Durante el desayuno editorial sobre rehabilitación y reposicionamiento de centros comerciales, organizado por la revista Centros Comerciales, medio oficial de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), y celebrado en la sede de Hogan Lovells, Andrés Candela, counsel del área de real estate de la firma, puso el foco en dos aspectos clave para afrontar con garantías estos procesos: la comunicación con los arrendatarios y la planificación legal y técnica desde las fases iniciales del proyecto. A partir de su experiencia, destacó los principales retos que afrontan los propietarios ante este tipo de transformaciones, especialmente en lo relativo a los tiempos y a la rigidez normativa.
La rigidez urbanística, un freno estructural para la reconversión de centros comerciales
Durante el encuentro, se abordó la complejidad que implica transformar centros comerciales obsoletos, tanto por las limitaciones propias de los edificios como por las exigencias normativas y los prolongados plazos administrativos. En este contexto, Andrés Candela compartió un caso vivido en primera persona con un cliente de la firma: “Un cliente nos implicó en la reforma de un centro, pero las trabas administrativas fueron tales que finalmente optó por vender el activo. Y eso, por supuesto, puede afectar al precio o incluso hacer que la operación no llegue a buen puerto”.
Tal y como se puso de relieve en el debate, la normativa urbanística actual y los tiempos que requiere cualquier modificación de planeamiento suponen un obstáculo relevante a la hora de acometer este tipo de proyectos. Incluso cuando existe voluntad de transformación, los márgenes de maniobra son reducidos, lo que puede comprometer la viabilidad de los planes de negocio.
Este tipo de situaciones no son aisladas. Según datos del sector, cerca del 60% de la superficie comercial en España tiene más de 20 años, lo que refleja la necesidad creciente de reposicionar estos espacios. Sin embargo, muchos centros siguen encorsetados en planeamientos urbanísticos que no permiten usos alternativos o mixtos, obligando a sus propietarios a promover modificaciones de planeamiento que pueden prolongarse entre 5 y 10 años, o incluso más en determinados entornos.
El Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) estima que la tramitación completa de un planeamiento urbanístico puede tardar una media de 10 años. Cada procedimiento exige superar múltiples fases técnicas y recabar informes sectoriales de distintas administraciones, como medio ambiente, movilidad, patrimonio o infraestructuras. Algunos de estos informes carecen de plazos vinculantes, lo que provoca bloqueos incluso en proyectos maduros, listos para ejecutarse.
A esta lentitud se suma una inseguridad jurídica estructural. Hasta fechas recientes, cualquier defecto formal podía suponer la anulación completa de un plan aprobado, obligando a reiniciar desde cero un proceso que puede haber llevado años. Esta situación ha afectado directamente a centros comerciales que, pese a contar con estrategia, financiación e interés de operadores, se ven forzados a detener su transformación o incluso a salir al mercado ante la imposibilidad de ejecutarla.
Algunas comunidades autónomas han comenzado a introducir reformas para paliar estos bloqueos. Andalucía ha implantado una ventanilla única para centralizar la tramitación de los informes sectoriales autonómicos, mientras que el Ayuntamiento de Madrid ha iniciado un proyecto piloto de digitalización de licencias urbanísticas con tecnología BIM, permitiendo a los proyectistas verificar el cumplimiento normativo antes de presentar la solicitud. A nivel estatal, la reforma de la Ley del Suelo promovida en 2023, que proponía permitir anulaciones parciales de los planes, y no su invalidación total, así como limitar los plazos y motivos de impugnación para aportar mayor seguridad jurídica, no ha llegado a aprobarse. La iniciativa fue retirada del orden del día del Congreso en mayo de 2024 por falta de apoyos parlamentarios, y una proposición de ley similar fue rechazada en febrero de 2025. Por tanto, los cambios legislativos previstos no se han materializado y el marco normativo estatal continúa sin modificaciones en este ámbito.
Desde consultoras, promotoras y asociaciones como ASPRIMA, se insiste en que las medidas aún son insuficientes. El sector reclama la implantación de plazos máximos para la emisión de informes, la introducción del silencio administrativo positivo en determinadas fases y una mayor colaboración público-privada que alivie la carga de trabajo de los departamentos técnicos municipales y agilice los procesos. Como apuntan desde distintos ámbitos profesionales, reposicionar un centro comercial no debería depender únicamente de la voluntad del propietario, sino también de un entorno normativo más ágil, flexible y realista. De lo contrario, muchos de estos activos seguirán atados a modelos de desarrollo del pasado, sin margen de adaptación a las demandas actuales del mercado.
El caso del Centro Comercial Metro: la normativa como límite técnico a la rehabilitación
En San Bartolomé de Tirajana (Gran Canaria), el Centro Comercial Metro, situado en una zona turística consolidada como Playa del Inglés, ejemplifica cómo la propia normativa puede impedir la rehabilitación de un activo comercial. En mayo de 2024, el Ayuntamiento emitió una orden de demolición del edificio tras constatar que presentaba graves deficiencias técnicas en materia de seguridad, accesibilidad, estabilidad estructural y salubridad.
Según los informes técnicos, el coste estimado de la rehabilitación superaba el 74% del valor de reposición del inmueble, umbral que establece la legislación urbanística para que se considere inviable la conservación. Esta evaluación legal y técnica dejó sin margen de maniobra a la propiedad, que vio bloqueada cualquier posibilidad de reposicionamiento comercial y deberá asumir la demolición del edificio.
Este caso ilustra cómo la normativa vigente no solo regula los usos urbanísticos, sino que también impone límites económicos y estructurales que pueden condicionar —o incluso imposibilitar— la rehabilitación de centros envejecidos, especialmente cuando no se actúa de forma preventiva.
El caso de Ermita del Santo: un centro sin rehabilitación y con cambio de uso previsto
Ubicado en el distrito de Latina (Madrid), el centro comercial Ermita del Santo ha experimentado un prolongado proceso de degradación comercial, con la mayor parte de sus locales cerrados y sin actividad. Aunque durante años funcionó como un centro de proximidad, no se ha desarrollado ningún proyecto público conocido de rehabilitación o reposicionamiento, y en su lugar, se ha impulsado un plan para demoler el edificio y levantar dos torres residenciales con más de 500 viviendas.
Este cambio de uso, actualmente en tramitación, ha generado rechazo en parte del vecindario, que denuncia una pérdida de espacio comercial y social en la zona, y teme un proceso de gentrificación. Aunque no han trascendido detalles sobre posibles intentos de reposicionamiento dentro del uso comercial, el caso evidencia cómo algunos activos envejecidos acaban desapareciendo del mapa comercial urbano, ya sea por falta de inversión, decisiones estratégicas de la propiedad o límites en el modelo de desarrollo urbano vigente.
Hacia espacios híbridos y sostenibles
La viabilidad de transformar un centro comercial no depende solo de la voluntad del propietario, sino también de contar con un entorno normativo y técnico que lo permita, como bien manifestó Candela en el encuentro. Cuando esa condición se da, el sector ha demostrado una gran capacidad de adaptación, con proyectos que han sabido evolucionar hacia modelos más funcionales, conectados y sostenibles.
Por ejemplo, en Barcelona, SOM Multiespai ha sido reformado para convertirse en un espacio multifuncional que combina comercio, restauración, ocio, hotelería, deporte y servicios públicos. El centro, ubicado en Nou Barris, ha logrado integrarse en el tejido urbano a través de una oferta híbrida que supera el modelo tradicional de galería comercial.
Otro caso destacado es el de Parque Corredor, en Torrejón de Ardoz (Madrid), que ha culminado una profunda remodelación tras una inversión de 40 millones de euros. El centro ha actualizado su imagen y su mezcla comercial con la incorporación de grandes operadores como Zara o Ikea, mejorando la experiencia del cliente y ampliando su área de influencia.
Y en A Coruña, Marineda City ha diversificado su oferta incorporando zonas de coworking, servicios, ocio y restauración, además de comercio tradicional. Esta combinación permite al centro funcionar como un polo de atracción urbana con múltiples usos más allá de la compra.
Cifras y tendencias del sector
Según datos de la AECC, para finales de 2025 se prevé la renovación de 23 centros comerciales, con una superficie total de 327.000 m2, además de cinco ampliaciones que sumarán 54.400 m2 adicionales. Estas cifras reflejan una estrategia cada vez más extendida en el sector: apostar por la renovación de centros existentes frente a la construcción de nuevos.
Entre las tendencias más frecuentes destacan:
- Uso mixto: integración de actividades como comercio, ocio, salud, oficinas o logística de última milla en un mismo complejo.
- Conectividad urbana: apertura de los centros al exterior, conexión con transporte público y rediseño de accesos para fomentar la movilidad peatonal y sostenible.
- Sostenibilidad: incorporación de sistemas de eficiencia energética, energías renovables, gestión de residuos y certificaciones ambientales.
Un ejemplo significativo es el de L'Aljub, en Elche, que ha logrado reducir su consumo energético en un 48% desde 2019 y opera con electricidad 100% renovable. El centro ha introducido medidas ambientales que lo sitúan como uno de los más avanzados del país en materia de sostenibilidad aplicada al retail.
Estos ejemplos evidencian el potencial transformador de muchos centros cuando se dan las condiciones adecuadas, siendo capaces de responder al nuevo contexto urbano y social, siempre que exista un marco que lo facilite. Frente a los activos que no logran reposicionarse, estos casos demuestran que, con planificación, inversión y normativa alineada, es posible reactivar espacios comerciales obsoletos y hacerlos relevantes para la ciudad y sus habitantes.
Contratos complejos y diversidad operativa: la clave en la relación con operadores durante la renovación
En el trascurso del desayuno, Andrés Candela puso el foco en un aspecto clave de los procesos de rehabilitación en centros comerciales: la complejidad contractual derivada de la diversidad de operadores, la variedad de usos y la constante evolución de estos espacios. A diferencia de otros activos inmobiliarios como la logística, donde los contratos son más homogéneos, el retail exige una gestión mucho más afinada. Esta realidad cobra especial relevancia cuando se acometen reformas, ya que la coordinación entre arrendadores, operadores y equipos técnicos es determinante para el éxito del proyecto.
En los últimos años, varios centros comerciales en España han demostrado que una planificación cuidadosa permite ejecutar obras sin cesar la actividad. Casos como Parque Corredor (Madrid), Área Sur (Jerez) o El Muelle (Las Palmas) han abordado reformas estructurales por fases, manteniendo abiertas las zonas no afectadas y reabriendo gradualmente las áreas ya renovadas. Esta estrategia responde precisamente a la heterogeneidad operativa del retail: tiendas de moda, restauración, ocio o coworking tienen necesidades diferentes y se ven afectadas de forma desigual por una obra.
Para gestionar esta diversidad, muchas propiedades recurren a planes de comunicación específicos con los arrendatarios, donde se detallan el calendario de actuaciones, las áreas afectadas en cada etapa y las medidas de mitigación. Asimismo, se pactan condiciones contractuales adaptadas: cláusulas que contemplan reducciones de renta por afectaciones temporales, compensaciones pactadas o derechos de resolución en caso de imposibilidad de uso. La normativa española respalda esta práctica, estableciendo el derecho a una rebaja proporcional de la renta si las obras afectan al uso del local durante más de 20 días, y permitiendo la suspensión del contrato si el local queda inutilizado.
Esta coordinación también se refleja en la modernización paralela de los locales. En la reforma de Parque Corredor, por ejemplo, más del 95% de los operadores renovaron sus establecimientos al mismo tiempo que la propiedad intervenía las zonas comunes. Este tipo de colaboración no sería posible sin un marco contractual flexible, ajustado a las particularidades de cada arrendatario, y una comunicación fluida que permita anticipar conflictos y encontrar soluciones conjuntas.
Los resultados respaldan este modelo: centros como Larios (Málaga), El Muelle o La Vega (Alcobendas) han registrado incrementos sostenidos de afluencia y ventas tras sus reformas, incluso cuando parte de las obras coincidían con la apertura al público. La adecuada gestión de la relación con los operadores —desde la planificación contractual hasta la operativa diaria durante la obra— se ha consolidado como un factor crítico para asegurar no solo la viabilidad del proceso, sino también su rentabilidad futura, tal y como se destacó durante el desayuno editorial sobre la nueva vida de los centros comerciales, que contó con la participación de Hogan Lovells como firma copatrocinadora.