Estas son las principales de conclusiones de un foro de debate organizado por Savills Aguirre Newman Barcelona, en el que han participado los principales inversores y propietarios de activos logísticos en España: Xavier Novell (Logicor), Cristian Oller (Prologis), Joan Lacosta (VGP), Luis Lázaro (Merlin Properties), Alfonso Martínez (ZALPort), Oscar Heras (GLP), David Marquina (P3 Logistic Parks), Ignacio García (Goodman Real Estate), Juan Jose Vera (Montepino) y Santi Clapé (Clapé Group).
Durante la sesión, que ha sido moderada por Anna Gener, CEO y presidenta de la compañía en Barcelona, los participantes también han alertado de que la actual situación de escasez de stock (con un 3,1% de tasa disponible en toda Cataluña e inferior al 1% en la primera corona) implica que una parte de la demanda no pueda materializarse.
En este sentido, Gloria Valverde, directora de industrial y logístico de Savills Aguirre Newman Barcelona, ha indicado que la falta de espacio y de producto adecuado en términos de localización, rentas o características, y no la situación derivada del COVID-19, es el principal motivo por el que no se han podido cubrir estas necesidades. “Barcelona tenía una demanda activa fuerte previa a la pandemia y que se ha visto reforzada por esta nueva situación”.
Prueba de que los operadores son conscientes de esta escasez de producto es que ya se ha prealquilado el 65% de la nueva oferta de 325.000 metros cuadrados que se incorporarán al mercado en 2021. Según sus previsiones, Barcelona cerrará el año con una contratación de superficie logística de 425.000 metros cuadrados. Hasta septiembre, la capital catalana había absorbido transacciones por un volumen de 320.000 metros cuadrados y se habían materializado 51 operaciones, frente a las 47 del mismo período del año anterior. La mayoría de estas transacciones están vinculadas al e-commerce (moda u hogar, principalmente) así como a la automoción o al sector farmacéutico.
Valverde ha explicado que ante la actual coyuntura de mercado se están consolidando proyectos en la tercera corona y que fondos que no tenían posiciones en logística también se interesan por este mercado. El resto de los participantes en la sesión también ha constatado destacado el elevado número de nuevos tenders que han desembarcado en Cataluña a lo largo de este ejercicio.
Por su parte, Antonio Montero, Head of Industrial and Logistics Savills Aguirre Newman, ha explicado que la situación del mercado logístico de Madrid es distinta al de la capital catalana. “Para 2021 se incorporará al mercado una nueva oferta de 900.000 metros cuadrados, de los que el 45% ya está comprometida. Con este stock, el espacio de la zona centro se incrementará hasta un 10,4%”.
Dificultad para generar suelo
Los participantes en la jornada coinciden en que Cataluña tiene en la falta de suelo en el que desarrollar proyectos un “problema serio a resolver”. Con el actual ritmo de promoción, el suelo podría agotarse en un plazo de tres años.
Ante este escenario, son partidarios de que concienciar a los ayuntamientos y trabajar junto a ellos para “buscar un encaje de los proyectos logísticos con el modelo de ciudad que los consistorios proponen”. En opinión de los profesionales reunidos por Savills Aguirre Newman, los ayuntamientos han evolucionado y han empezado a entender que el sector genera riqueza y empleo. “Con los intereses alineados, todo puede ir más rápido”, coinciden.
Asimismo, también proponen a las administraciones agilizar los trámites, reducir los periodos de exposición pública o reducir los plazos de tramitación. “Se da una gran complejidad en la tramitación de suelos por gran cantidad de distintos organismos territoriales involucrados”, indican.
Por su parte, Anna Gener ha hecho hincapié que el “urbanismo no tiene en cuenta nuevos conceptos logísticos que han surgido a raíz de que la demanda ha evolucionado”.
La falta de producto de calidad implica desaprovechar oportunidades para convertirse en un enclave de referencia o hub logístico desde el que los operadores distribuyan a otros puntos de Europa.
Pese a la opinión generalizada entre los participantes de la actual bonanza que vive el sector inmologístico, también han querido reflexionar sobre el aumento de precios que ha experimentado el suelo en los últimos tres años, por lo que debe afrontarse esta situación desde la prudencia a la hora de establecer las expectativas de rentas.
Los expertos consideran mayoritariamente que “los fundamentales de la logística son sólidos g efectos que la deuda puede tener en la recuperación económica.