¿Quién decide hacia dónde debe evolucionar un centro comercial? ¿Quién vela por que cada euro invertido tenga sentido a medio y largo plazo? Para Annalaura Benedetti, country manager de MDSR Investment en España, no hay una única respuesta. La gestión de un centro comercial, afirmó, es un puzle en el que cada pieza depende de la otra: propiedad, inversión, gerencia y operación comparten una responsabilidad común. Desde su experiencia en un family office extranjero con presencia activa en el mercado español desde 2015, Benedetti reivindicó una visión integral de la gestión, donde la rentabilidad solo es posible cuando todas las partes reman en la misma dirección.
Así lo explicó durante su participación en el desayuno editorial El valor de la gestión, organizado por la revista Centros Comerciales, medio de la AECC, en el que se abordaron cuestiones clave como la eficiencia operativa, la estrategia de CAPEX, la digitalización o la colaboración entre actores. Su intervención ofreció una perspectiva inversora que pone en valor la figura del gestor como eslabón decisivo en la fidelización del cliente y la sostenibilidad del activo.
Una gestión eficaz requiere colaboración entre todos los actores
“La gestión, la administración, la tenencia y la inversión en centros comerciales forman un puzle en el que una parte no funciona sin la otra”, señaló Benedetti al comienzo de su intervención. A su juicio, la eficiencia operativa y la rentabilidad del activo dependen de una coordinación constante entre los distintos perfiles implicados en su funcionamiento. Un propietario necesita un operador, pero este último no puede desplegar su labor sin una buena gestión, que a su vez requiere un gerente capacitado y recursos adecuados.
Desde la óptica de MDSR Investment, el modelo de gestión de un centro debe entenderse como un sistema de vasos comunicantes, en el que las decisiones estratégicas no se imponen de forma unilateral, sino que se toman con una visión compartida y una implicación activa de todas las partes. Esta filosofía se traduce en una apuesta por relaciones duraderas con los equipos de gestión, fomentando el diálogo continuo y el conocimiento profundo del activo más allá de los indicadores financieros.
La afirmación de Benedetti sobre la necesidad de cooperación entre propiedad, gestión y operación en los centros comerciales, encuentra respaldo en la realidad actual del sector español. La tendencia sigue avanzando hacia modelos de gestión externalizada o híbrida, en los que los propietarios —ya sean fondos internacionales o family offices— confían la operativa diaria a gestores locales con conocimiento especializado del mercado.
Por ejemplo, Cushman & Wakefield, a cierre de 2024 la firma gestionaba en España 35 centros y parques comerciales que sumaban más de 1,6 millones de m2 de superficie bruta alquilable, todos en representación de distintos propietarios. El volumen ilustra cómo las consultoras especializadas han ganado peso como operadores técnicos y comerciales, en un mercado que demanda cada vez mayor profesionalización. Esta dinámica lo analizó con más detalle Alberto González, Co-Head of Retail Property Management de Cushman & Wakefield, durante el desayuno, abordando La gestión externalizada como palanca de transformación en centros comerciales.
Sin embargo, más allá de los grandes volúmenes, lo verdaderamente significativo es cómo se articula esa colaboración. En muchos casos, la propiedad establece acuerdos con operadores que no solo ejecutan, sino que participan activamente en la definición de objetivos y en la planificación estratégica. El consenso creciente en el sector apunta a que el rendimiento óptimo de un activo no depende de un único actor, sino de la suma de capital inversor, expertise operativo y cercanía al territorio.
MDSR Investment representa un caso paradigmático de este modelo colaborativo. El fondo israelí, especializado en retail y con presencia activa en España desde hace años, ha delegado la gestión de sus activos a operadores locales de referencia. En 2021, firmó un acuerdo con Carrefour Property —filial inmobiliaria de Carrefour y una de las primeras gestoras de centros comerciales en España por superficie gestionada— para asumir la gerencia, comercialización y gestión patrimonial de cinco activos: el centro comercial Travesía de Vigo y cuatro parques de medianas ubicados en Alcalá de Henares, Valencia (Mercado de Campanar), Córdoba (Connecta) y Ciudad Real. Esta alianza permitió a MDSR apoyarse en la experiencia operativa de Carrefour Property para consolidar y reposicionar sus activos, manteniendo al mismo tiempo el control sobre las decisiones de inversión.
La estrategia del fondo se ha ido adaptando a las necesidades de cada activo. En 2025, MDSR decidió traspasar la gestión de Travesía de Vigo a Óptima Global Services (OGS), una empresa especializada en asset y property management con fuerte implantación local. Tal como señalaba la firma, “MDSR vuelve a confiar en Óptima” para liderar tanto la gerencia como la comercialización del centro gallego, reforzando una relación de largo recorrido entre ambas entidades. OGS gestiona más de 150.000 m2 de SBA y mantiene una ocupación media del 95%, con un enfoque que combina visión estratégica nacional y atención personalizada al cliente.
Este movimiento revela una filosofía de gestión flexible: MDSR prioriza contar con el socio gestor más adecuado para cada fase del activo. Mientras Carrefour Property aportó una estructura sólida para estabilizar el portfolio tras su adquisición, OGS ofrece ahora una operativa más adaptada al día a día de un centro consolidado como Travesía de Vigo. En ambos casos, el fondo actúa como propietario inversor, marcando las directrices y supervisando la rentabilidad, mientras el gestor ejecuta con autonomía táctica.
El gestor como figura clave y la necesidad de un CAPEX estratégico
Si la gestión colaborativa representa el cerebro de un centro comercial, la planificación del CAPEX actúa como su corazón operativo. Así lo planteó la directiva de MDSR Investment, al defender el papel estratégico del gestor en la anticipación de necesidades y en la definición de inversiones que aseguren la rentabilidad y la viabilidad a largo plazo del activo.
Durante el desayuno editorial, Benedetti abordó cómo se articula la relación entre el inversor y el equipo de gestión, destacando que el gerente suele ser el punto principal de contacto en la operativa diaria. Esta cercanía permite canalizar las necesidades del activo con agilidad, establecer prioridades comunes y facilitar una estrategia alineada entre propiedad y gestión. En ese marco, subrayó que es el gestor quien debe estar al día del CAPEX y ser capaz de anticiparse a las necesidades del centro. A su juicio, el enfoque correcto es aquel que lo contempla como una herramienta preventiva, más fácilmente integrable dentro de un business plan. No se trata solo de reaccionar ante problemas o deterioros, sino de planificar con visión de futuro para asegurar la competitividad del activo.
Un nuevo ciclo de inversión marcado por la anticipación y la sostenibilidad
Desde MDSR, esta perspectiva se traduce en una implicación directa en la toma de decisiones, valorando tanto el criterio técnico del equipo gestor como la capacidad del gerente para proponer inversiones coherentes con los objetivos de rentabilidad y posicionamiento a largo plazo.
Frente a un enfoque tradicional del CAPEX como gasto reactivo —limitado a resolver deficiencias puntuales—, el modelo actual lo concibe como una llave proactiva y estructural. En un entorno cada vez más competitivo, invertir con visión de futuro permite prevenir la obsolescencia, cumplir con los criterios ESG y mejorar la experiencia del visitante, factores todos ellos vinculados a un mejor rendimiento operativo.
Tras el impulso pospandemia, el sector ha experimentado un fuerte dinamismo. Según Savills, la superficie de centros comerciales reformada se multiplicó por ocho desde 2019: de una media anual de 60.000 m2 antes de 2020 a casi 1,5 millones de m2 en 2023. Aunque en 2024 el ritmo se moderó, con aproximadamente 700.000 m2 culminados, para 2025 se estima que hay cerca de un millón de metros cuadrados en proceso de mejora o en fase de proyecto, con actuaciones previstas a corto plazo.
Este ciclo inversor responde a la necesidad de adaptar los espacios a los nuevos hábitos de consumo y expectativas de los usuarios. Las principales prioridades del CAPEX actual se agrupan en tres grandes ejes: mantenimiento preventivo y adecuación normativa; eficiencia energética y sostenibilidad; y mejoras orientadas a la experiencia del cliente. Estas incluyen desde la renovación de instalaciones técnicas y medidas de accesibilidad hasta la integración de soluciones digitales, espacios de ocio o puntos de recarga para vehículos eléctricos. Algunos centros han priorizado intervenciones de este tipo en los últimos años, como es el caso de La Vaguada (Madrid), con su reforma integral en accesibilidad, o El Boulevard (Vitoria), donde se ha apostado por eficiencia energética y nuevas áreas de descanso.
El componente ambiental adquiere especial protagonismo. Según el informe Retailers: Recharging Resilience, publicado por CBRE en 2023, dos de cada tres retailers europeos tenían previsto invertir en sostenibilidad en sus locales, una tendencia que sigue marcando la agenda en 2025. Por su parte, el Global Investor Intentions Survey 2023, también elaborado por la consultora, indicaba que un 20% de los inversores estaría dispuesto a pagar más por activos acreditados con altos estándares ESG. Este interés se traduce en una creciente asignación de recursos a medidas como iluminación LED, climatización eficiente, aislamiento térmico, energías renovables o certificaciones como BREEAM o LEED.
Además, según el informe Centros Comerciales: evolución y perspectivas en España, publicado por CBRE en octubre de 2024, cerca del 8% de la superficie total de centros y parques comerciales en España estaba en fase de renovación, lo que evidenciaba ya entonces el peso creciente del CAPEX planificado como vía de adaptación estructural en el sector.
Del mismo modo, la mejora de la experiencia del visitante se ha consolidado como uno de los principales focos de las inversiones. Los consumidores valoran cada vez más centros que ofrezcan entornos agradables, con zonas de ocio, restauración de calidad y servicios complementarios. Este cambio de paradigma ha llevado a destinar parte relevante del CAPEX a la renovación de áreas comunes —como espacios de descanso, food courts o zonas infantiles— y a la incorporación de tecnologías orientadas al usuario.
Otro ejemplo es el proyecto de Westfield Parquesur, donde se han destinado más de seis millones de euros a la modernización de 5.300 m2 de zona de restauración exterior junto al lago, con nuevas pérgolas bioclimáticas, áreas verdes y equipamientos para eventos. Tal y como explicó durante el desayuno editorial El valor de la gestión, Enrique Bayón, Retail Portfolio Manager & General del centro de URW, la gestión ágil, el CAPEX estratégico y la sostenibilidad actúan como palancas clave para elevar el valor del activo a largo plazo.