La creciente complejidad en la gestión diaria de los centros comerciales —que implica coordinar procesos financieros, tecnológicos y humanos— exige una estructura legal que permita encauzar todos estos elementos de forma eficiente. Así lo expuso Lucas Osorio, socio de corporate M&A de Hogan Lovells, durante el Desayuno Editorial sobre Facility Management organizado por la revista Centros Comerciales, medio oficial de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), en la sede del despacho en Madrid.
Desde su perspectiva jurídica, Osorio subrayó que el valor añadido del Facility Management (FM) no puede entenderse únicamente desde el plano operativo, sino que debe apoyarse también en una arquitectura legal y contractual que esté a la altura de los múltiples retos que plantea el funcionamiento de un centro comercial. “La gestión de los centros engloba un número muy elevado de retos —los datos, el sistema de pagos, las rentas, la gestión de conflictos, la gestión de las personas… Todo esto hace un entramado complejo de relaciones”, afirmó.
En este sentido, planteó la posibilidad de incorporar nuevas fórmulas en los contratos de arrendamiento que reconozcan el papel estratégico del FM, otorgándole incluso una función de interlocutor entre la propiedad y los operadores. Una medida que, en su opinión, permitiría reforzar los canales de comunicación y agilizar la resolución de incidencias, aprovechando la cercanía diaria del FM con los distintos actores del activo.
Con ello, coincidió con otros profesionales del sector en la necesidad de adaptar los marcos contractuales a un contexto en el que los operadores ejercen cada vez más presión sobre los costes y donde la eficiencia operativa y la flexibilidad jurídica se convierten en claves para garantizar el equilibrio en las relaciones comerciales.
Ecosistemas en transformación: nuevas exigencias en la gestión de los centros
Una visión que cobra especial relevancia si se tiene en cuenta el grado de transformación operativa que han vivido estos espacios en los últimos años. La evolución de los centros comerciales ha convertido su gestión diaria en una actividad altamente especializada, que va mucho más allá del mantenimiento de instalaciones.
Hoy, estos activos funcionan como ecosistemas con dinámicas propias, donde confluyen múltiples operadores, servicios y tecnologías que deben coordinarse de forma eficiente, segura y conforme a la normativa vigente.
España, a cierre de 2024, contaba con 587 centros comerciales y parques de medianas, según datos de la AECC, muchos de ellos con más de cien operadores y millones de visitas anuales. Esta escala de actividad implica gestionar flujos constantes de personas, operaciones, datos, eventos, consumos energéticos o incidencias técnicas, todo en tiempo real y con impacto directo en la experiencia del cliente.
A esta complejidad operativa se suma el peso creciente del cumplimiento normativo, especialmente en dos ámbitos: la sostenibilidad y la digitalización. En el primer caso, los centros están sujetos a obligaciones como las auditorías energéticas periódicas (Real Decreto 56/2016), la tenencia de certificados de eficiencia energética o, en el caso de grandes grupos propietarios, la preparación para cumplir con la Directiva de Informes de Sostenibilidad Corporativa (CSRD), que exige trazabilidad y verificación de criterios ESG.
Por otro lado, la digitalización también implica un marco legal exigente. La implementación de sistemas de conteo de visitantes, sensores, herramientas de analítica o aplicaciones móviles obliga a cumplir con el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD).
Además, la interconexión de dispositivos de control, climatización o seguridad convierte a muchos centros en infraestructuras vulnerables que deben incorporar medidas de ciberseguridad acordes a las nuevas normativas europeas. Si el centro comercial opera plataformas digitales para consumidores —como marketplaces, servicios de reservas o promociones online—, también debe adaptarse a la Ley de Servicios de la Sociedad de la Información (LSSI), que regula la actividad económica en entornos digitales, así como garantizar la accesibilidad web para todos los usuarios, incluyendo a personas con discapacidad. Esta normativa exige, entre otras obligaciones, que el usuario tenga acceso a información clara sobre la identidad del prestador, condiciones de contratación, uso de cookies y otros aspectos relacionados con la comunicación comercial en línea.
Según CBRE, más del 70% de los centros comerciales en Europa han invertido en tecnologías de análisis de afluencias y comportamiento del cliente en los últimos cinco años, lo que refuerza el papel central de la gestión digital en la operativa de estos activos.
En este contexto, la figura del Facility Manager ha adquirido un perfil claramente estratégico. Ya no se limita a coordinar servicios técnicos, sino que actúa como engranaje central en un sistema que combina exigencias legales, innovación tecnológica y necesidades operativas. Tal como destacó Osorio, esta complejidad creciente hace imprescindible contar con una estructura legal y contractual sólida que respalde la labor del FM y regule eficazmente las relaciones entre todas las partes implicadas.
Una estructura legal sólida para una actividad muy diversa
En un contexto marcado por la continua transformación del sector retail, los centros comerciales en España afrontan un nuevo ciclo de desarrollo.
Según datos de la AECC, la cartera española de centros y parques comerciales suma 16,9 millones de m2 de Superficie Bruta Alquilable (SBA). A este entorno comercial se sumarán, de aquí a 2028, 43 nuevos proyectos que aportarán más de 1,1 millones de m2 de nueva SBA, incrementando notablemente la diversidad de operadores y modelos de negocio en estos espacios.
Esa diversidad se refleja, por ejemplo, en la composición actual de las ventas del sector. Según el último informe Balance de la Distribución 2024 elaborado por Kantar Worldpanel, el sector de la moda y los complementos representa el 19% del total de las ventas en centros y parques comerciales. Le siguen el sector de la alimentación, con una cuota del 26,6%, donde destacan enseñas como Mercadona; y la restauración y el ocio, cuya relevancia ha aumentado en los últimos años hasta alcanzar un 15,3% del mix comercial, según datos recogidos en el informe Tendencias del Retail 2024 de Savills.
Cada una de estas categorías requiere contratos, niveles de servicio y condiciones operativas distintas. Desde aspectos logísticos hasta exigencias técnicas o regulatorias, el perfil del operador condiciona la gestión del activo. Por ello, como subrayó el socio de Hogan Lovells, resulta imprescindible dotar al Facility Management de esa estructura legal y contractual sólida, que contemple la diversidad de relaciones que se dan en el día a día de un centro.
Hacia un nuevo rol del FM: de gestor operativo a interlocutor contractual
Uno de los planteamientos clave expuestos por Osorio durante el desayuno editorial fue la posibilidad de reconocer al Facility Manager como una figura con capacidad para actuar como interlocutor contractual directo entre la propiedad del centro y los operadores. Un enfoque que no solo permitiría agilizar la resolución de incidencias, sino también aportar transparencia, trazabilidad y equilibrio en un contexto de relaciones contractuales. Esta idea responde a una realidad ampliamente compartida en el sector: el FM conoce a fondo la operativa del activo, está presente en su funcionamiento diario y actúa como nexo entre distintas áreas de gestión. Sin embargo, su papel aún no está siempre formalizado en los marcos legales que regulan las relaciones dentro de los centros comerciales.
Desde el ámbito de la gestión de instalaciones, entidades como la International Facility Management Association (IFMA) abogan por un modelo más integrado, donde el FM no sea solo un ejecutor de servicios, sino un agente activo en la toma de decisiones estratégicas. En sus guías sobre madurez profesional y operativa, IFMA subraya la importancia de que esta figura participe en el diseño de estructuras de gestión alineadas con la complejidad actual de los activos, especialmente en entornos comerciales con múltiples operadores. Una visión que se alineó con lo manifestado por otro de los asistentes al desayuno sobre el ‘Rol del FM en los centros comerciales’, Rubén Hernández, gerente de IFMA, quien destacó que el Facility Management debe asentarse sobre tres pilares clave: la tecnología y la digitalización, las personas y la sostenibilidad.
Una de las vías para avanzar en ese reconocimiento es la incorporación de acuerdos de nivel de servicio (SLA, por sus siglas en inglés), habituales en contratos de prestación de servicios como mantenimiento, limpieza o seguridad. Los SLA permiten establecer de forma clara los estándares mínimos de calidad exigidos, los tiempos de respuesta ante incidencias, los mecanismos de supervisión y los posibles escenarios en caso de incumplimiento. Aplicados al entorno de un centro comercial, estos acuerdos pueden servir para formalizar la función operativa del FM, articulando su relación con la propiedad y los operadores dentro del marco legal del activo.
En este contexto, firmas especializadas como Hogan Lovells, copatrocinador del primero de los desayunos editoriales que organizará la revista Centros Comerciales, con más de 400 abogados en todo el mundo dedicados al sector inmobiliario, ofrecen asesoramiento integral en operaciones de adquisición, gestión y arrendamiento de activos como parques empresariales, centros comerciales y complejos industriales. Su experiencia, que abarca desde la tramitación urbanística hasta la contratación y promoción de estos activos, les permite aportar una visión jurídica transversal que contribuye a dar respuesta a los retos operativos que afronta hoy el sector retail.
Tal y como muestran los datos de la AECC, durante 2024 se realizaron 40 operaciones de inversión en centros y parques comerciales en España, con un volumen transaccionado de más de 1.700 millones de euros, lo que representa un incremento del 87% respecto al ejercicio anterior. Todo apunta a que este dinamismo continuará en 2025, impulsado por un pipeline activo y por el interés continuado de los inversores.
De hecho, ya se han cerrado operaciones relevantes en este ejercicio, como las de intu Xanadú o Bonaire, lo que confirma que el mercado sigue en movimiento. En este escenario, contar con un marco jurídico sólido resulta esencial para facilitar la gestión eficiente de las relaciones entre propietarios, operadores y otros actores involucrados en estos activos. Un reto jurídico que, como señaló el socio de Hogan Lovells, comienza por reconocer que la operativa del día a día también necesita reglas claras.