En el marco del Spain Real Estate Summit, organizado por Iberian Property, plataforma de Grupo Iberinmo, se celebró un panel dedicado al retail que reunió a destacados profesionales del sector para debatir sobre la evolución de los activos comerciales y las nuevas exigencias operativas en un contexto de creciente selectividad inversora, bajo el nombre ¿Dónde está el retorno de la inversión en retail?. Moderado por Paul Santos, Head of Retail Iberia de CBRE, el encuentro contó con la participación de Laura Roll, senior investment manager retail de Union Investment, y Vanessa Gelado, senior managing director & country head de Hines Spain. Además, estuvo presente Eduardo Ceballos, presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), cuyo apoyo institucional respaldó la sesión, y que aportó su visión durante la mesa de debate.
Paul Santos destacó los sólidos fundamentos macroeconómicos de España, con una actividad turística muy dinámica, una buena evolución del empleo, crecimiento de la población y una inflación controlada, y subrayó el buen comportamiento operativo del sector retail, con un crecimiento del 4,7% en ventas y una tasa de ocupación del 93%, según los datos del portfolio de CBRE. En 2024, la inversión en retail ha superado los 3.000 millones de euros, lo que ha supuesto un incremento del 20%.
Santos aseguró que, en cuanto al comercio electrónico, ahora entendemos mejor cómo va a afectar al retail físico y cómo están abordando los minoristas su estrategia omnicanal.
Por lo tanto, valoró que el e-commerce se estabilizará en torno al 15%-20% del mercado y que es más posible entender cómo afectan las preferencias de los consumidores y qué categorías se ven afectadas por ello. “Los operadores están empezando a consolidar su cartera, lo que sin duda beneficia a los ganadores. Las tiendas que se benefician de la consolidación están viendo una inversión sustancial para aumentar su rendimiento”, aseguró.
Cómo el stock español es especialmente adaptable y no hay un excedente sustancial de espacio comercial que necesite ser absorbido, operativamente, el sector está funcionando muy bien. Además, ven que el mercado de crédito está excepcionalmente dispuesto a financiar nuestro sector.
Laura Roll, reconoció que el creciente carácter operacional de los activos retail juega un papel crucial en el retorno de la inversión. Así, hizo hincapié en la necesidad de asegurar un CAPEX adecuado en los centros comerciales, aunque no siempre haya un retorno inmediato, pero asegurando que se mantiene la calidad de la experiencia del cliente. “Son medidas esenciales para mantener el valor y la liquidez del activo”, apuntó.
Ruppert Lea, head of capital markets retail de Cushman & Wakefield, desde la audiencia reconoció que los retailers pagarán alquileres más altos, siempre que el propietario del centro comercial invierta en él. También indicó que “las valoraciones deberían tener en cuenta el Capex adecuado”.
Como dato, en CBRE los activos que han invertido en mejoras han experimentado un crecimiento del 7% frente a los que no lo han hecho, que avanzaron en torno al 2% o 3%. Por cada euro invertido se puede recibir un incremento de 15 céntimos. Esto incluye mejora de las tiendas, rehabilitar los baños, zonas comunas y áreas exteriores, espacios de juego y mejora de los criterios ESG.
Asimismo, Roll avanzó que hay capital core en el mercado y pronosticó que se cerrarán operaciones a lo largo del año. Sin embargo, se mostró cauta porque especialmente cuando se trata de fondos open-ended del mercado inmobiliario alemán, por la naturaleza de este tipo de capital, “suelen ser más reacios, más vacilantes”. Y también, aunque “la situación macroeconómica en España es excelente en este momento, las cifras operativas son estupendas, todavía nos enfrentamos, especialmente en otros sectores y también en otros mercados nacionales, a un entorno de mercado bastante desafiante”.
Por su parte, Vanessa Gelado señaló que tanto el retail como el living se han consolidado como sectores donde la gestión activa es clave. Las oficinas están alcanzando este nivel y solo la logística es un poco inmune a esta tendencia, aunque depende del activo logístico. “Estabilizar un activo puede llevar años”, afirmó, poniendo en valor la visión a largo plazo de los inversores institucionales y la resiliencia de los retail parks anclados en alimentación, donde el capital core ha regresado con mayor rapidez tras la pandemia por su resiliencia y su foco en la conveniencia, que les ayudan a mantenerse fuertes frente a los retos del sector. Asimismo, los costes operativos y de inversión son menores, por lo que son más sencillos para fondos core no especializados en retail. Los tickets más pequeños pueden ser un problema cuando un fondo tiene una estrategia general, pero no si tienes ya un fondo existente.
Hines cubre todo tipo de sectores y donde han visto un retorno muy claro para el capital core son la logística y el segmento PBSA. Los fundamentales de ambos mercados son fáciles de defender ante los comités de inversión y los tamaños de las inversiones son muy manejables, mientras en retail, especialmente en centros comerciales, pueden dispararse rápidamente. Eso, sí, las tasas de capitalización se comprimieron en 2024.
Desde la audiencia también se apuntó que ya no hay fondos de renta variable que se limiten a poner dinero en el sector retail. Por eso, los gestores de activos especializados están entrando en el mercado y mejorando estos activos, porque ellos son los que sacan el beneficio real de la inversión. También se puntualizó que no todos los activos necesitan en mismo nivel de inversión, porque ya fueron ideados desde el origen con gran calidad, pero los centros comerciales son destinos aspiracionales donde tener ideas y disfrutar, así que importante trabajar que el activo siga siendo relevante.
Ambas expertas coincidieron en que España y Portugal se mantienen como destinos atractivos pese a la incertidumbre internacional, especialmente tras la bajada de tipos del BCE y las perspectivas de nuevas reducciones en junio. Aun así, Gelado insistió que existe incertidumbre y que hay una visión más cauta de la que había en el último trimestre de 2024.
Además, Roll destacó la profesionalización del specialty leasing y el papel creciente de formatos digitales, la venta de energía y otras fuentes de ingresos complementarios para aportar rentabilidad a los activos más allá de los puros alquileres.
Eduardo Ceballos remarcó que muchos propietarios y gestores ya tienen expertos en specialty leasing, lo que es un avance, pero estos ingresos alternativos aún son marginales para el total. En lo que hizo hincapié es que la SBA no está creciendo a gran velocidad, sino que está alrededor del 1%. La Asociación calcula que en los próximos cinco años podrían ver la luz 40 proyectos, mayoritariamente parques comerciales generalmente más pequeños y adaptados a la demanda más próxima. Por tanto, “si se establecen algunos paralelismos entre el crecimiento de la economía y la capacidad de consumo de la sociedad, hay una clara ventaja para el mercado”. Al tener más demanda que oferta, Ceballos esperó que los resultados operacionales fueran positivos en los próximos años.
También subrayaron la importancia de involucrar a los operadores desde el diseño de la estrategia de la implantación, en un contexto donde la sostenibilidad —en la construcción, operación y comercialización— es ya una condición para acceder a financiación. La representante de Unión Invesment insistió en que los propietarios y los inquilinos deberían tener en cuenta conjuntamente las medidas ESG durante la planificación y el proceso de arrendamiento. Ambas partes se beneficiarían de datos medibles, de un menor consumo y más eficiencia a largo plazo. Eduardo Ceballos recordó que más del 50% del consumo viene de los inquilinos e involucrarlos en esta estrategia es uno de los principales retos.
Además, desde el público se hizo hincapié que las entidades financiadoras siguen teniendo especialmente en cuenta el área de influencia, pero cada vez más los requisitos de CAPEX y si cumple los criterios de ESG.
La relación entre propietarios y operadores se destacó durante el coloquio, es especialmente estable en Iberia. En un entorno de transformación, atraer a nuevos inquilinos con formatos innovadores se ha convertido en una palanca esencial para mantener la competitividad de los activos y responder a las nuevas dinámicas del consumidor. La llegada de estas nuevas firmas también está haciendo más atractivos a los centros secundarios. Esto implica que cualquier renovación de un centro no debe enfocarse solo en mejorar infraestructuras sino en atraer a los mejores operadores en sus formatos más novedosos.
Transformación, capital e innovación: así se posiciona España ante el nuevo ciclo inmobiliario
Celebrado los días 6 y 7 de mayo en Madrid, el Spain Real Estate Summit 2025 reunió a más de 350 profesionales del sector para analizar el futuro del mercado inmobiliario ibérico en un contexto de transformación estructural. El evento puso sobre la mesa los principales retos y oportunidades del sector, desde el regreso del capital core hasta el avance de nuevos modelos residenciales, el auge de la financiación alternativa y la consolidación de activos operativos como alternativa estratégica en las carteras institucionales.
La apertura institucional corrió a cargo de Rocío Albert, consejera de Economía, Hacienda y Empleo de la Comunidad de Madrid, quien subrayó el papel del sector inmobiliario como motor de inversión, empleo y transformación urbana. A lo largo de la jornada inaugural, representantes de firmas como Luigi Caruso, director general senior de Blackstone Real Estate y director de operaciones para Europa, y Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE para Iberia y Latam, así como Omar El Glaoui, managing director y codirector de financiación inmobiliaria para EMEA en Citi, entre otros, debatieron sobre el encarecimiento de la financiación, la evolución de los modelos de inversión y la necesidad de adaptar las estrategias a un entorno cada vez más exigente en términos de gestión activa y gobernanza.
El evento también sirvió para poner el foco en segmentos como el Build to Rent, el Build to Sell o el flex living, con una visión compartida entre inversores y promotores sobre el potencial del mercado ibérico y los cuellos de botella que frenan su desarrollo: escasez de suelo, falta de agilidad normativa y dificultad para movilizar capital institucional a gran escala. En este sentido, voces como las de David Martínez, CEO de AEDAS Homes, Cristina García-Peri, socia senior de Azora, Lee Coward, vicepresidente de inversiones en Oxford Properties, Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda | Anticipa, y Juan Pablo Vera, CEO de Testa Homes, coincidieron en la necesidad de reforzar la colaboración público-privada y adoptar buenas prácticas internacionales que permitan escalar el modelo residencial.
La jornada concluyó con una mesa geopolítica liderada por José Manuel Durão Barroso, expresidente de la Comisión Europea y ex primer ministro de Portugal, quien defendió el papel de Europa como bloque relevante frente a EE. UU. y China, destacando la resiliencia del euro y la necesidad de avanzar hacia un mercado de capitales más cohesionado.
El final de la primera jornada culminó en la ceremonia de entrega de los Iberian Property Investment Awards, que reconoció los proyectos más destacados del año en España y Portugal. La socimi social TUTECHÔ, impulsada por Blanca Hernández, fundadora y presidenta de la Fundación Ebro, recibió dos galardones por su modelo centrado en la adquisición y rehabilitación de vivienda vacía para colectivos en situación de sinhogarismo. También fueron premiadas la OPA de Helios RE y Grupo Lar sobre Lar España —considerada la mayor operación del sector retail en 2024—, la rehabilitación de la torre Diagonal Vertical por parte de Hines, la transformación de las Torres Colón por Mutua Madrileña y el informe estratégico de DE-CIX sobre el nodo digital ibérico.
La segunda jornada del Spain Real Estate Summit reforzó el posicionamiento de España como destino prioritario para el capital internacional, con sesiones dedicadas a activos alternativos como life sciences, self-storage, data centers, y vivienda asequible, además del retail. Expertos como James Sheppard, director internacional de estrategia comercial en KADANS Science Partner, David Finkel, director general de Talus Real Estate, Craig Mason, director de inversiones en Pithos, y Carlos Krohmer, director de desarrollo corporativo de Colonial, analizaron la profesionalización de estos segmentos, su capacidad de crecimiento y los requisitos técnicos y operativos para su consolidación.
En el ámbito digital, representantes como Theresa Bobis, directora para el sur de Europa de DE-CIX, Paul Henry, director regional de Data Center Infrastructure para EMEA en Google, y Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, coincidieron en que la Península Ibérica se ha convertido en un hub estratégico para el desarrollo de centros de datos, gracias a su ventaja competitiva en coste energético, disponibilidad de recursos y madurez tecnológica.
Por último, el bloque centrado en la vivienda asequible abordó el papel del capital institucional en la respuesta al reto habitacional. Richard Powers, socio director y COO para Europa de Brookfield, y Verónica Gallo, directora de gestión de inversiones en Redevco, defendieron la inversión a largo plazo como solución sostenible, siempre que exista un marco normativo claro y flexible que proteja al inquilino sin desincentivar la promoción.