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“Estamos activamente analizando oportunidades de inversión, aunque somos muy selectivos”

Rivoli Asset Management ha protagonizado dos de las operaciones más relevantes en el arranque del año, la compra de Moraleja Green a Kennedy Wilson y del 50% de Xanadú a intu. Gonzalo Senra, jefe del área de retail de la compañía, explica sus planes sobre esos activos y acredita su interés por seguir ampliando su cartera, en un sector que resulta muy atractivo.

“Estamos activamente analizando oportunidades de inversión, aunque somos muy selectivos”

¿Cómo se está diversificando el perfil de los inversores interesados en retail? ¿Es posible que los fondos core vuelvan a entrar pronto en el sector de centros y parques comerciales?

Gonzalo Senra: El mercado de centros ha pasado unos años turbulentos: comercio online, COVID-19, teórica sobreoferta, obsolescencia de algunos formatos, etc. Al final la mayoría de los inversores son globales y vienen de países en los que los centros han sufrido mucho, con una sobreoferta brutal, con una densidad por habitante mucho mayor a la de España y con un stock mucho más antiguo. Tanto en mercados bajistas como alcistas, la tendencia arrastra a buenos y malos por igual y esto ha generado una ventana de oportunidad para inversores como nosotros.

A nivel operativo, la mayoría de los centros están mejor que en 2019, unos de forma más sólida que otros, y por eso llevamos muy activos desde 2023. Hoy por hoy, el cash on cash que puedes generar con un centro comercial es imbatible, con un Euribor que ha bajado 150 puntos en los últimos 12 meses, mejorando el diferencial con la yield, que no ha recogido ni de lejos esa bajada. La pega es que hay que ser muy selectivo en lo que compras y tener mucha capacidad de gestión local, porque ni antes eran todos tan malos ni ahora son todos tan buenos.

En cuanto a la llegada de inversores core, ya están, de hecho, muy activos. Ha habido grandes operaciones por parte de inversores que han identificado la oportunidad: Lighthouse, Castellana o el propio Hines en operación corporativa con Lar España. Los que no están de vuelta todavía son las grandes gestoras de fondos, que tradicionalmente han tenido mucho protagonismo. Creo que tardarán en volver, porque hay mucha inercia con las nuevas clases de activos que ocupan su atención: living en sus mil variantes, residencias de estudiantes, de mayores, salud, ciencias, etc. Para estos grupos salir de consensos globales sobre inversión no es fácil, a pesar de que todos estos tipos de activos requieren muchísima gestión y son todavía, en muchos casos, “un melón sin catar”. También hay grandes gestoras de fondos que mantienen todavía una exposición al retail muy alta, que han sufrido con algunos activos, que tienen ventas pendientes y tienen que “dejar salir antes de volver a entrar”.


¿La financiación se está volviendo más activa y flexible para apoyar la actividad en el sector?

G.S: Vemos una evolución muy positiva en los últimos 12 meses en cuanto al apetito de los financiadores por los centros comerciales. Tanto banca nacional como internacional. Para nosotros es un punto muy relevante, porque con el diferencial entre yield y coste de la deuda se genera mucho valor, y en muchos casos hay que estructurar préstamos sindicados o valorar opciones banca nacional versus internacional. El centro comercial ha dejado de ser el patito feo del sector.


"El centro comercial ha dejado de ser el patito feo del sector"


¿Cómo es posible incluir la inversión necesaria en CAPEX para actualizar el activo que se adquiere?

G.S: En todos nuestros procesos de análisis estamos prestando mucha atención a las necesidades de CAPEX. Esto es algo que tradicionalmente se ha dejado un poco de lado, pero creemos que los centros tienen que estar en un proceso de mejora permanente. Hay que tener cuidado porque puedes acabar matando moscas a cañonazos. A veces no es necesario hacer una inversión enorme para lograr resultados excelentes, pero en cualquier caso es una partida relevante y recurrente dentro de los gastos de un centro y que precisa de un plan a medio y largo plazo.

En una vía dual: mucho foco en cuidar los básicos, cosa que a veces se olvida un poco (accesos, iluminación, parking, limpieza, jardinería, etc.) y planificar acciones de mayor calado de gran impacto. En el primer caso, son inversiones del día a día que precisan de mucha atención en los detalles y no requieren de tanta inversión. En el segundo, hablamos de iniciativas que requieren dedicarle más tiempo al diseño y alcance. En el caso de Moraleja Green, que fue nuestra primera adquisición, hemos empezado desde el minuto uno con los básicos y estamos en proceso de cerrar un proyecto con iniciativas de mayor calado que esperamos empezar a implementar en los próximos meses. En Xanadú aplicamos la misma dinámica junto con nuestro socio.


Desde Rivoli, ¿cómo afrontan la creciente importancia de los criterios ESG?

G.S: Es un tema muy importante e inevitable, porque lo valoran tanto propietarios, como arrendatarios, financiadores, visitantes, proveedores... l a clave es aterrizarlo de forma práctica, y no quedarse en el plano teórico. Tenemos mucho foco en eficiencia energética, pero, además, creemos que la "S" tiene especial relevancia en el mundo de los centros comerciales, porque el centro que logra integrarse en la sociedad que le rodea y establecer un vínculo emocional, prestando atención a las necesidades de sus visitantes potenciales y su entorno, crea lazos más estables y duraderos, y asegura la relevancia a largo plazo en su zona de influencia. Esa aspiración de ser la plaza del pueblo implica que debe ser más que un destino de compras y ocio.


"Vemos una evolución muy positiva en los últimos 12 meses en cuanto al apetito de los financiadores por los centros comerciales"


Han cerrado dos importantes operaciones en el último año. ¿Su actitud sigue siendo netamente inversora?

G.S: Estamos activamente analizando oportunidades de inversión, aunque somos muy selectivos en el perfil del centro, ubicación y potencial. Esperamos seguir muy activos en los próximos meses.


¿La creciente complejidad en la operación de los centros comerciales está generando más dudas a los inversores no especialistas? ¿Para vosotros es una ventaja?

G.S: Es un tipo de activo que necesita un análisis previo muy detallado, con conocimiento muy específico y que luego es muy intensivo en gestión. Esto puede ser difícil para un inversor generalista que no tiene escala local para hacer frente a esa gestión y, por eso, creemos que nuestro rol como asset manager e inversor, con equipo local y mucho conocimiento del sector, nos da una ventaja competitiva que podemos explotar de muchas formas. Estamos aquí para quedarnos.


¿La mayor simplicidad en esta operación ha ayudado en la solidez de la inversión en parques comerciales?

G.S: Es un formato que normalmente tiene un ticket de inversión más pequeño y que es más fácil de analizar y gestionar. Por eso se abre mucho el rango de inversores potenciales. A nosotros nos gusta menos porque creemos que es un formato en el que el arrendatario tiene mucha más fuerza que el arrendador y en el que el rol del gestor es menos relevante que en un centro comercial y, por tanto, no aportamos tanto valor. No obstante, puede haber excepciones.