Durante el desayuno editorial El rol del Facility Management en centros comerciales, organizado por la revista Centros Comerciales, medio oficial de la AECC, Luis Barajas, director técnico de Gentalia, compañía de Grupo Lar especializada en Property Management de centros y parques comerciales, subrayó la consolidación del Facility Management como una figura clave dentro de los equipos de gerencia. Explicó que este perfil gestiona entre el 60% y el 70% del presupuesto global de un centro comercial y controla algunas de las operaciones más críticas del día a día, como la limpieza, el control de accesos o la gestión energética. Según Barajas, su gestión no es solo operativa, sino que está directamente alineada con la estrategia del activo.
Barajas sintetizó su visión en dos claves: la importancia del factor humano en el FM, y la transformación del sector a través de la digitalización, la Inteligencia Artificial y los criterios ESG. Estas ideas fueron desarrolladas en profundidad a lo largo del encuentro, donde abordó aspectos clave como la transparencia, la eficiencia y la relación con los operadores.
El FM como interlocutor y generador de valor
A raíz de las intervenciones de otros ponentes sobre la estructura legal del FM, como Lucas Osorio (Hogan Lovells), Barajas se pronunció sobre el papel que puede jugar en la relación entre operador y propietario. Aunque su figura no se encuentra recogida formalmente en los contratos de arrendamiento, defendió que el Facility Manager es el profesional que más contacto mantiene con el activo en el día a día, y por tanto puede desempeñar un papel de interlocución directa con los operadores.
En este sentido, aunque la figura del FM no es contractual, su gestión tiene un impacto real en la operativa del centro. A través de una buena planificación y control técnico, puede optimizar costes sin que estos se trasladen directamente al operador. Además, si esta gestión eficiente contribuye a mejorar el rendimiento del activo —por ejemplo, aumentando las ventas—, también puede influir en la renta variable ligada a esos resultados, mejorando así la rentabilidad del contrato para la propiedad.
Gestión transparente y marco normativo
Durante su intervención, Luis Barajas puso el foco en la necesidad de que la administración de los centros comerciales esté regida por criterios de profesionalidad, transparencia y control. En este contexto, recordó que los mandatos de gestión están sujetos a un marco normativo claro, en el que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) juega un papel fundamental al establecer qué gastos pueden repercutirse a los arrendatarios y cuáles no.
La LAU determina que solo pueden trasladarse al operador aquellos gastos que estén expresamente contemplados en el contrato de arrendamiento y que estén vinculados al uso ordinario del inmueble, como pueden ser el mantenimiento, los suministros comunes o determinados servicios generales. Barajas destacó que, en este marco, el papel del FM es clave, ya que no solo debe velar por el buen funcionamiento del centro, sino también asegurar una rendición de cuentas clara, trazable y ajustada a derecho.
Recordó también que los operadores tienen derecho a solicitar auditorías detalladas de los gastos en cualquier momento, lo que exige un sistema de gestión capaz de ofrecer información precisa y bien documentada. En su opinión, una administración rigurosa no solo genera confianza, sino que también refuerza la relación entre propietario y operador, garantizando el equilibrio económico y operativo del activo.
Mano de obra y soluciones tecnológicas
Otro de los puntos destacados por el director técnico de Gentalia fue el creciente reto que representa la escasez de mano de obra en el ámbito comercial. Coincidiendo con otros participantes del Desayuno Editorial, Barajas apoyó la idea de que el incremento de los costes laborales se ve agravado por el aumento del absentismo, lo que repercute directamente en los costes operativos de las empresas de servicios.
Ante esta situación, planteó, junto a Alberto Hermiz, (Arturo Soria Plaza) la digitalización como una vía para optimizar recursos y procesos, permitiendo reducir la dependencia de las horas de trabajo presenciales mediante soluciones automatizadas.
Además, compartió la afirmación de Enrique Suárez (Sonae Sierra), de que este enfoque no debe entenderse solo como una alternativa a la escasez de personal, sino también como una estrategia para incrementar la eficiencia.
Del robot al uso estratégico de la IA
Un ejemplo de cómo la tecnología puede integrarse de forma efectiva en la operativa diaria de los centros comerciales se encuentra en el restaurante Vips ubicado en el centro comercial Palacio de Hielo, gestionado por Gentalia. Este establecimiento forma parte del proyecto “Robots en tienda”, desarrollado por Alsea en colaboración con Robot Componentes, que tiene como objetivo asistir a los empleados en tareas físicas intensivas como la recogida de bandejas.
El robot, conocido entre el equipo como Charly, permite transportar hasta 60 kg en bandejas, reduciendo el esfuerzo físico del personal y mejorando su eficiencia en otras tareas del servicio. Según el gerente del restaurante, esta incorporación ha permitido liberar tiempo del equipo para centrarse en la atención al cliente, mejorando así la experiencia global de los visitantes. La implantación de soluciones como esta demuestra cómo una gestión alineada con los principios del FM puede favorecer tanto la sostenibilidad operativa como el bienestar de los trabajadores.
Más allá de estos casos visibles para el cliente final, la transformación digital está teniendo un impacto considerable en los procesos de análisis, planificación y eficiencia en la gestión de activos. Según una encuesta global publicada por McKinsey en marzo de 2025, el 72% de las empresas han integrado IA en al menos una función empresarial, frente al 55% registrado el año anterior. Este avance se ve acompañado por un fuerte crecimiento del mercado: Statista estima que el volumen global de negocio vinculado a la IA alcanzará los 243.720 millones de dólares este mismo año.
En el sector retail, su implementación se concentra principalmente en la gestión de la cadena de suministro, la planificación de la demanda y la personalización de la experiencia del cliente. Como apunta la consultora tecnológica Stratesys, la democratización del acceso a herramientas de análisis de datos permite a empresas de cualquier tamaño competir en igualdad de condiciones, optimizando decisiones operativas y mejorando su eficiencia.
No obstante, como recordó Luis Barajas, su aplicación debe hacerse con rigor, evaluando el contexto y el retorno. En este sentido, el uso estratégico del dato, combinado con una correcta interpretación humana, representa una de las principales palancas de evolución del FM en los próximos años.
Además del avance tecnológico, Barajas subrayó la necesidad de integrar criterios ESG en las decisiones operativas. La gestión responsable de los activos pasa por incorporar medidas de eficiencia energética, fomentar la economía circular y promover iniciativas sociales. Ejemplos como los puntos de recogida de ropa, campañas solidarias o espacios acondicionados para familias, implementados en su cartera de centros, muestran cómo la dimensión social y ambiental se va integrando progresivamente en la práctica diaria del FM.
La dimensión operativa que respalda el rol del FM
Las reflexiones de Barajas se inscriben en el marco operativo de Gentalia. Según datos corporativos, Gentalia gestiona, a cierre de 2024, 25 activos que suman más de 875.000 m2 de superficie comercial y que comprenden una cartera formada tanto de centros comerciales regionales como de parques de medianas y espacios urbanos.
Entre los activos gestionados se encuentran espacios reconocidos como Lagoh (Sevilla), Gran Vía de Vigo, Los Alcores (Alcalá de Guadaíra), As Termas (Lugo), El Rosal (Madrid), Megapark Barakaldo (Vizcaya) y El Muelle (Las Palmas de Gran Canaria). A finales del pasado año, Gentalia también asumió la comercialización del nuevo espacio comercial del Puerto Deportivo de Getxo, en Vizcaya.
De hecho, entre los proyectos destacados de la compañía se encuentran la remodelación del centro comercial El Muelle, con una inversión superior a los siete millones de euros orientada a la mejora de espacios y usos, y la reconfiguración comercial del Puerto Deportivo de Getxo, que contempla 37 nuevos locales distribuidos en más de 7.000 m2. Ambos desarrollos incorporan una estrategia de actualización de la oferta comercial y de integración en su entorno urbano.
La compañía ofrece un modelo de gestión integral que abarca la administración patrimonial, la gestión operativa y técnica, la comercialización de espacios, el desarrollo de planes de marketing y comunicación, y la incorporación de criterios ESG. En los últimos años ha implementado herramientas de análisis de datos y business intelligence para automatizar informes y facilitar la consulta de información operativa en tiempo real.
Según cifras de la compañía, los centros gestionados por Gentalia superan los 92 millones de visitantes anuales. En 2024 se registraron crecimientos interanuales del 6% en afluencia y del 10% en ventas, mientras que la ocupación media de los activos rondó el 95%.
La intervención de Luis Barajas en el Desayuno Editorial El rol del Facility Management en centros comerciales, puso de relieve cómo esta disciplina ha evolucionado hasta convertirse en un componente esencial dentro de la gestión integral de los activos retail. Desde su posición como director técnico de Gentalia, y con el respaldo de una operativa que abarca más de una veintena de centros y parques comerciales en todo el territorio nacional, Barajas ofreció una visión práctica y estratégica del FM, destacando su papel como conector entre eficiencia, tecnología, sostenibilidad y valor para el activo.