Tres miradas que convergen en un mismo espacio: la del inversor que busca rentabilidad, la del operador que necesita adaptabilidad y la del visitante que busca experiencias. En esa intersección, donde conviven objetivos distintos pero complementarios, es donde Cristina Pérez de Zabalza, vicepresidenta de la AECC y Head of Retail Leasing Business Development en Cushman & Wakefield, sitúa el verdadero motor de transformación de los centros comerciales. Durante el desayuno editorial organizado por la revista Centros Comerciales, defendió un enfoque integral para abordar los procesos de rehabilitación y reposicionamiento, subrayando que “no se trata solo del edificio, sino de todo lo que ocurre dentro de él”.
Esta perspectiva subraya la necesidad de contemplar los centros como ecosistemas complejos, donde cada actor, propiedad, operadores y usuarios, tiene un papel activo en el diseño de un entorno funcional, sostenible y conectado con su comunidad. No se trata únicamente de renovar infraestructuras, sino de redefinir la experiencia y el propósito del espacio desde una lógica compartida.
La mirada colaborativa se ha consolidado en los últimos años como una estrategia cada vez más extendida en el sector. En 2024, se rehabilitaron en España cerca de un millón de m2 de superficie comercial, lo que representa más del 8% del parque total, según datos compartidos durante el encuentro. A ello se suman las 23 actuaciones previstas para 2025, con una superficie agregada de 327.000 m2, que refuerzan el papel del reposicionamiento como vía prioritaria frente al desarrollo de nuevos centros. Una línea estratégica que, como señaló el presidente de la AECC, Eduardo Ceballos, está marcando la evolución del sector.
En este contexto, Cushman & Wakefield gestiona actualmente más de 30 centros y parques comerciales en España, que suman alrededor de 1,6 millones de m2 de SBA y reciben más de 140 millones de visitas anuales. Su cartera abarca activos de distintas tipologías y ubicaciones, lo que permite desplegar estrategias adaptadas a cada caso y aplicar criterios de innovación, eficiencia y proximidad.
Uno de los ejemplos más representativos es el de Parque Corredor, en Madrid, que ha sido objeto de una reforma integral con una inversión superior a los 88 millones de euros. Más del 95% de los operadores renovaron sus locales, en línea con una nueva imagen arquitectónica que incluyó mejoras en accesos, zonas comunes, iluminación natural, climatización eficiente y espacios inclusivos. La renovación también impulsó la captación de grandes marcas como Ikea, Inditex o MediaMarkt, reforzando su posicionamiento como destino comercial y de servicios.
De hecho, durante el desayuno editorial sobre la nueva vida de los centros comerciales, también participó Alejandro León, asset management de Redevco, copropietaria del centro. León compartió la experiencia de esta rehabilitación y el momento en que los distintos propietarios decidieron coordinarse para acometer la renovación. El objetivo: atender a una clientela históricamente fiel y reactivar el interés de grandes operadores. “Con la reforma, hemos conseguido que locales que no eran comercializables y fríos en rentas, sean ocupados por las principales marcas”, señaló.
También en Parque Principado (Asturias) se han acometido intervenciones centradas en el ocio familiar, como la ampliación y modernización de la bolera Ilusiona y la transformación de los cines Cinesa al formato LUXE. Estos cambios, desarrollados en colaboración con los operadores implicados, han contribuido a ampliar el tiempo de estancia y diversificar el perfil del visitante.
Por su parte, Islazul, en Madrid, representa un caso ejemplar de cómo las decisiones de reposicionamiento pueden nacer del contacto directo con la comunidad. En 2023, el centro incorporó un aseo adaptado para personas ostomizadas tras recibir la propuesta de un visitante, y reformó sus aseos generales para mejorar accesibilidad y estética. También ha incorporado servicios digitales y soluciones orientadas al confort del usuario.
Además, el centro comercial ha sido reconocido en 2024 como el centro comercial más sostenible del mundo, al alcanzar la puntuación más alta a nivel internacional en la categoría Retail In Use de la certificación BREEAM. Entre sus hitos: una reducción de más de 690.000 kWh de consumo eléctrico, la evitación de 167 toneladas de CO₂, un ahorro del 11% en consumo de agua, la instalación de una planta fotovoltaica de 815 kWp que genera un 18% de ahorro energético anual, y la obtención de la certificación “Gestión Residuo Cero”, que garantiza que más del 95% de sus residuos tienen una alternativa sostenible al vertedero. Todo ello se complementa con la mejora de la movilidad urbana mediante un aparcamiento disuasorio y servicios integrados con la EMT.
Estos casos evidencian que cuando el reposicionamiento se plantea como un proyecto compartido —que escucha a los operadores, incorpora la voz del cliente y responde a los objetivos de inversión—, el centro comercial no solo se transforma, sino que se reactiva. Y lo hace evolucionando hacia un modelo más coherente con las nuevas formas de habitar, consumir y relacionarse con el entorno urbano.
Espacios flexibles, usos cambiantes: el potencial transformador de la renovación
En esta línea, Pérez de Zabalza destacó cómo los procesos de renovación deben aprovecharse como oportunidades para introducir nuevos usos dentro del centro comercial. Desde clínicas y gimnasios hasta espacios de coworking, estas fórmulas responden a una sociedad en transformación, en la que las funciones urbanas tienden a hibridarse. “Antes ibas a trabajar a la oficina, ahora puedes hacerlo desde un centro comercial”, apuntó.
Este tipo de planteamientos van más allá del diseño interior. Implican una lectura atenta del contexto urbano y del estilo de vida de los usuarios. Algunos centros ya han incorporado estos modelos mixtos con buenos resultados, diversificando su público y reforzando su papel como nodo de actividad en la ciudad.
Por ejemplo, en España, Carrefour Property, uno de los mayores propietarios de centros comerciales del país, ha puesto en marcha el concepto Work City, una iniciativa que integra espacios de coworking en entornos retail como respuesta directa a los nuevos hábitos de trabajo flexible. Esta estrategia busca reactivar zonas infrautilizadas de los activos, generar nuevas fuentes de ingresos y atraer un perfil de usuario más diversificado y recurrente.
Otro ejemplo destacado es el del centro Moda Shopping, en Madrid, donde se está desarrollando el proyecto Spaces Bernabéu, en colaboración con IWG. Esta operación transformará el activo en el mayor espacio de trabajo flexible de España, con más de 5.500 m2 dedicados al coworking, restauración y servicios complementarios, frente al estadio Santiago Bernabéu. Aunque no es un centro comercial al uso, el caso ilustra cómo los entornos retail también pueden adaptarse con éxito a la demanda de usos híbridos.
Además del trabajo flexible, la salud y el bienestar están ganando una presencia cada vez mayor en los centros comerciales. Cadenas como Synergym, con 126 gimnasios operativos en España a inicios de 2025, o Fitness Park, que suma ya 48 centros en ciudades como Valencia, Sevilla o Córdoba, han apostado de forma decidida por su integración en espacios retail. Planet Fitness, por su parte, ha alcanzado los diez gimnasios en el país, con ubicaciones destacadas dentro de centros como Arce (Móstoles).
El ámbito sanitario también ha ganado protagonismo. Según datos de Cushman & Wakefield, el segmento de salud y belleza representa ya el 8% de las nuevas aperturas en centros comerciales, impulsado por un crecimiento del 7,3% en ventas en este tipo de operadores. La implantación de clínicas médicas, consultas especializadas o servicios de fisioterapia responde a una demanda creciente de servicios accesibles y de proximidad por parte del usuario final.
La tendencia hacia modelos multifuncionales responde a un cambio estructural en las ciudades: los centros comerciales ya no se entienden únicamente como lugares de consumo, sino como plataformas abiertas a nuevas dinámicas urbanas. Reconvertir espacios para integrar funciones como el trabajo, la salud o la educación no solo optimiza su uso, sino que consolida su rol como infraestructura urbana de proximidad.
Del comercio al encuentro: nueva centralidad social
La evolución del mix comercial es uno de los puntos que Pérez de Zabalza abordó con claridad. Según datos de la AECC, el espacio destinado a moda ha disminuido en favor del ocio y la restauración, una evolución que refleja no solo una decisión operativa, sino un cambio en los hábitos sociales. “El tiempo que estás en ocio y restauración incrementa también el tiempo de estancia en el centro”, señaló, aludiendo a cómo este comportamiento redefine el uso y el propósito del espacio.
En el conjunto de centros comerciales españoles, la restauración concentró el 27% de todas las nuevas incorporaciones en 2024, siete puntos porcentuales más que en 2019, mientras que el ocio y el entretenimiento fue la tercera categoría más dinámica, con un incremento de 19 puntos frente a los niveles prepandemia, según datos publicados por la revista Centros Comerciales.
El cine, como ancla de ocio, ha recuperado protagonismo. Cine Yelmo cerró 2024 con 52 complejos en funcionamiento en España, tras abrir nuevas salas en varios centros, alcanzando los 13,1 millones de espectadores anuales y una cuota de mercado del 21%. Esta estrategia, basada en formatos premium y tecnología avanzada, ha reforzado la capacidad de atracción de los centros donde opera.
Más allá del diseño comercial, la programación de eventos culturales y actividades comunitarias se ha consolidado como palanca clave para fomentar la permanencia y la fidelización. Algunos centros gestionados por Cushman & Wakefield, como El Mirador (Las Palmas), Zubiarte (Bilbao), El Arcángel (Córdoba) o El Faro (Badajoz), han reforzado esta línea de actuación con ciclos de conciertos, actividades familiares, ferias de empleo y colaboraciones institucionales. En el caso concreto de El Faro, que superó los ocho millones de visitas en 2024, este enfoque ha contribuido a consolidarlo como un destino regional de referencia, ampliando su impacto más allá de la función comercial. En varios casos, los días de evento han registrado aumentos de hasta un 20% en afluencia respecto a jornadas normales, impulsando también las ventas en restauración y ocio.
El caso de Alegra (Madrid), también bajo la gestión de Cushman & Wakefield, es ilustrativo: en el primer semestre de 2024, el centro incrementó su afluencia un 40% y sus ventas un 30% respecto al mismo periodo del año anterior, gracias a una combinación de nueva oferta gastronómica, ocio familiar y programación periódica de actividades. Esta estrategia no solo diversifica el perfil del visitante, sino que consolida el centro como un nodo urbano de convivencia.
Como subrayó Pérez de Zabalza en el desayuno sobre la nueva vida de los centros comerciales, estos están asumiendo una nueva centralidad: son espacios que no solo ofrecen productos, sino también identidad, pertenencia y comunidad. La transformación del mix y la activación social refuerzan su papel como plazas públicas contemporáneas, conectadas con los ritmos reales de la ciudad.