Paula Ordóñez, ESG solutions & corporate sustainability director en Savills, analiza cómo se está avanzando hacia un mercado más regulado y exigente en materia de ESG y cómo descarbonizar un activo.
¿Cómo está evolucionando la legislación vigente para adaptar edificios a las demandas actuales en esta materia?
Paula Ordóñez: La Unión Europea se ha propuesto descarbonizar el continente para 2050. Su hoja de ruta, conocida como Fit for 55, persigue alcanzar en 2030 una reducción de emisiones del 55% (respecto a 1990). Incluye, entre otros objetivos, elevar la cuota de energías renovables en el consumo final, mejorar la eficiencia en al menos un 32% y regular de manera más eficaz el régimen de comercio de derechos de emisión.
La propuesta de revisión de la Directiva de Eficiencia Energética de la Edificación (EPBD) establece unos ambiciosos plazos. Los edificios existentes, a partir del 1 de enero de 2027, deben tener una clasificación mínima E. Para 2030, su clasificación mínima deberá ser D. Adicionalmente se establece que, a partir del 1 de enero de 2028, los edificios de nueva construcción (tanto residenciales y no residenciales) deben ser cero emisiones (conocidos como los Nearly Zero Emissions Buildings – NZEB-).
En España, la Ley de Cambio Climático y Transición Energética tiene el objetivo de reducir emisiones y buscar energías más renovables con la intención de que el país alcance las emisiones cero en 2050. El objetivo para 2030 requiere reducir un 23% las emisiones de gases de efecto invernadero respecto a 1990.
No se espera que la propuesta de revisión de la Directiva de EPBD se transponga a nivel nacional hasta 2025, sin embargo, los límites establecidos en el borrador de propuesta permiten anticipar los topes y medidas que se impondrán a los edificios dentro del territorio nacional.
¿Qué es la descarbonización de un activo inmobiliario y cómo se realiza?
P.O: La estrategia de descarbonización pasa por un diagnóstico de la situación actual del inmueble a través de la correcta medición de los consumos energéticos reales y de las huellas de carbono correspondientes.
Los centros y parques comerciales se encuentran con dos retos: la falta de digitalización y automatización de los datos y el acceso a los consumos de los inquilinos de los locales. Respecto al primero, las nuevas tecnologías como los smart meterings y sensores de ocupación, ayudan a recopilar datos. Respecto al segundo, los gestores de centros y parques comerciales están incluyendo cláusulas verdes en los contratos de arrendamiento, por las que el inquilino se compromete a compartir los datos de consumos asociados a su local, para medir la huella de carbono completa del centro. El 80% de las emisiones de un arrendador están asociadas con la actividad de los inquilinos, pero para muchos minoristas sus tiendas representan menos del 3% de sus emisiones. Como resultado, el foco de los minoristas no se centra en hacer mejoras de las tiendas que alquilan.
Una vez obtenidos los datos de consumos e identificados los mayores focos de emisión de carbono, se debe realizar una evaluación del punto de obsolescencia del activo a través de herramientas de diagnóstico como, por ejemplo, el CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor), que permite determinar cuál va a ser su punto de obsolescencia por incumplimiento de la regulación y predecir de manera teórica las potenciales inversiones que el inmueble deberá acometer. Una vez diagnosticado el punto de obsolescencia, es necesario definir un plan de acción para la reducción de estos consumos energéticos.
Estos planes de acción incluirán CAPEX y OPEX, por lo que su correcta planificación es crítica para la viabilidad financiera.
Ejemplos que vemos en centros comerciales en operación son la instalación de medidores inteligentes para la monitorización y gestión adecuada de los consumos, cambio de luminarias y optimización de los tiempos de uso, instalaciones de energías renovables para autoconsumo, sustitución de calderas y equipos de aire acondicionados e instalación de cargadores eléctricos en el aparcamiento. El incremento de los costes de energía y los incentivos fiscales ofrecidos han hecho que inversiones relacionadas con la instalación de renovables e incremento de la eficiencia energética ofrezcan retornos de inversión a más corto plazo.
¿Cómo se rentabilizan las inversiones en sostenibilidad y la eficiencia energética?
P.O: Nos movemos hacia un mercado mucho más regulado en temas de ESG y es clave posicionarse ahora. Si los edificios no evolucionan hacia la sostenibilidad marcada por la regulación, no van a poder dar servicio y perderán su valor.
Además, si las inversiones en sostenibilidad son las adecuadas, repercutirán positivamente en el medio plazo mejorando la cuenta de resultados y disminuyendo los costes operativos. Los centros y parques comerciales tienen una huella energética elevada, por lo que el incremento de costes asociados a la energía ha hecho que los proyectos asociados a la reducción del consumo sea la prioridad. Se estima que una reducción del 20% de la energía equivale a un 5% de aumento en los ingresos. Además, la sostenibilidad permite acceder a financiación verde que ofrece algunas mejoras en la financiación a través de revolving credits o tipos de interés más bajos.
Por su parte, la inversión con criterios sostenibles ya es un prerrequisito a cumplir para un enorme número de accionistas e inversores institucionales. De acuerdo con el GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmarks) la cantidad de inversores que prestan atención a estos aspectos ha crecido un 22%.
Los edificios sostenibles ofrecen mayor resiliencia en el largo plazo, pues mitigan los riesgos de transición derivados de la regulación que está por venir, por lo que están siendo muy atractivos para estos inversores.
Asimismo, mejoran la imagen y reputación. Todas las empresas van a ser evaluadas por sus grupos de interés. Los centros y parques comerciales tocan al consumidor final, que está representado ya en más del 50% por millennials y Generación Z. Estas generaciones demandan productos y formas de compra más sostenibles. Se espera que las prioridades de sostenibilidad aumenten a medida que más miembros de esta generación ingresen en la fuerza laboral.
¿En qué proyectos está inmersa Savills en los que la sostenibilidad y el ahorro energético tengan un papel esencial?
P.O: Ofrecemos la monitorización y gestión adecuada de los consumos y la eficiencia energética. Permanentemente, buscamos la reducción de la demanda de energía de los activos a través de su gestión y la instalación de sistemas más eficientes, incluidas mejoras de los equipos existentes. Asimismo, ofrecemos el servicio de cálculo de la huella de carbono de los inmuebles y fomentamos la implementación de cláusulas verdes con los inquilinos. Esto forma parte del plan ESG y de reposicionamiento que desde Savills hemos puesto en marcha para todos los activos en nuestra cartera de gestión.
En centros y parques comerciales que gestionamos, como Moraleja Green, Way Dos Hermanas, parque comercial Meixueiro y TresAguas, hemos realizado mejoras de instalaciones más eficientes, implementado satisfactoriamente diferentes certificaciones BREEAM, hemos instalado paneles solares y estaciones de carga de vehículos eléctricos e incluso se ha creado una comunidad solar en el parque comercial Bahía Real, convirtiéndose en el primero en España en incorporar una comunidad solar de Repsol Solmatch, que evitará la emisión de 6,6 toneladas de CO2 al año.