RETAIL PARKS: UN MODELO DE ÉXITO

Los sectores de alimentación, bricolaje, cuidado de las mascotas o moda deportiva, que tienen una gran presencia en los retail parks, han demostrado ser especialmente resistentes a las crisis provocadas por la pandemia y la subida de la inflación.

Sus amplios establecimientos también han hecho que este formato sea especialmente atractivo para desarrollar estrategias de click & collect y ser muy flexible a la hora de ampliar espacio de almacén para convertirse en puntos de distribución de última milla.

Estas fortalezas han hecho que sean uno de los activos más interesantes para los inversores y que sean el formato en el que se van a desarrollar más proyectos en los próximos años, 23 hasta 2025, que sumarán aproximadamente 474.000 metros cuadrados de SBA.

Los parques comerciales han demostrado ser un activo especialmente resiliente tras la pandemia. Algunas claves de su éxito son sus espacios abiertos, sus amplias zonas de aparcamiento y su especialización en algunos de los segmentos que mejor han resistido a la COVID-19 y a la inflación, como son la alimentación, el bricolaje o el cuidado de las mascotas.

Se trata de un segmento en desarrollo que solo representa el 17% de la superficie de equipamientos comerciales en España, según datos de Savills. La densidad de parques comerciales se sitúa en 60 metros cuadrados por cada 1.000 habitantes, lejos de economías como Reino Unido o Francia. Esto favorece la identificación de mercados nicho donde aún existen posibilidades de nuevos desarrollos.

“Su buen comportamiento en periodos de crisis, con tenants fuertes y ahora en ciclo expansivo, los altos niveles de ocupación, sus buenos covenants y el hecho de que no requieran una gestión intensiva, son factores que no hacen más que añadir atractivo a un segmento que aún tiene un gran recorrido en nuestro mercado”, enumera Luis Espadas, director ejecutivo de retail en Savills.

“Para los consumidores, este es un formato muy conveniente por su accesibilidad, el aparcamiento fácil y gratuito y el acceso directo a cada una de las unidades comerciales. También porque su mix normalmente va en línea con muchas actividades que hoy en día tienen una fuerte demanda como el hogar, deportes, electrónica y ‘do it yourself’, etc., lo que ha permitido que estos activos se hayan recuperado muy rápidamente. A su vez, es habitual que incorporen un operador de alimentación, que garantiza un flujo recurrente de público”, destaca Augusto Lobo, director de retail de JLL España.

“Para los retailers, estos son formatos igualmente ventajosos, con costes bajos de ocupación, que permiten, asimismo, utilizar la superficie de las tiendas como punto de apoyo a su logística omnicanal. Su gestión, comparativamente más sencilla, la estabilidad en ocupación y rentas y su potencial para reposicionamiento son factores clave para el interés que los inversores tienen por este tipo de activos”, añade Augusto Lobo.

“Los operadores de los parques comerciales se mueven en rentas bajas, con tasas de esfuerzo reducidas. En un contexto de más incertidumbre y con más competitividad en costes, el modelo de parques es potencialmente mucho más eficiente que el formato de centro comercial y el online”, apunta Paul Santos Robson, director de retail de CBRE.

Hay muchos operadores de parques comerciales que no hacen delivery o lo cobran y potencian el click&collect. “Tiene que ver con el modelo de negocio y con que el coste inmobiliario asociado a un parque es sustancialmente menor que el ligado a un centro. No hay tanta presión en ventas”, afirma el experto de CBRE.

En resumen: los gastos son bajos. En opinión de Paul Santos Robson, “estamos viendo una fuerte inflación en los presupuestos de gasto en partidas como electricidad y gas y el modelo de parques es más contenido”.

Este formato ha acometido, además, una importante transformación ampliando el peso del ocio y la restauración, cuidando la arquitectura y la experiencia del cliente. Además de complementar la oferta tradicional, se está cuidando mucho más la imagen, creando espacios más atractivos frente al modelo de “cajas tradicional”.

Por otro lado, los operadores clásicos de parques han mejorado notablemente sus conceptos e imagen y retailers habituales de centros comerciales han explorado nuevos formatos de parque, para estar presentes también en este tipo de activos.

Desde un punto de vista de mix, junto con el ocio y la restauración, se han potenciado las actividades de alimentación, deporte y hogar.

Además, el tamaño medio de los nuevos desarrollos se ha reducido y han aparecido formatos urbanos más próximos al centro de las ciudades y donde la conveniencia juega un papel fundamental.

Asimismo, “operadores tradicionales de centro como Lefties están empezando a implantarse en parques y retailers tradicionales de parques que probaron en centros se han dado cuenta de que es en el formato parque donde mejor funcionan", señalan Félix Chamizo, director de retail de BNP Paribas Real Estate, y Pablo Párraga, head of property management de la consultora.

Los expertos de BNP Paribas Real Estate continúan diciendo que "claramente, en un futuro, los parques están evolucionando a espacios mucho más atractivos y profesionalizados, alejándose de los primeros parques comerciales, en los que el interés se basaba únicamente en los propios operadores que los componían. En este sentido, la evolución clara de los operadores estará orientada a formatos mucho más cuidados, multisectoriales y con un posicionamiento mucho más alto”.

Aunque no existe un gran abanico de marcas, los operadores de esta tipología de parques están en proceso de expansión y son un grupo de firmas que han conseguido beneficios extraordinarios durante la pandemia. Están ampliando y consolidando su presencia.

El formato de tiendas de gran tamaño y las facilidades para llevar a cabo las labores de carga y descarga han convertido a los retail parks en uno de los conceptos mejor adaptados para responder a las nuevas necesidades del comercio electrónico. Por sus accesos y sus ubicaciones próximas a las grandes ciudades también permiten crear espacios de distribución de última milla.

La llegada de la pandemia hizo especialmente patente estas fortalezas. "El hecho de que los parques sean espacios abiertos y que normalmente tengan alimentación como una de sus principales anclas, contribuyeron a un funcionamiento más estable que los centros comerciales. Asimismo, las rentas demostraron ser mucho más defensivas frente a situaciones adversas, debido a que se han mantenido mucho más estables en el tiempo, al igual que los gastos comunes son mucho más contenidos y, por tanto, más sostenibles para las cuentas de resultados de operadores y propiedades. Por otro lado, la facilidad de aparcamiento y el acceso ha posicionado los parques como puntos de última milla y click & collect para fomentar el negocio online de los operadores”, explican Chamizo y Párraga.

Así, el parque comercial de proximidad ha tomado mucho protagonismo, ya que se ha convertido en un lugar imprescindible para acudir a realizar compras habituales, con grandes beneficios frente a otras alternativas de consumo. “Primero, porque permite desplazarse caminando, lo cual es una clara ventaja y, segundo, porque tiene en una misma ubicación una oferta comercial repleta de productos y servicios que son esenciales, como supermercados, gasolinera, farmacia, tienda de mascotas, servicios estéticos o gimnasio. Otra de las grandes ventajas de este mix de operadores es que en su mayoría no pueden verse amenazados por el comercio online (e-commerce) e incluso en algún caso se complementan, con las taquillas de click&collect, siendo más eficiente este sistema de reparto en parques comerciales al estar en las mismas vías de acceso y no tener que desplazarse dentro de los locales o centros comerciales”, resume Jörg Tiggemann, CEO de Ten Brinke España.

Ten Brinke ha sido pionera con uno de sus últimos proyectos, Mirasierra Gallery, al incluir dentro de la oferta comercial y de servicios un centro sanitario de alto nivel de la Clínica Cemtro y dentro de su proyecto Tarraco Centrum, en Tarragona, tiene previsto instalar un hospital VIAMED, con más de 20.000 m2. Esta unión hace que los operadores comerciales incrementen su área de influencia, así como el perfil del cliente habitual, con pacientes, acompañantes y trabajadores generando un flujo más amplio. De igual forma, el Parque Comercial Nexum incluirá una residencia de estudiantes.

Otro de los parques comerciales que han abierto recientemente, Nasas Nigrán, también es una muestra de proyecto de nueva generación. El espacio comercial, de 30.000 m2, incluye una extensa oferta de ocio y restauración con bolera, recreativos, un centro Diverjump y diversos restaurantes. El complejo ha conseguido sumar a las principales anclas nacionales e internacionales una importante representación de comercios locales. Estas cuestiones demuestran que, aunque la proximidad y cercanía siguen siendo dos de los valores esenciales, la experiencia y la unión con la comunidad están cobrando una gran importancia en el diseño de los parques comerciales.

Con estas fortalezas, una gran mayoría de los proyectos de retail que se van a inaugurar en los próximos años son retail parks. La Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC) tiene registrados 23 proyectos de parques comerciales hasta 2025, que arrojarán al mercado cerca de 474.000 m2 de SBA. Si las previsiones se cumplen, solo durante 2023 podrían inaugurarse unos siete proyectos. Andalucía y Galicia son dos de las regiones donde se están impulsando más desarrollos. El más grande de ellos es Breogán Park, que suma 60.000 m 2 y tiene como uno de sus elementos más originales ser la transformación integral de un antiguo centro comercial para adaptarse mejor a las necesidades de su entorno y a las exigencias del nuevo consumidor. Está previsto que sea una realidad a principios de 2024.

En lo que respecta a los inversores, BNP Paribas Real Estate también espera que los parques comerciales de proximidad cercanos a los grandes núcleos sean algunos de los más resilientes, junto los puntos de venta de alimentación, como supermercados e hipermercados. Desde CBRE estiman que el año pasado se cerraron operaciones en este sector del retail por valor de 200 millones de euros. Hay un gran interés, aunque el stock de venta no sea muy amplio, pero esperan que durante 2023 se mantenga esa cifra de inversión. En lo que respecta al ajuste del valor de los activos, la consultora considera que los retail parks fueron el segmento de retail que experimentó un menor retroceso en 2022, del -1,35%.