La convergencia entre centros, parques comerciales y outlets, ¿es posible?

Los parques comerciales y outlets se han convertido en modelos de éxito de un sector cada vez más dinámico como el retail. El diseño de estos espacios, la diversificación del mix comercial, su atractivo como activos de inversión y la creciente sofisticación en su gestión centraron el debate de los expertos que asistieron al desayuno editorial “Parques comerciales y outlets, modelos de éxito”, organizado por la Asociación Española de Centros Comerciales y Parques Comerciales (AECC) y su cabecera Centros Comerciales, que edita Grupo Iberinmo.

Durante el encuentro, patrocinado por Neinver y Driveco y celebrado en la sede de Hogan Lovells en Madrid, varios expertos del sector retail e inmobiliario analizaron los factores que han impulsado el crecimiento sostenido de los parques comerciales y outlets, así como los desafíos que enfrentan en un mercado en constante evolución.

Bajo la moderación de Antonio Gil, partner de Grupo Iberinmo, y Teresa Montero, redactora jefe de la revista Centros Comerciales, el debate arrancó con cifras. Eduardo Ceballos, presidente de la AECC, expuso que en España hay 590 centros, parques y outlets. A cierre de 1994, había 93 retail parks, lo que es un 15% de la SBA. En cuanto a los proyectos anunciados entre 2025 y 2027, de 43 aperturas, 35 se corresponden a parques comerciales. Y respecto al número de outlets, que es un formato mucho más nicho, en la asociación tienen contabilizados 18, algo más de un 2% de SBA.

Las nuevas tendencias de diseño de estos espacios se han convertido en una propuesta de valor añadido. Según Íñigo Rodríguez-Carmona, director de arquitectura de Broadway Malyan, “el retail park que todos conocemos, una agrupación de cajas con una playa de parking delante, donde la experiencia del cliente era muy lineal y la experiencia de compra muy básica, ha evolucionado porque se han ido incorporando distintos usos como la restauración y el ocio”. Un diseño flexible, con fachadas personalizadas y espacios peatonales más anchos para generar interacción social, suma ingredientes a esta marcada transformación en los parques.

Para Joan Rouras, director de Leasing y Retail de Neinver, compañía gestora de outlets presente en seis países, “España está a la vanguardia en Europa”. La clave está en el tiempo que el consumidor dedica a la experiencia de compra: “No hace más de 10 años ibas a un centro comercial, comprabas y te ibas, y ahora el consumidor está más tiempo porque existen espacios más ricos tanto en ocio como en restauración”. “Entonces era una compra muy rápida y hoy se han incorporado todos los elementos para que nuestros clientes estén tiempo en el centro, porque si no podemos competir”, argumentó.

Fernando Suárez Acevedo, subdirector de Bogaris Retail, debatió sobre la importancia de equilibrar los nuevos espacios flexibles y mantener la rentabilidad. “Como promotores, intentamos siempre adaptarnos a lo que pide el cliente y cumplir las exigencias mayores de las administraciones”, señaló. Puso como ejemplo cómo el cambio en los parques comerciales viene más determinado desde los ayuntamientos, tanto en uniformidad de los espacios comerciales como en la calidad de los materiales.

Para Suárez, el crecimiento actual está impulsado por operadores de sectores como la alimentación regional, la salud y el fitness. “Las farmacias, los gimnasios y los supermercados locales están actuando como nuevos anclajes, mientras las cadenas de moda deportiva y low cost siguen muy presentes”, señaló.

También la carga eléctrica de vehículos en los parques comerciales se ha convertido en un valor añadido. Christian Revilla, country manager en Driveco, destacó el potencial que un cargador puede tener para la valoración del activo. En estos momentos, en España el ratio recogido en la normativa es alcanzar un punto de carga por cada 40 plazas, aunque en edificios públicos es mayor, un cargador por cada 20 estacionamientos.

“Un cargador eléctrico que tiene una potencia alta ayuda a que la persona que visita un centro se plantee pasar más tiempo para cargar su coche. También genera tráfico adicional al parque comercial. Puede incluso ser un mecanismo de interacción entre la oferta en retail y el cargador en sí, desde un punto de vista de fidelización de clientes”, explicó.

Por su parte, Luis Espadas, director ejecutivo retail de Savills, abordó cómo la incorporación de estos elementos impacta en la inversión. “Depende del inversor”, apostilló. “Quizás el inversor privado español no está tan atento a este tipo de cuestiones y es más pragmático, pero el inversor internacional tiene más en cuenta todos los criterios de cumplimiento en materia normativa y de sostenibilidad”. “El mercado de inversión de parques es un poco diferente al de centros, ya que mientras que el primero busca más la seguridad, el largo plazo y una gestión mucho más sencilla, el segundo tiene una gestión más activa y de valor añadido”, aclaró. Como atractivo:

Rafael Franco, CEO de Batex & Duplex, aportó luz sobre una aparente aproximación, homogeneización o falta de distinción entre centros y parques comerciales. “Funcionalmente no se está produciendo porque cada uno tiene su gestión”, dijo. En su opinión, “los centros comerciales son una industria con un peso enorme, con un inmovilizado tremendo, pero ahora la ola buena es el parque. El centro comercial tiene que readaptarse e innovar”.

Según Franco, “el parque ha crecido en un contexto mucho más amigable. No olvidemos también que nosotros nacimos con la industria de los centros comerciales, pero los nuevos consumidores, los jóvenes de entre 20 y 30 años, tienen una forma de comportarse diametralmente opuesta a la nuestra”.

El presidente de la AECC mantuvo, en cambio, que los dos formatos son válidos y los hay cada vez más híbridos: centros comerciales con un parque delante. Esta combinación suele ser muy exitosa y aprovechar de una forma muy eficiente la edificabilidad.

En cuanto a la inversión, Andrés Candela, counsel de real estate de Hogan Lovells, reconoció claramente que la inversión en retail vuelve. “En los años después de la COVID-19, todo el mundo invertía en logístico y el retail estuvo un poco apartado, pero ahora vemos cómo los inversores ya están volviendo a mirar al retail”. Y en casos de parques comerciales, se fijan en que se trata de una inversión relativamente segura, apoyada en una gestión sencilla, contratos de arrendamiento a largo plazo y rentas al alza.

Durante el encuentro, los expertos también abordaron la oportunidad de una gestión integrada y adaptada a las nuevas herramientas digitales y métricas de análisis basadas en la Inteligencia Artificial, y la apuesta por la sostenibilidad con la integración de los criterios ESG y la movilidad sostenible.