La logística está viviendo un gran impulso y, de hecho, el mercado de Madrid ha duplicado su stock desde 2017. Esther Escapa, head of acquisitions and developments Iberia & head of developments Italy, real assets de AXA IM, cree que los fundamentales siguen siendo sólidos, aunque los mercados secundarios tienen ciertos riesgos y la distribución de última milla plantea algunos retos.
El e-commerce crece con fuerza, pero está moderando sus aumentos, ¿esto puede hacer que la ocupación de espacios logísticos sea más moderada?
Esther Escapa: Si comparamos el índice de penetración del e-commerce en España con el de otros países europeos como Reino Unido o Alemania, podemos concluir que hay todavía recorrido para el crecimiento del e-commerce. Por otra parte, hemos asistido al incremento masivo del stock de espacios logísticos en los principales mercados españoles. El mercado de Madrid ha duplicado su cartera logística desde 2017, y esto ha sucedido sin que el nivel de vacancia subiera de manera relevante en ningún submercado. Los últimos años hemos tenido niveles anuales de absorción en el entorno del millón de m2 en Madrid y a juzgar por los resultados del primer cuarto de año, esta tendencia se consolidará de nuevo en 2023. Hay razones suficientes para pensar que los fundamentales del mercado siguen siendo sólidos en los grandes núcleos poblacionales.
¿El logístico va a ser este año de nuevo uno de los más atractivos para los inversores?
E.E: Sin duda. Particularmente considerando que la bajada de valoraciones en conjunción con la subida de costes de construcción debiera hacer aparecer buenas oportunidades en el mercado. Las dificultades vendrán probablemente por los costes de financiación.
La fortaleza del comercio electrónico, ¿cómo está incrementando el atractivo de complejos logísticos en ubicaciones relativamente más secundarias como Valencia o Zaragoza?
E.E: Las plazas secundarias siempre preocupan por su falta de liquidez en ciertas circunstancias de mercado, pero la demanda de espacios logísticos en esas áreas se ha hecho evidente y el producto de última milla en estas localizaciones está ganando peso propio. La baja calidad del stock existente está dando lugar a distorsiones al alza en el nivel de renta que a veces son difíciles de valorar y, a la vez, el bajo nivel de absorción (en valor absoluto en esos submercados) nos obliga a considerar periodos teóricos de realquiler muy largos cuando hacemos un plan de negocio. Creo que estos elementos suponen un riesgo adicional que debe estar bien considerado en el nivel de yield con que se valoran esos activos.
"Las plazas secundarias siempre preocupan
por su falta de liquidez en ciertas circunstancias
de mercado, pero la demanda de espacios
logísticos en esas áreas se ha hecho evidente"
¿Cómo están ganando peso los criterios de sostenibilidad en el valor de los activos logísticos?
E.E: Los criterios de ESG se han convertido en el primer punto de la agenda para muchos inversores institucionales y el sector se está profesionalizando mucho en la forma que mide e impone los criterios de ESG. En la actualidad los edificios que no tienen una etiqueta verde o aquellos que tienen un bajo certificado energético y altas emisiones de carbono en su operativa están sufriendo impactos considerables en su valoración y su liquidez. La implantación de placas solares en la cubierta también se está convirtiendo en una obligación.
Este nivel de exigencia se está traduciendo en muchos casos en planes de capex muy ambiciosos para los activos más antiguos. Para los productos de nueva construcción, lo que vemos es la obtención generalizada de etiquetas verdes (LEED o BREEAM) en sus niveles máximos, junto con certificados energéticos en nivel A.
Vemos también niveles reducidos de huella de carbono tanto en las promociones como en la operativa, en mucha medida gracias a la implantación en las cubiertas de placas solares que ofrecen, además, niveles muy significativos de autoconsumo.
Las consideraciones sociales están tomando, asimismo, un papel preponderante y se intenta asegurar en el diseño que el entorno laboral es confortable y que el nivel de servicios y prestaciones tiene en cuenta las necesidades de los trabajadores y sus familias.
¿Qué retos plantea la generación de puntos de logística de última milla mucho más urbanos?
E.E: Plantea numerosos retos, ya que supone la implantación de un uso nuevo en un entorno de usos ya consolidados. Al ser una actividad no prevista de manera expresa en el planeamiento en este tipo de localizaciones, su aparición siempre es problemática y muchas veces incierta o falta de garantías. Es necesario que los usos nuevos, no solamente el logístico, encuentren acomodo en nuestras figuras y normativas urbanísticas, muchas veces completamente rígidas.
El impacto en el tráfico es probablemente el otro reto más relevante. Una nave de última milla genera flujos, a veces muy intensos, de tráfico en la zona en que se implanta. Estos flujos intensos tienen también horarios específicos y obviamente distorsionan los flujos ordinarios de tráfico urbano.
Cuanto más consolidada la zona, más complicado el impacto. Los elementos adicionales de ruido y contaminación plantean retos también.
Las medidas más relevantes de mitigación para este desafío son la restricción de horarios y el uso de vehículos eléctricos, que se está generalizando para la actividad de última milla.
¿Qué papel pueden tener los centros comerciales como nuevos centros de logística?
E.E: En el caso de los centros más urbanos, las posibilidades de contribuir a la logística directa estarán probablemente limitadas por la configuración y el espacio, pero el papel de estos centros en la logística inversa no deja de ganar relevancia y es un nuevo reto en la adaptación de esos centros tan urbanos a las necesidades actuales.
Los grandes centros regionales, que disfrutan de mayores espacios, se benefician de excelentes accesos y en muchas ocasiones pueden redistribuir excesos o ineficiencias de edificabilidad, la sinergia con la actividad logística es más evidente, tanto en directo como en inverso. La adaptación a esta demanda puede hacer necesarias inversiones de capex adicionales en estos centros, pero sin duda contribuirá a la consolidación de las ventas omnicanal.