Ana Luisa Cabrita, associate, head of sustainability & ESG en Portugal, y Laura Danzig, associate, head of sustainability & ESG en España de Cushman & Wakefield, explican las acciones que un centro comercial puede acometer para adaptarse a la Taxonomía europea.
¿Cómo está marcando la Taxonomía europea los diseños de los centros comerciales?
Ana Luisa Cabrita: La Taxonomía es un framework que define qué es una inversión sostenible. Apoya activamente la iniciativa de la EU para reducir el consumo energético un 55% en 2030 y la neutralidad carbónica en 2050. Una inversión alineada con la Taxonomía deberá contribuir a uno de los seis objetivos medioambientales: mitigación del cambio climático, adaptación al cambio climático, uso sostenible y protección del agua y los recursos marinos, transición hacia una economía circular, prevención y control de la contaminación y protección de los ecosistemas. Asimismo, no puede tener un impacto negativo en ninguno de los otros, un concepto que se clasifica como Do no significant harm.
La actividad económica también deberá cumplir "salvaguardias mínimas", como los Principios Rectores de las Naciones Unidas sobre las Empresas y los Derechos Humanos, para no tener un impacto social negativo.
A pesar de que la Taxonomía tiene mayor impacto en el diseño de nuevos centros comerciales, también se aplica a cualquier centro existente, ya que hay distintos criterios para nueva construcción, renovación de edificios y adquisición y propiedad.
¿Cómo marca esto el mercado?
A.LC: Primero hay que definir el posicionamiento del centro comercial: ¿Sostenible o no sostenible? Esto dependerá de los objetivos que se tenga en términos de necesidad de financiación, reputación, etc. Ser sostenible, en términos energéticos, podrá traducirse en necesitar inversiones en capex u opex para reducir la demanda.
En una nueva construcción siempre hay más posibilidades de adoptar medidas pasivas, como optimización de relaciones entre áreas opacas y acristaladas, volúmenes y ensombramientos, orientaciones, freecooling, integración de renovables y solo al final optar por soluciones más enfocadas a equipamientos de climatización con COP reducido, iluminación LED, fotosensores, sensores de presencia, etc.
En un edificio existente las acciones están más condicionadas a la viabilidad de la implementación de las medidas posibles y a mejoras vinculadas con la propia gestión del centro como pueden ser un sistema de BMS avanzado, gestión energética, comunidades energéticas y, sobre todo, trabajar con los inquilinos en su propio uso.
El sector viene haciendo un buen trabajo desde hace unos años. Los centros son un gran consumidor de energía y es algo que pesa en las rentas, por lo que la optimización no es nueva. La Taxonomía viene a marcar otro ritmo, añadiendo presión para que se haga la transición energética.
La Taxonomía tiene que ser vista como una zanahoria y no un palo, porque no siendo obligatorio alinearse, es una forma de obtener liquidez y financiación con unas condiciones más beneficiosas y seguir en el mercado transaccional.
¿Cómo se conjugan las inversiones en capex para mejorar la sostenibilidad y la eficiencia energética con la rentabilidad necesaria?
Laura Danzig: Cushman & Wakefield ha creado una metodología de auditoria Net Zero que evalúa los consumos de un centro comercial, se identifican medidas de reducción, se simula su implementación y se calcula el retorno de la inversión. Es de máxima importancia que se equilibre la inversión con la reducción y que sean prioritarias medidas de eficiencia energética.
En lo que se refiere a certificados de sostenibilidad, se justifica la inversión en implementarlos porque se traduce en reducción de costes de OPEX, facilita el arrendamiento, reduce el tiempo en el mercado, facilita las transacciones, mejora la experiencia del cliente final, sea en calidad del aire interior, salud, bienestar… Algunos inversores no compran centros comerciales sin certificaciones. Asimismo, a pesar de su reconocimiento, deberán estar integrados en una estrategia más global de cumplimiento, valor añadido y gestión de riesgo.
Se puede certificar un nuevo edificio, una remodelación o incluso un centro comercial existente. El sector fue el primero en adoptar este tipo de certificaciones BREEAM en España, hace casi 10 años.
¿Qué importancia está teniendo incluir procesos de construcción circular?
ALC: Hay materiales sobre los que se aplicarán impuestos de carbono en su propio uso, como son el hormigón y el acero. Con la nueva EPBD, estos materiales, fabricados fuera de un ámbito local, estarán sujetos a un impuesto y dado que son los más intensivos en emisiones, su precio subirá de forma significativa en los próximos años. Igualmente, ya hay productos que promueven procesos de construcción más flexibles y adaptables, previendo su fácil remoción, como sean techos o pavimientos con piezas de encaje, fácilmente removibles, sin daños, permitiendo su futura reutilización.
Para los centros comerciales, ser circular podrá ser una salvaguarda para futuros cambios de mercado. Preparar los edificios en términos de flexibilidad y adaptabilidad para que se aumente su ciclo de vida o que permita una ampliación o un cambio del uso, son factores importantes para el retorno de la inversión.
Aun así, el sector aún no está muy enfocado en la reutilización y reintegración de recursos, muchas veces considerados como residuos. Esto tiene mayor importancia en procesos de renovación, con cambio de revestimientos, puertas, elementos de fachadas que no se recuperan o reutilizan, ni en esa obra ni en otras.
Hay que promover la reutilización de materiales y la economía circular, que evita la extracción de recursos de la naturaleza y la preserva, a la vez que reduce la generación de residuos. Esto traerá plusvalías económicas, así como una menor dependencia de grandes países productores como la China, promoviendo más mano de obra local y reduciendo emisiones carbónicas.
Asimismo, circularidad no es solo residuos, sino también el uso de recursos como el agua y la energía. Los centros suelen tener cubiertas con grandes áreas, que permiten no solo instalaciones de energía renovables (con su potencial vinculado a comunidades energéticas) sino también pueden capturar aguas pluviales. La eficiencia del uso del agua es de suma importancia para preservar su disponibilidad en el futuro inmediato y el uso de agua pluvial y su integración con la reutilización de aguas grises es una buena solución.
¿En qué proyectos están trabajando en los que la sostenibilidad tenga un papel esencial?
LD: El centro Islazul, de Nuveen, en Madrid, cuenta con la certificación BREEAM in Use desde 2012, cuando se convirtió en el primer centro comercial en obtenerla en España. En 2016, alcanzó la calificación de "Excelente" y en 2019 la de "Excepcional". En 2021 logró la máxima calificación: doble Excepcional. También cuenta con el proyecto Origen, un programa desarrollado por el equipo de marketing de retail de C&W mediante el cual gestionan y organizan iniciativas de user-engagement alineadas con los 17 Objetivos de Desarrollo Sustenible (ODS) de las Naciones Unidas. Ese proyecto ha ganado en el Congreso de la AECC 2022 el premio al mejor proyecto de ESG corporativo.
Este centro cuenta con dos plantas fotovoltaicas en la cubierta, que permiten generar el 19% del total de la energía consumida, iluminación con tecnología LED y certificaciones ISO 50001 y 14001. Desarrolla eventos de sensibilización y concienciación ambiental para trabajadores, proveedores y visitantes, incluyendo divulgación de su política. Asimismo, comunica los resultados sociales, ambientales e iniciativas en materia de sostenibilidad desarrolladas y minimiza el consumo de recursos naturales.