CBRE tiene un portfolio de centros y parques comerciales muy representativo del sector y muestra cómo las afluencias han crecido un 10,3% durante el primer semestre del año. Luis Arrais, director retail property management CBRE Iberia, explica cómo están avanzando en materia de digitalización y sostenibilidad.
¿Cómo está formada la cartera de centros comerciales bajo gestión de CBRE?
Luis Arrais: Desde 2016, CBRE estructura sus equipos de gestión bajo un modelo de organización único; una Plataforma Ibérica que opera tanto en España como en Portugal y que, hasta la fecha, gestiona 60 activos comerciales multi-tenant (centros comerciales y parques de medianas), con una SBA total de más de 2,2 millones de m2. De estos, desde España se gestionan 40 activos, 35 centros comerciales y cinco parques de medianas, en un total bajo gestión de más 1,65 millones de m2.
Nuestra cartera bajo gestión es bastante representativa en el mercado español. Desde el punto de vista de tipología y dimensión está bastante diversificada, ya que contamos desde un centro urbano con 6.500 m2 hasta un centro supra-regional de 206.000 m2 de SBA.
Con el objetivo de mejorar la eficiencia de nuestra gestión y maximizar el valor para nuestros clientes adaptamos las estrategias de nuestros servicios a las necesidades de cada activo. En este contexto, los hemos categorizado en clústeres (conveniencia, urbanos, ocio, regionales, retail parks y premiers) de acuerdo con sus características físicas, ubicación, oferta comercial y perfil de visitante.
¿Cuáles han sido las últimas incorporaciones a esta cartera?
L.A: Las últimas incorporaciones en nuestra cartera de activos bajo gestión han sido Vilamarina, en Barcelona, y Factory Bonaire, en Valencia, ambos propiedad del fondo húngaro Indotek.
"Debemos ser capaces de dar a aquellos activos
comerciales que pueden estar atravesando
una situación complicada una nueva
vida e incluso nuevos usos"
¿Qué planes de renovaciones y reformas tienen en estos activos?
L.A: Buena parte de nuestros activos bajo gestión ya han tenido reformas y renovaciones importantes durante nuestra gerencia. Concluimos hace pocos meses importantes proyectos de renovación en Salera, Ribera del Xúquer, Xanadú, Diagonal Mar y Parc Central.
Actualmente, Sexta Avenida y Boulevard Vitoria están en pleno periodo de transformación y en breve arrancará una nueva fase del proyecto de Diagonal Mar. En Portugal están planeadas las reformas de Leiriashopping y de Loures Shopping.
Es importante destacar que CBRE está trabajando ya en proyectos de transformación de centros comerciales que van más allá de lo que se ha hecho hasta ahora. Iniciamos así una etapa apasionante en la que aplicar fórmulas tradicionales ha dejado de ser suficiente. Debemos ser capaces de dar a aquellos activos comerciales que pueden estar atravesando una situación complicada una nueva vida e incluso nuevos usos. Nuestro multidisciplinar equipo de ReShape se va a encargar de ello dentro de CBRE y va a demostrar que el sector de centros comerciales es fuerte, sólido y resiliente.
¿Cómo han evolucionado las ventas y las afluencias durante el primer semestre del año?
L.A: En el caso de las ventas comparables, durante el primer semestre de 2023 llevamos un crecimiento acumulado del 9,6% respecto al mismo periodo de 2022. Si comparamos ventas acumuladas del primer semestre de 2023, contra el mismo periodo de 2019, hay que resaltar que tenemos un crecimiento del 5,1%.
En el caso de las afluencias durante estos seis primeros meses del año, nuestro portfolio ha crecido un 10,3%. No obstante, si comparamos con 2019 aún no hemos llegado a los niveles prepandemia, lo que nos sitúa un 7,5% por debajo.
¿Cómo se están adaptando a la necesidad de muchos operadores de tener espacios más temporales y flexibles?
L.A: Para nosotros es muy importante que los operadores que apuestan por espacios temporales tengan la oportunidad de incorporarse a nuestros centros. Por un lado, hemos apostado por la digitalización del proceso comercial, facilitando la comunicación entre el operador y los centros comerciales. Además, se han simplificado todos los trámites administrativos. Por otro lado, hemos desarrollado un protocolo que agiliza los trámites de implantación, especialmente los técnicos. Nuestros objetivos son principalmente dos: que nuestros clientes no perciban ninguna diferencia entre un local tradicional y uno temporal y que estos operadores, en algún momento, consideren la posibilidad de permanecer en nuestros centros con contratos de larga duración.
"La omnicanalidad es una realidad, la fusión entre
online y offline está cada vez más consolidada
por los consumidores y los operadores han
tenido que seguir esta tendencia
para fidelizar a sus clientes"
¿Cómo están ayudando a sus operadores a adaptarse en un entorno cada vez más omnicanal?
L.A: La omnicanalidad es una realidad, la fusión entre online y offline está cada vez más consolidada por los consumidores y los operadores han tenido que seguir esta tendencia para fidelizar a sus clientes, adaptando no solo sus herramientas digitales, sino también sus espacios físicos, tanto para exposición, como de venta y almacenamiento y soporte logístico de última milla.
Es muy importante poder dar soporte a los operadores en su estrategia omnicanal. En esta línea, CBRE apuesta firmemente por el desarrollo de soluciones digitales que aporten valor a sus clientes y ocupantes.
En algunos centros ponemos a disposición una app que permite a los usuarios acceder a noticias, campañas y promociones exclusivas de nuestros operadores, al tiempo que se integran programas de fidelización. Los usuarios también pueden registrarse para eventos y actividades desde casa y consultar sus recibos de compra.
Más recientemente hemos empezado el desarrollo de un proyecto de digitalización, que consiste en una plataforma de venta dentro del propio ecosistema digital del centro comercial. Se trata de Mall&Go y ofrece la posibilidad de realizar compras a través de la página web y de la app móvil en los diferentes establecimientos y recibir el pedido en una única entrega.
¿Cómo están apostando por mejorar la eficiencia energética de los activos?
L.A: En CBRE trabajamos diariamente para conseguir la neutralidad de carbono antes de 2040 y los indicadores ESG (Ambiental, Social y de Gobernanza) forman parte de toda nuestra estrategia y operaciones. En 2022, en nuestro portfolio de retail bajo gestión, hemos reducido nuestra huella de carbono un 60,6% frente a 2019, neutralizando la emisión de más de 24.000 toneladas de CO2 a la atmósfera.
La mejora de la eficiencia energética de los centros comerciales empieza con el mantenimiento adecuado y el buen funcionamiento de los equipos, pasando por la inversión en sistemas cada vez más eficientes energéticamente, así como a través de la adopción de medidas pasivas que reduzcan la necesidad del consumo de energía.
Por otro lado, un 73% de la energía eléctrica consumida en los activos gestionados por CBRE en Iberia es procedente de fuentes 100% renovables y se están instalando sistemas de generación de energía verde como paneles fotovoltaicos para suministrar los centros.
Es también importante remarcar que la responsabilidad de mejorar la eficiencia energética no es solo de los propietarios o la gestión, sino de todas las partes interesadas que utilizan los centros comerciales, por lo que también es extremadamente importante fomentar un comportamiento adecuado por parte de todos, ya sea a través de campañas y comunicaciones de sensibilización tanto para visitantes como para los operadores.