al de una nave logística.

Con todo, como expresó Ceballos, la mayoría de las reformas de los centros comerciales son defensivas, intervenciones ligeras pero necesarias: “Y, aunque no es fácil saber cuándo tienes que intervenir en el centro, siempre habrá que actualizarlo”.

No obstante, según Carlos Galguera, senior asset manager de Sonae Sierra, “muchas intervenciones que son defensivas te ayudan a dar flexibilidad a los espacios, anclar a los operadores y atraer nuevas marcas que antes no se planteaban tener presencia en el centro”. Y matizó que “tras años de intensidad de reformas en centros comerciales de Sonae Sierra, creemos que es fundamental dotar a los espacios de flexibilidad para adaptarse a las nuevas tendencias”.

En cuanto a las afluencias de los centros durante y después a las obras de reforma, el director técnico de La Vaguada no sorprendió al decir que las visitas se incrementaron durante la rehabilitación. “Porque es curioso lo bien que responde el consumidor cuando el centro está en obras”, compartió el presidente de la AECC.

También el centro comercial Príncipe Pío, propiedad de Klépierre, experimentó, tras su reformar, un incremento en las afluencias. “En 2024 hemos mejorado las cifras que tuvimos en 2019”, reconoció Juan José Vélez, gerente de este centro.

Sobre las nuevas tendencias, la vicepresidenta de la AECC destacó la evolución de los cines en los centros comerciales, “ya que el tiempo que estás en ocio y restauración incrementa también el tiempo de estancia en el centro”.

Según datos de la AECC, hay un porcentaje menor dedicado a moda y mayor en ocio y restauración, que supone un cambio en la tendencia social. En este sentido, los centros son también puntos de encuentro de la gente, espacios de plaza pública.

“Los centros no son estáticos, evolucionan; primero, el ancla fue el supermercado, después, la moda y, ahora, el ocio”, comentó Íñigo Taboada.

En el capítulo de la sostenibilidad, los centros también han dado un paso hacia adelante para optimizar el rendimiento y adecuar las instalaciones a los requerimientos de los consumidores, cada vez más concienciados con el medio ambiente y la eficiencia energética.

La arquitecta Caterina Memeo explicó que en las rehabilitaciones de estos espacios el primer paso es mejorar los aislamientos, la envolvente, para reducir la demanda de energía y sustituir elementos activos obsoletos por otros más eficientes, sobre todo en lo que a climatización e iluminación se refiere. Estas reformas suponen una oportunidad para implementar fuentes de energía renovable, como paneles fotovoltaicos, o realizar una gestión eficaz del agua y los residuos.

En este camino hacia la sostenibilidad, una renovación integral representa el momento idóneo para mejorar la certificación energética y obtener sellos de sostenibilidad, “algo que ya no es diferenciador, si no absolutamente necesario”, en palabras de Pablo Párraga. “Además”, según Carlos Galguera, “tener estas certificaciones, como BREEAM, es una exigencia para cualquier inversor”.

También la movilidad urbana ha cambiado radicalmente el aprovechamiento de los espacios en los centros comerciales y los parkings reflejan esa realidad con estacionamientos para UBER, Cabify…, puntos de carga eléctrica para bicicletas y patinetes en centros urbanos, parking previo pago para los residentes durante la noche, son solo algunos ejemplos de cómo se han reinventado estos espacios.

En Príncipe Pío, por ejemplo, están incrementado los puntos de cargadores eléctricos, aunque su gerente Juan José Vélez reconoce que, a día de hoy, es un segmento todavía residual porque van a sobrar muchos cargadores para el número de coches eléctricos que tenemos.

También en Neinver el uso de los cargadores eléctricos instalados en sus centros está por debajo del 50%, con una tendencia creciente pero muy sostenida.

Asimismo, la digitalización está cobrando una especial importancia en la actualización de los centros comerciales, porque el cliente busca la conectividad y la generación de contenido. Aunque el mayor reto del big data sea tener la capacidad de análisis. Por ejemplo, en el caso de Parque Corredor, el empleo de la tecnología estuvo enfocado a entender el comportamiento previo y posterior a la rehabilitación.

La inclusión de tecnología en un centro renovado no sólo incrementa el confort de los clientes y los trabajadores, sino que también busca mejorar la experiencia en un entorno omnicanal y conocer los hábitos de los consumidores, coincidieron los expertos que participaron en el desayuno editorial “Rehabilitación y reposicionamiento: la nueva vida de los centros comerciales”.