Los parques comerciales se adaptan a los nuevos consumidores

Sus amplias áreas de aparcamiento y su acceso directo a las tiendas desde el exterior han sido dos de las claves para que este formato sea considerado como más seguro y conveniente. Sus operadores se centran en buena medida en sectores que han mostrado especial resistencia a la crisis sanitaria como alimentación, bricolaje o cuidado de las mascotas. A su vez, los retail parks están apostando por mejorar la experiencia del cliente cuidando el diseño arquitectónico, ampliando las zonas verdes e incluyendo nuevos conceptos de ocio y restauración. Asimismo, el uso comercial se está combinando con otros como centros sanitarios o espacios de coworking. Además, por su configuración y ubicación son ideales para transformarse en hubs desde los que los retailers pueden impulsar su logística de última milla, esencial en un entorno omnicanal.

Los parques comerciales han demostrado ser uno de los segmentos retail más resilientes y que se han adaptado con mayor flexibilidad a los nuevos hábitos de consumo acelerados por la crisis sanitaria. De hecho, algunos propietarios aseguran que han recuperado prácticamente las cifras de afluencias y ventas de 2019.

Para los promotores es un formato que también plantea menos riesgos, ya que su construcción modular puede ser más económica y, además, ofrece una mayor flexibilidad a la hora de adaptarse a nuevos conceptos y usos.

La comodidad en la compra, la oferta diversificada y el espacio amplio son factores que han incrementado el interés de los consumidores post pandemia por este formato. “En gran medida, los parques de medianas permiten conciliar el lado práctico de la compra online con el componente más experiencial y diría casi lúdico de la compra física”, apunta Augusto Lobo, director de retail de JLL España.

El acceso directo a las tiendas desde el exterior, los amplios espacios de parking y el tamaño más amplio de las tiendas han hecho percibir estos complejos como especialmente cómodos y seguros ante la COVID-19. Además, el concepto de parque de medianas ha evolucionado dejando atrás el modelo basado en grandes naves industriales para crear destinos con mayores zonas ajardinadas y una arquitectura más cuidada que mejora la experiencia del cliente. Además, Carlos Alonso, responsable de retail parks en C&W España, destaca el compromiso con la sostenibilidad, ya que, tanto en los proyectos más antiguos como en los más modernos, se están implantando políticas como la generación de energía renovable para autoconsumo, la reducción de residuos, el transporte sostenible, etc.

Los operadores más habituales en este tipo de espacios comerciales desarrollan su actividad en algunos de los segmentos que mejor han resistido el envite de la pandemia, como alimentación, bricolaje, cuidado de las mascotas y equipamiento deportivo y del hogar. Hay un interés cada vez mayor por parte de operadores de ámbitos como decoración y bazar, que, unido a la entrada de nuevas marcas en España, lleva a que este mercado se encuentre en un momento de mucha actividad comercial.

El desarrollo de nuevos formatos de parques comerciales ha propiciado la aparición de operadores que han hecho su incursión en este mercado, como Dock 39 o Milbby, que han diversificado la oferta, convirtiendo a los activos en un destino más atractivo y con mayor variedad de actividades.

Además, se están incluyendo conceptos de ocio y restauración que hasta ahora no tenían tanto peso en la oferta comercial de los retail parks. Estas propuestas están destinadas a mejorar la experiencia del visitante y aumentar su tiempo de estancia, a la vez que se complementa la oferta comercial. Una muestra de esta apuesta por la restauración es la apertura de un establecimiento VIPS en WAY Dos Hermanas. Este es un proyecto de última generación en el que el 20% de sus 48.600 m2 está dedicado al ocio y la restauración. A pesar de ser propuestas que han sufrido especialmente las restricciones de la pandemia, aspiran a ser algunas de las locomotoras de estos espacios una vez se recupere definitivamente la normalidad.

Así, el sector está introduciendo innovaciones que han convertido los parques en centros comerciales abiertos donde conviven medianas superficies, locales comerciales, restaurantes y otros elementos asociados al ocio y el tiempo libre. Asimismo, los promotores y las marcas están introduciendo nuevos servicios que generan una nueva conexión con el consumidor e incrementan las afluencias y la estancia media.

“El modelo de parque de medianas se ha adaptado de forma constante a las necesidades de los consumidores por dos vías principales. Por un lado, a través de cambios en el formato, introduciendo aspectos de experiencia de compra, comodidad y sostenibilidad en línea con lo que vemos en otras clases de activos, y, por otro, a través de una constante adaptación del mix de operadores que se va ajustando a la demanda de los consumidores. En este último aspecto es donde creo que vemos un cambio relevante, que va desde la introducción de nuevas actividades de ocio y servicios, hasta un crecimiento importante del número de retailers que se han especializado en este formato”, resume Augusto Lobo.

De esta forma, se está completando una oferta basada en la experiencia más resistente al incremento del comercio electrónico. Además, debido a su ubicación, cada vez más próxima a los centros urbanos, a la configuración del espacio y a tener tiendas de gran formato, los parques de medianas son excelentes puntos de base para la logística de última milla de los retailers, uno de los principales retos del e-commerce. “Mas allá de un potencial para introducir el uso logístico en parte de algunos parques, la disponibilidad de superficie y la facilidad de carga y descarga de la mercancía pueden efectivamente ayudar a los retailers a utilizar estos activos como hubs para el reparto de última milla”, comenta Lobo.

Sin embargo, la logística de última milla en España no se está desarrollando en parques comerciales como está pasando en Reino Unido u otros países europeos en los que las grandes ciudades tienen una extensión mucho mayor como Londres o París. “En nuestro país tenemos zonas logísticas y parques comerciales a una distancia similar del centro de las ciudades. Si a esto añadimos que las rentas en parques comerciales pueden ser superiores a las de naves logísticas y la baja disponibilidad de locales en parques en las principales ciudades, podemos deducir que la distribución de última milla, al menos a corto y medio plazo, no va a desarrollarse en parques comerciales”, prevé Carlos Alonso.

Aun así, muchos comerciantes están utilizando parte de sus establecimientos como almacén para responder a las necesidades del comercio electrónico, incluida la logística inversa, y están reservando zonas para facilitar el click & collect. Todo esto posibilita que los operadores puedan desarrollar con más agilidad su estrategia omnicanal.

“La mayor parte de los operadores están ajustando las superficies de sus locales debido a la menor exigencia de aprovisionamiento que propicia una logística más eficiente y, de esta forma, controlar mejor sus costes de ocupación para ser más competitivos”, apunta Alonso. De otro lado, los operadores están adaptando los formatos de sus tiendas para que sean más experienciales y ofrecer al consumidor las ventajas de la omnicanalidad instalando opciones de compra como el click & collect, delivery, etc.

El grado de madurez del sector de centros comerciales en España ha llevado al desarrollo de nuevos parques de medianas o al reposicionamiento de los actuales mediante la inclusión de formatos de uso mixto. Sedes de organismos públicos, salas de conferencias, museos, clínicas o incluso coworkings, serán algunas de las actividades que podrán beneficiarse de la buena ubicación y accesibilidad de los parques comerciales, creando importantes sinergias entre todos estos usos.

Desde la perspectiva del consumidor, estos nuevos usos resultan muy atractivos dado que centralizan en un mismo espacio servicios públicos, oficinas, última milla, comercio y restauración, para satisfacer sus necesidades tanto personales como profesionales, especialmente en zonas periféricas.

Así, Ten Brinke ha alcanzado un acuerdo con Clínica Cemtro para abrir una de sus instalaciones en su proyecto Mirasierra Gallery. El desarrollo contará con las denominadas “tres cruces” (farmacia, centro veterinario y clínica sanitaria), donde el visitante tendrá a su disposición estos servicios para el cuidado de su salud y de sus mascotas. El centro comercial también ofrece al cliente un gimnasio Altafit y dos supermercados, Aldi y Ahorramás. Por su parte, Breogán Park combina retail de parque comercial tradicional, con ocio, gimnasio, restauración, coworking y self-storage.