El sector retail atraviesa un momento de dinamismo, marcado por el resurgir de los centros comerciales y el papel clave de la gestión especializada. Este interés creciente, respaldado por la estabilidad en rendimientos, está atrayendo tanto a inversores privados como institucionales. Alejandro Sánchez Marco, director de retail en Capital Markets de Catella, desvela las claves detrás de esta tendencia y las perspectivas de inversión para 2025.
¿Cuáles son las claves del buen momento del sector retail y su atractivo de los inversores?
Alejandro Sánchez Marco: En activos ligados a la alimentación y los parques de medianas venimos de unos años muy buenos, con fuerte apetito inversor tanto de privados como institucionales. Lo que nos llama la atención este año es el número y volumen de operaciones en centros comerciales, un mercado que por fin parece haberse animado de verdad. Este repunte viene claramente impulsado por la buena rentabilidad que ofrecen estos activos, respaldada por la estabilización en rendimientos tras la pandemia. También cabe destacar el perfil inversor, ya que, si bien es cierto que hemos visto operaciones relevantes entre “sospechosos habituales” del sector, lo que hará de 2024 un año extraordinario en términos de volumen de inversión es el capital privado entrando con determinación en centros comerciales. Lo hemos visto en compras directas de activos, adquisiciones de carteras, y lo que quizá resulte más interesante a largo plazo: agregando su capital en vehículos de inversión con socios gestores. No es que el capital privado sea nuevo en el sector, ha habido operaciones anteriormente, pero en 2024 ha protagonizado más del 30% de la inversión total por volumen y más de la mitad en número de operaciones.
¿Cómo están recuperando el interés los centros comerciales frente a activos que han sido más refugio como los parques comerciales y la alimentación?
A.S.M: Pese a compartir segmento (retail) y en muchas ocasiones operadores/inquilinos, los distintos formatos han tenido comportamientos radicalmente distintos desde la perspectiva inversora desde bien antes de la pandemia, aunque por motivos distintos. Los parques de medianas bien anclados, especialmente los que tienen un gran peso en alimentación en conurbaciones importantes, son el nuevo activo refugio del inversor privado y el institucional conservador, mientras que los centros comerciales se ven prácticamente como activos de perfil oportunista según el caso. Por ejemplo, en el periodo post-pandemia hemos visto rentabilidades por super/hipermercados muy cerca o incluso puntualmente por debajo de locales en calles prime de Madrid o Barcelona (algo muy significativo), mientras que algunos centros comerciales muy consolidados no conseguían despertar interés inversor incluso en rentabilidades cercanas al doble dígito. Los parques de medianas caen en algún lugar entre medias, pero cuanto más peso de alimentación, más tienden a la baja en rentabilidad.
"Lo que hará de 2024 un año extraordinario en términos
de volumen de inversión es el capital privado entrando
con determinación en centros comerciales"
Los centros comerciales no gozan de esa percepción de activo refugio, ni siquiera los más prime a día de hoy. El mayor dinamismo y rotación natural presente en los centros comerciales hace que requieran de una gestión más intensiva y profesional, algo que generalmente no se está dispuesto a asumir por inversores no-especializados. Los que sí tienen esa capacidad de gestión, en cambio, ven esto como oportunidad. El problema recurrente es el mismo: el que tiene el capital no quiere o no puede asumir esta gestión, y el que tiene la capacidad y conocimiento para asumir la gestión, tiene dificultades para levantar el capital. Es aquí cuando más se pone de relieve el perfil inversor predominante en 2024: capital privado en manos de gestión especializada (que por supuesto coinvierte). Esta “democratización” de la gestión de centros comerciales puede ser un importante impulsor de la inversión en los próximos años. La buena rentabilidad que ofrece este “asset class” permite encajar el margen del gestor, e incluso incentivarla fuertemente si mejora el rendimiento con su gestión. Pero no nos engañemos, el principal “driver” de los inversores, sean del tipo que sean, siguen siendo las altas rentabilidades que ofrece el sector. Si las yields empiezan a comprimirse demasiado, el espíritu agnóstico de este capital comenzará a fugarse hacia otros sectores como el hotelero, living o incluso el de oficinas, según el caso.
¿Qué previsiones tienen para la actividad inversora hasta final de año y de cara a 2025?
A.S.M: Siempre es difícil de vaticinar algo así, pero especialmente en los últimos años donde hemos visto una tendencia hacia las operaciones en bilateral (u off-market) sin procesos ordenados que nos pudieran dar más visibilidad sobre las operaciones en marcha y calendario de las mismas. Dicho esto, y asumiendo que hay un par de grandes operaciones que finalmente no se cerrarán dentro del año, estimamos que 2024 terminará con un volumen de inversión en torno a los 1.500 millones (incluyendo centros, parques y alimentación). La tendencia probablemente siga en 2025 ya que en la segunda mitad del año hemos visto algunos propietarios animándose a preparar procesos de venta. La tendencia a la baja de los tipos de interés debería favorecer a todos los sectores en general, si bien es cierto que creo que esto afectará más a otros sectores con rentabilidades más bajas (residencial, hotelero…). Una vuelta a tipos (relativamente) bajos sí que podría empezar a activar algunos bolsillos de capital institucional que no acaba de volver a los centros comerciales, y en este supuesto sí puede notarse más la bajada de tipos.
Mientras el capital de privados continúe en su tendencia de agruparse bajo el paraguas de equipos de gestión especializados, seguiremos viendo volúmenes de inversión saludables, pero hasta que no vuelva el capital institucional más tradicional del sector, no está claro que veamos una tendencia clara de compresión de yields más allá de operaciones muy puntuales, ni siquiera ante una bajada de tipos.
Los fundamentales del sector siguen siendo fuertes, aunque las afluencias no se han terminado de recuperar. ¿Esperan que lleguen a alcanzar los niveles de 2019 en breve?
A.S.M: En mi opinión, es difícil generalizar en este tema. Depende en gran medida de cuáles son los drivers de afluencia en cada centro, y qué ha sucedido en su área de influencia mientras el centro estaba cerrado o funcionando “a medio gas”. Ante la aparición de nuevos competidores o nuevos hábitos de ocio y consumo, es tarea de cada centro reenganchar con su área de influencia, y no todos tienen los mismos recursos para hacerlo de la misma manera. Podríamos argumentar que todos perdieron afluencias de golpe por el mismo motivo, pero no todos las recuperarán ni a la vez ni con la misma fórmula. La recuperación total no sucederá por el mero paso del tiempo.
Por supuesto, es importante tener en cuenta que desde el inicio de la pandemia hasta ahora se han inaugurado decenas de centros y parques comerciales, sumando una cantidad muy relevante de m2 mientras que la población española ha aumentado apenas un 3,5%. Quizá no sea realista esperar que las afluencias por centro tengan una tendencia al alza si la densidad comercial va en aumento.
"Los hábitos de ocio y consumo son cambiantes y
siempre es necesario tomar la iniciativa para
mantener una oferta atractiva y diferencial"
También puede haber otros factores, siendo un claro ejemplo los cines, que venían arrojando buen progreso de recuperación hasta 2023. En cambio, 2024 está siendo un año flojo en afluencias. El encarecimiento de las entradas enmascara y agrava el problema a la vez, y esto tiene un impacto directo en la afluencia total del centro sin que la gestión del mismo pueda hacer mucho para remediarlo. Por arrojar unos números brutos, a principios de los 2000 en España se rozaban los 150 millones de espectadores y en 2023 fue exactamente la mitad. Este año, según el Ministerio de Cultura, está siendo el peor año de las dos últimas décadas. No podemos cuantificar el impacto exacto en los centros comerciales del país, pero es indudable que lo tiene.
Quizá sea relevante concluir que para recuperar o mejorar afluencias con respecto a tiempos pre-pandemia hace falta replantear usos y espacios, y no sólo esperar y confiar en que la gente vuelva al centro comercial sólo por costumbre. Desde hace ya un tiempo, no hay ninguna limitación o restricción que impida tener estos espacios a pleno rendimiento, con lo cual el factor Covid a mi juicio ya no debe tenerse en cuenta. Los hábitos de ocio y consumo son cambiantes y siempre es necesario tomar la iniciativa para mantener una oferta atractiva y diferencial que atraiga y retenga al consumidor.
¿Cómo quiere seguir creciendo Catella en el sector retail?
A.S.M: Catella cuenta con una estructura muy enfocada hacia el negocio transaccional, la consultoría estratégica y las valoraciones de activos inmobiliarios, apoyándose en la experiencia y conocimiento de su equipo. Seguiremos creciendo orgánicamente, incorporando talento con expertise en todos los sub-segmentos dentro del retail, siempre con un enfoque de eficacia y eficiencia.