“La pujanza del e-commerce seguirá animando el mercado de inversión, tanto por el lado de portfolios que saldrán a la venta como por el de las plataformas last mile”, comenta el director nacional de industrial & logística de CBRE, Alberto Larrazábal.
No obstante, los datos también reflejan una reducción de las operaciones directamente relacionadas con el comercio electrónico en Madrid, pasando de un 21 % en 2018 a un 6 % en 2019. Lo mismo sucedió en Barcelona donde las operaciones han pasado del 19 %, a representar el 9 % del total de inversión.
“Esta situación apuntaría a que ha llegado el momento de ampliar a otras ciudades la red logística necesaria para que el e-commerce pueda llegar dar servicio a cualquier consumidor, esté donde esté”, añaden desde CBRE.
De cara a 2020, en CBRE también esperan que el e-commerce siga actuando como catalizador del sector logístico en todas las ciudades y que, ante la escasez de oferta de suelo logístico en algunas zonas de interés como Cataluña, País Vasco y Málaga, se dará una mayor importancia a la reforma y reconversión de edificios.
En cuanto al conjunto del logístico, la subida posiciona al logístico como el cuarto sector en cuanto a volumen de inversión captado en 2019, al representar el 14 % de los 12.133 millones de euros registrados por el conjunto del inmobiliario español en el anterior ejercicio.
Al desglosar los datos, la zona Centro de Madrid recibió el grueso de la inversión en el sector logístico, acumulando el 43 % del volumen total con más de 675 millones de euros. No obstante, la cifra supone un descenso respecto a los casi 850 millones de euros que captó en 2018.
Por su parte, Cataluña se consolidó como otro gran polo de atracción de inversiones logísticas al recibir el 24 % (382 millones de euros) del volumen total. Asimismo, Andalucía irrumpió como tercer actor destacado, atrayendo el 15 % (235 millones de euros) de la inversión total a nivel nacional, y Aragón acumuló más de 160 millones de euros en inversión logística (10 % del total) desde los 26 millones de euros del año anterior.
Estados Unidos continúa como el principal inversor en logística, al pasar del 40 % al 45 % en el último año. También aumenta el protagonismo de Reino Unido, elevando el nivel de su inversión hasta el 24 % y relegando al inversor español al tercer puesto, con un porcentaje en paulatina reducción que ha pasado del 32 % de 2018, al 13 % del ejercicio pasado.
Por entendida des concretas, Prologis se alza como el actor principal, al acumular el 29% del total del volumen invertido en España durante 2019. Entre las principales operaciones realizadas en el pasado ejercicio destaca la compra de M&G a Goodman en Dos Hermanas (Sevilla).
La rentabilidad de los activos logísticos se situó en el cuarto trimestre de 2019 en el 5,10 %, con tendencia a una mayor compresión en 2020, incluso hasta situarse por debajo del 5 %.
Sin embargo, los datos recabados por CBRE también señalan la posibilidad de conseguir mejores rentabilidades en el ámbito de las MidCaps, un mercado que se ha posicionado en un 6% y un 8,5 % de rentabilidad. Esto ha provocado que este subsector se haya posicionado en el centro del foco de los inversores acaparando en 2019 un volumen total de 203 millones de euros, lo que supone el 12 % del total invertido y un crecimiento de este ámbito concreto de la logística de un 18 %, respecto al ejercicio anterior.
Los expertos de CBRE esperan que el interés por el sector logístico e industrial seguirá al alza en 2020 y, según sus previsiones, fomentará el trasvase de inversores provenientes de otros sectores del inmobiliario, lo que propiciará la creación de joint ventures, un mayor interés por productos de last mile, y un enfoque ampliado a otras ciudades y no sólo a Madrid y Barcelona.