La rehabilitación y el reposicionamiento de los centros comerciales permiten adaptar los activos a los nuevos gustos y hábitos de los usuarios, generando una oportunidad de revalorización para inversores, operadores y consumidores.
Bajo esta premisa se celebró el Desayuno Editorial “Rehabilitación y reposicionamiento: la nueva vida de los centros comerciales”, organizado por la revista Centros Comerciales, medio oficial de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales y editado por Grupo Iberinmo. El encuentro, celebrado en la sede de Hogan Lovells en Madrid y copatrocinado por Sonae Sierra, reunió a destacados profesionales del sector para analizar cómo los centros afrontan su transformación para seguir siendo relevantes.
Carlos Galguera, senior asset manager de Sonae Sierra, destacó durante el encuentro que las reformas y renovaciones suponen un reto significativo, tanto desde el punto de vista técnico como operativo y administrativo. En su intervención, recordó que muchas de estas actuaciones se ejecutan en centros abiertos, lo que obliga a mantener la actividad comercial y minimizar el impacto durante las obras.
Desde su experiencia, escuchar a los clientes, incluidos los operadores, y responder a sus necesidades convierte estas intervenciones en una herramienta esencial para mantener la competitividad y generar valor a largo plazo.
Flexibilidad, omnicanalidad y renovación: el marco estratégico para los centros comerciales
En los últimos años, los centros comerciales han dejado de ser meros espacios de compra para convertirse en entornos híbridos que responden a unas expectativas de consumo cada vez más orientadas a la experiencia, la sostenibilidad y la personalización. La tienda física, lejos de desaparecer, ha asumido un nuevo rol: reforzar la identidad de marca, actuar como punto de contacto emocional y conectar con el canal digital. La omnicanalidad se ha consolidado como un eje estratégico en esta transformación. Los operadores ya no piensan solo en ventas presenciales, sino en cómo sus espacios físicos integran funciones como la recogida y devolución de pedidos online, el uso de digital signage o experiencias que complementen su actividad en el entorno digital. Esta integración obliga a los centros a repensar su diseño, su tecnología y su operativa, exigiendo una mayor flexibilidad estructural y funcional.
En este nuevo paradigma, la rehabilitación y el reposicionamiento han adquirido un papel protagonista en la estrategia de los operadores y gestores de activos. Según el informe sobre el sector retail elaborado por Savills, el ritmo de reformas en centros comerciales se ha acelerado de forma exponencial desde la pandemia. Antes de 2020, la media anual de superficie reformada apenas alcanzaba los 60.000 m2. En 2023, esta cifra se disparó hasta los 1,5 millones de m2; en 2024 se reformaron aproximadamente 700.000 m2 y otros 950.000 m2 se encuentran en fase de proyecto o ejecución. Para el periodo 2024-2026, se prevé una media anual sostenida de más de 500.000 m2 de SBA reformada.
El esfuerzo inversor va acompañado de una transformación del tenant mix que refleja la evolución de los hábitos de consumo. El cliente actual prioriza la conveniencia, el disfrute y el bienestar, y busca centros donde comprar ropa, probar un nuevo restaurante, acudir a un gimnasio, visitar una clínica estética o disfrutar de una experiencia inmersiva con su familia.
Ante este escenario, Carlos Galguera remarcó que muchas reformas, incluso aquellas de carácter defensivo, tienen un impacto positivo en la capacidad de evolución de los centros. “Muchas intervenciones que son defensivas te ayudan a dar flexibilidad a los espacios, anclar a los operadores y atraer nuevas marcas que antes no se planteaban tener presencia en el centro”, explicó. Este planteamiento no es nuevo para Sonae Sierra, que ha venido impulsando proyectos de transformación en varios de sus activos durante los últimos años, por lo que Galguera insistió en que “es fundamental dotar a los centros comerciales de flexibilidad para adaptarse a las nuevas tendencias”. Las cifras del mercado refuerzan esta visión: en un entorno donde el consumidor exige cada vez más, donde el canal físico se reinventa y donde el retail evoluciona a gran velocidad, reformar un centro comercial ya no es una opción táctica, sino una necesidad estratégica.
Una estrategia activa de transformación: la experiencia de Sonae Sierra en rehabilitación
En los últimos años, Sonae Sierra ha desplegado una estrategia sostenida de rehabilitación y reposicionamiento de sus centros comerciales en España, con el objetivo de adaptar sus activos a las nuevas exigencias del mercado. Estas actuaciones han combinado mejoras físicas de calado con una visión estratégica centrada en la flexibilidad operativa, la sostenibilidad ambiental y la experiencia del cliente.
Uno de los ejemplos es el del centro comercial Luz del Tajo, en Toledo. La reforma integral del activo comenzó en 2021 y concluyó en 2023, con una inversión cercana a los 10 millones de euros. El proyecto contempló la reorganización de más de 13.000 m2 de superficie, permitiendo la incorporación de nuevas marcas como Primark, New Yorker y Hug&Clau, así como la ampliación y modernización de tiendas ya existentes como Zara o Bershka. Estas mejoras se tradujeron en un aumento del 30,8% en la afluencia durante 2023 y el reconocimiento por parte de la AECC, que premió la actuación como “Mejor Pequeña Renovación de Centro Comercial” en su última edición.
También en el norte del país, el centro comercial Valle Real, en Cantabria, culminó su proyecto de rehabilitación en 2022. La intervención incluyó la modernización de sus zonas comunes, mejoras en eficiencia energética y una renovación estética general del activo. Tras la finalización de las obras, Sonae Sierra continuó con la actualización de su oferta comercial durante 2023, incorporando once nuevas marcas que han contribuido a reforzar su posicionamiento en el mercado regional.
En Área Sur, en Jerez de la Frontera, la compañía está ejecutando desde mediados de 2023 una renovación de su zona de ocio y restauración. Con una inversión superior a los cinco millones de euros, el proyecto abarca más de 5.000 m2 y contempla actuaciones como la mejora de la terraza exterior, el aumento de la iluminación natural y el uso de materiales sostenibles. La finalización de las obras está prevista para el primer semestre de 2025.
Además, aunque no se trata de una rehabilitación al uso, Sonae Sierra también aplica su visión de reposicionamiento estratégico en desarrollos de nueva generación como Breogán Park, en A Coruña, donde actúa como responsable de la comercialización y gestión de arrendamientos. Concebido bajo criterios ESG desde su diseño, este parque comercial y de usos mixtos, cuya apertura está prevista para 2026, contará con una superficie bruta alquilable de 70.000 m2 e integrará operadores como Alcampo, Club Metropolitan, Yelmo Cines y Sould Park, además de zonas de trabajo flexible y una oferta de restauración y ocio alineada con las nuevas formas de consumo.
No hay rehabilitación sin sostenibilidad: una exigencia del inversor
En el contexto actual, la sostenibilidad se ha consolidado como un pilar estratégico en el reposicionamiento de los centros comerciales. Carlos Galguera destacó que ciertas mejoras, como la actualización de sistemas de climatización, la mejora de envolventes y el aislamiento térmico, solo son viables en el marco de una renovación integral. Estas intervenciones permiten alcanzar certificaciones cada vez más demandadas por los inversores, como BREEAM, que ya han obtenido todos los centros comerciales de Sonae Sierra en su modalidad En-Uso, validando su compromiso con la sostenibilidad ambiental y el bienestar de los usuarios.
Sonae Sierra ha demostrado un compromiso firme con la sostenibilidad. Desde 2005, ha logrado reducir sus emisiones de gases de efecto invernadero en un 88%, el consumo eléctrico en un 68% y el consumo de agua en un 41% a nivel global. En España, sus centros comerciales han implementado medidas como la creación de zonas verdes autogestionadas, sistemas de iluminación LED, climatización inteligente y campañas de concienciación para empleados y clientes. Estas acciones han contribuido a una tasa de reciclaje superior al 75% en sus instalaciones.
Estas iniciativas no solo responden a una demanda creciente de los inversores por activos sostenibles, sino que también generan beneficios operativos. En 2023, Sonae Sierra ahorró 22 millones de euros en costes gracias a sus medidas de ecoeficiencia, reforzando la viabilidad económica de sus proyectos de rehabilitación. La integración de criterios ESG mejora la eficiencia operativa y la sostenibilidad ambiental, incidiendo directamente en la competitividad del activo.
Factor decisivo
Estas mejoras hacen que los centros comerciales resulten más atractivos para los inversores, en un momento de gran dinamismo. Según CBRE, en el primer trimestre de 2025 la inversión en retail superó los 980 millones de euros, lo que representa un incremento del 54% respecto al mismo periodo del año anterior. El segmento concentró el 30% del volumen total invertido en el mercado inmobiliario español, impulsado principalmente por operaciones de gran volumen en centros comerciales.
El comportamiento consolida una tendencia ya registrada en 2024. Según el informe de JLL sobre el mercado retail, la inversión en este segmento superó los 3.000 millones de euros, con los centros comerciales representando el 71% del capital invertido. En conjunto, el retail alcanzó el 20% del total de la inversión inmobiliaria en España. Según el mismo informe, la rentabilidad prime en centros comerciales se situó en el 6,25%, mientras que en parques de medianas fue del 6,05%.
El crecimiento de la inversión se explica, en parte, por el atractivo binomio rentabilidad-riesgo que ofrecen los activos sostenibles y por el buen desempeño operativo del sector. Según el índice CBRE Retail Index, la tasa media de ocupación en los centros se sitúa en torno al 93%, y las ventas crecieron un 4,7% durante 2024.
Además, según un análisis de CBRE sobre el impacto de las reformas en centros comerciales realizado entre 2017 y 2023, las inversiones en rehabilitación y criterios ESG generan mejoras operativas significativas: las ventas crecieron un 26% frente al 9% en centros no reformados; las afluencias, un 2,9% frente a una caída del 1,6%; las rentas, un 17% frente al 4%; y la ocupación aumentó dos puntos porcentuales, mientras que en los centros sin reformas se redujo en casi cinco.
Los resultados evidencian cómo las estrategias de reposicionamiento, apoyadas en criterios de sostenibilidad, inciden positivamente en la competitividad del activo. También según CBRE, se estima que por cada euro invertido en mejoras sostenibles —como la rehabilitación de baños, zonas comunes, áreas exteriores o la implementación de soluciones digitales y energéticas más eficientes— el retorno puede incrementarse en 0,15 euros.
Por su parte, el informe European Investor Survey 2024 de CBRE revela que uno de cada cinco inversores estaría dispuesto a pagar más por activos sostenibles, y un 13% aceptaría un sobreprecio del 20% si el activo cumple con altos estándares ESG. El mismo estudio advierte además de una creciente correlación entre el cumplimiento de criterios ESG y el acceso a financiación, en un entorno marcado por la cautela inversora y el encarecimiento del capital.
Durante el evento de inversión que se celebró en Madrid el 6 y 7 de mayo, el Spain Real Estate Summit, se destacó también la importancia de involucrar a los operadores desde las fases iniciales del diseño estratégico de cada reposicionamiento. En un escenario donde, según la AECC, más del 50% del consumo energético de los centros procede de los inquilinos, su implicación resulta fundamental para lograr una mayor eficiencia operativa. También se puso en valor el potencial del specialty leasing y de nuevas fuentes de ingresos más allá del alquiler, como la venta de energía, los formatos digitales o los servicios añadidos.
En este escenario, el directivo de Sonae Sierra remarcó durante el Desayuno Editorial sobre el reposicionamiento y rehabilitación de los centros comerciales, la necesidad de que la sostenibilidad esté presente desde la concepción de cualquier intervención, no como un añadido, sino como un elemento estructural. Más allá de la eficiencia energética, subrayó que incorporar criterios ambientales desde el inicio permite generar valor duradero y mantener el atractivo del activo ante unos inversores cada vez más exigentes.