El retail vuelve al radar inversor impulsado por la solidez de sus fundamentales

El sector de centros y parques comerciales en España ha recuperado protagonismo en el interés inversor, pero lo hace en un contexto muy distinto al de ciclos anteriores. La percepción de riesgo ha cambiado, los criterios de análisis son más selectivos y el foco ya no está en el volumen, sino en la calidad del activo y en su capacidad de adaptación. Así se puso de manifiesto durante el Desayuno Editorial “Inversión en centros comerciales”, organizado por la Revista Centros Comerciales, cabecera de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), en la sede del ESCP Business School en Madrid.

Con el patrocinio de Sonae Sierra, el encuentro, moderado por Teresa Montero, redactora jefe de la revista, y Alexandre Lima, director de Iberian Property, reunió a un panel de expertos, que coincidieron en señalar que el sector vive un momento de consolidación apoyado, sobre todo, en la fortaleza de sus fundamentales.

El retail vuelve a situarse en el foco de la inversión. Ferran Saenger, asset manager de Lighthouse, lo resumió a partir de la experiencia reciente de la compañía: “En los últimos dos años, hemos hecho un sprint, y consideramos que sigue siendo un mercado atractivo”. Una convicción que, según se puso de manifiesto durante el encuentro, fue compartida por otros expertos del sector.

Sin embargo, el retorno del capital, tanto nacional como extranjero, no responde solo a una cuestión de oportunidad, sino también a la evolución de los indicadores operativos. En este sentido, Saenger subrayó que “el mercado ha demostrado ser muy resiliente” y recordó que el retail ha superado en los últimos años desafíos como el avance de las ventas online y el impacto de la pandemia.

A ello se suma un contexto financiero que, pese a la subida de tipos en los últimos años, sigue ofreciendo argumentos a favor del sector. Saenger apuntó a una estructura financiera que, a su juicio, refleja una buena respuesta del mercado y contribuye a sostener la estabilidad. Además, destacó un elemento clave en el actual entorno inflacionario: “No olvidemos que al final se está invirtiendo en activos que están indexados”, lo que permite proteger parcialmente los ingresos frente a la inflación.

Este conjunto de factores configura un escenario en el que el retail vuelve a posicionarse como una alternativa competitiva dentro del inmobiliario. “Creemos que la tendencia va a seguir”, afirmó el representante de Lighthouse, añadiendo que “a nivel macro en Europa, el foco ahora mismo está en Iberia, siendo España y Portugal los dos países que mejor están creciendo”.

No obstante, este renovado interés también implica que el mercado sea más selectivo, más analítico y, sobre todo, más exigente, convirtiéndose en el principal rasgo del inversor actual. La búsqueda de activos con fundamentales sólidos, una buena ubicación y la capacidad de generar flujos estables es ahora más intensa que nunca.

Esta diferenciación se refleja también en la evolución de los formatos comerciales. Mientras los parques comerciales ganan peso por su eficiencia, los centros comerciales dominantes continúan concentrando el interés inversor en las grandes operaciones.

También Eduardo Ceballos, presidente de la AECC, expresó que “el momento es muy positivo”. De hecho, subrayó que “para cualquier proceso de venta que sale, hay bastantes ofertantes”, lo que refleja un mercado con elevada liquidez y competencia por los activos. Una situación que, si bien dificulta las compras, también evidencia la solidez del sector: “Es un momento bueno para la inversión, aunque más complicado para los que quieren comprar”.

La escasez de nueva oferta ha contribuido, además, a equilibrar el mercado, ya que, según indicó, “desde 2025, en que España sale de la crisis financiera, la media de nuevas aperturas no llega al 1%”, lo que ha generado “una situación bastante saneada”.

Este contexto ha sido determinante para la vuelta del capital. Como explicó Nicolás Díaz-Saldaña, Executive Director, Máster Real Estate de ESCP Business School, “más que hacer una transacción puramente financiera, muchos inversores lo que buscan es calidad operativa”.

Si algo define el nuevo ciclo es la segmentación. El retail ya no funciona como un bloque homogéneo, sino como un mercado en el que se despliegan estrategias diferenciadas. Para Annalaura Benedetti, Country Manager de MDSR Investments, “el foco inversor se ha vuelto a poner en los centros comerciales, y el horizonte que tenemos ahora es intentar volver a conquistar el segmento”.

Tras una etapa centrada en parques de medianas y alimentación, la compañía vuelve a poner el foco en los centros comerciales. Según explicó Benedetti, este interés responde, en gran medida, al coste de capital, “un factor que es clave para la toma de cualquier decisión”.

Este marco más selectivo también se refleja en las estrategias de valor. Mayte Forján, asset manager de Silicius, apuntó que “los modelos de centros comerciales tienen recorrido para generar un mayor valor”, sobre todo en activos con potencial de transformación, con los que se posiciona la firma.

El mercado, asimismo, se divide en distintos perfiles inversores, enumeró Miguel Santandreu, Country Manager de Indotek. “Aparece un player nuevo que no ha estado comprando los últimos años, que son los fondos puro de equity, y luego están los especialistas core plus, que son los que están moviendo las grandes operaciones, y los generalistas”.

A pesar del optimismo, el contexto macroeconómico sigue marcado por la incertidumbre. “Los ciclos son más cortos y la volatilidad de los mercados cambia de la mañana a la tarde”, advirtió Santandreu, aunque, por el momento, “los fundamentales tienen pinta de que van a seguir”.

También el consumo, clave para el retail, se mantiene sólido, destacando, según este experto, un cambio en el comportamiento del cliente: “la tendencia del consumidor es hacia la inmediatez, y el sitio donde pueden optimizar su tiempo es el centro comercial”. Este espacio social consolidado, que aporta moda, restauración, ocio, un punto de encuentro… refuerza su atractivo tanto para operadores como para inversores.

Si los fundamentales explican el interés inversor, la gestión define la diferencia entre activos. El retail se ha convertido en un negocio intensivo en conocimiento, para poder conseguir que un producto sea atractivo y rentable, lo que evidencia una tendencia más a la profesionalización del sector.

Esta profesionalización afecta a toda la cadena de valor. Según Nicolás Díaz-Saldaña, el mercado exige “asset management intensivo” y una mejora constante de los activos. La creación de valor ya no pasa solo por la adquisición, sino por la capacidad de reposicionar, adaptar y optimizar.

En este sentido, el sector entra en una nueva fase. “Los centros empiezan a tener 20 años y ahora es cuando hay necesidad de adaptarse”, explicó Santandreu. Esto implica inversiones en capex, cambios en el mix comercial y adaptación a nuevas demandas.

El retail afronta el futuro con optimismo, pero también con una mayor exigencia. La combinación de fundamentales sólidos, escasez de oferta y profesionalización ha devuelto la confianza al inversor. Sin embargo, el mercado es ahora más complejo y requiere mayor especialización.

Para Díaz-Saldaña, el éxito dependerá de “seguir trabajando en mejorar la calidad de nuestros activos” y adaptarse a una demanda en evolución. En ese equilibrio entre estabilidad y transformación se juega el futuro del sector.

Uno de los grandes debates del sector es la incorporación de usos mixtos en los centros comerciales, una oportunidad que también añade complejidad. “Es complicado porque el inversor intenta encontrar estabilidad en los retornos”, señaló Annalaura Benedetti, al advertir sobre proyectos cuyo resultado final es incierto.

Aun así, existen casos de éxito. En Portugal, MDSR Investments ha integrado una clínica en un centro comercial con buenos resultados, ya que esta incorporación ha impulsado la demanda de determinados servicios.

Silicius también avanza en esta línea, por ejemplo, con la incorporación de un hotel y una clínica universitaria, usos que “generan una renta estable” y aumentan las afluencias, explicó Forján.

Sin embargo, no todos los inversores están preparados para asumir este riesgo por la falta de track record, apuntó Santandreu, que subrayó las dificultades para modelizar estos proyectos. Pese a ello, y tras años de cautela, destacó que “el apetito de las entidades financieras por financiar proyectos de retail ha vuelto”. En su opinión, este cambio comenzó a percibirse en 2023, cuando los bancos empezaron a identificar mejor las tendencias del mercado y, desde entonces, han sido muy competitivos. La mejora de los fundamentales ha sido decisiva para recuperar la confianza.

Además, la financiación no procede solo de bancos nacionales. Como señaló el presidente de la AECC, “hay bancos extranjeros europeos que están financiando retail en España”, atraídos por la solidez del mercado.

El desarrollo de nuevos proyectos sigue siendo limitado en un mercado ya consolidado y con escaso espacio para nuevos activos, remarcó Ceballos. A ello se suman las dificultades de financiación y el aumento de costes, factores que hacen más atractivo adquirir activos existentes.

Sin embargo, existen nichos de crecimiento. Los parques comerciales, especialmente los de menor tamaño, están ganando protagonismo, ya que “es más fácil atender una demanda concreta”, señaló Eduardo Ceballos. Además, la expansión de algunos operadores, sobre todo en alimentación, puede impulsar nuevos desarrollos.

La sostenibilidad y los criterios ESG se consolidan como factores cada vez más relevantes en la reconversión de los centros. Aunque no siempre determinan por sí solos la inversión, sí pesan en la valoración de los activos y en su capacidad para atraer capital, en línea con las exigencias de inversores y usuarios.

En este contexto, el retail atraviesa una etapa de redefinición marcada por el regreso del interés inversor y por una mayor exigencia en la elección de activos. La capacidad del sector para ajustarse a un entorno cambiante ha contribuido a mejorar su percepción entre los inversores.