La consultora indica que el conflicto comercial en curso entre EE.UU y China se verá eclipsado por el impacto de la pandemia este año. Ya ha acelerado cambios en las tendencias del comercio a nivel global. La reubicación del manufacturing chino ha liberado grandes extensiones de suelo para uso comercial y residencial en los límites de las grandes ciudades y ha beneficiado a otros países. Entre ellos se encuentran Vietnam, donde las exportaciones de manufacturing a EE.UU aumentaron casi un 36 % en 2019, convirtiéndose en el socio comercial que más rápido creció el año pasado, seguido de India, Malasia, Tailandia y Corea del Sur.
Los alquileres industriales en los distritos de Ciudad Ho Chi Minh (Vietnam), por ejemplo, aumentaron un 54 % a lo largo del año hasta junio de 2019, al convertirse en un importante mercado manufacturero. En la India también se ha registrado un aumento de la ocupación industrial ligera, en particular por parte del sector automovilístico, y Blackstone y Brookfield figuran entre los inversores que ya han destinado grandes cantidades de capital a su mercado inmobiliario. La consultora señala que, más allá de Asia, otros países europeos también aumentaron su cuota de mercado el año pasado, lo que indica posibles oportunidades de fortalecimiento para los inversores inmobiliarios en esos lugares en determinados sectores, como el logístico en los puertos españoles de Valencia, Algeciras y Barcelona, según señala el informe.
A largo plazo, las dificultades comerciales con EE.UU pueden acelerar la formación de un bloque de libre comercio regional, es decir, una Asociación Económica Regional Integral compuesta por 16 naciones indo-pacíficas, incluyendo China, Australia, Japón, Indonesia y Corea del Sur que podría ser firmada este año. Creará la mayor área de libre comercio del mundo, lo que impulsaría la riqueza y la estabilidad, elementos cruciales para los inversores inmobiliarios, tal y como se desprende del informe.
Por otra parte, la consultora internacional destaca que la asociación del sector inmobiliario con el biotecnológico va a ser uno de los objetivos de inversión de más rápido crecimiento, ya que las empresas del sector parecen dispuestas a acelerar su crecimiento y a hacerse predominantes en más zonas geográficas. En este sentido, Savills apunta que, aunque la mayor parte de los 2,5 billones de dólares de inversión en capital riesgo y, por tanto, la demanda de bienes inmuebles, se centró en EE.UU y China durante los últimos cinco años, los países que experimentaron un crecimiento particularmente mayor en 2019 fueron la India (180 % anual), España (83 %), Australia (79 %) y Austria (453 %). Estos países, según Savills, potencialmente ofrecen la oportunidad de construir una cartera de inversiones en torno a los clusters de innovación, que comprenden una diversidad de activos inmobiliarios, desde incubadoras de startups e instalaciones de I+D, hasta edificios de oficinas.
Aunque los riesgos económicos, políticos y cíclicos siguen existiendo y se han acentuado por la reciente pandemia, los inversores seguirán apostando por el real estate, con una falta de correspondencia entre la alta liquidez y la baja disponibilidad de activos de calidad que mantiene la competencia alta y los rendimientos bajos. Savills afirma que los inversores harán frente a los riesgos mediante diversificación y precios, aunque las circunstancias excepcionales de 2020 pueden provocar una "huida hacia la calidad" de activos prime de oficinas y logísticos en las principales ciudades del mundo, como París, Los Ángeles, Nueva York, Sídney y Tokio a corto plazo, según Savills.
Sin embargo, a largo plazo, las ciudades más pequeñas e innovadoras como Barcelona o Estocolmo, y las ciudades chinas en desarrollo, como Shenzhen y Shangai, se convertirán en ubicaciones de inversión defensiva para los inversores core, al igual que oportunidades estructurales en propiedades de alquiler residencial y alternativos, ya que las tendencias demográficas en todo el mundo seguirán impulsando la demanda de esos activos.
Según la consultora inmobiliaria internacional, los cambios estructurales en el sector retail, que comenzaron en Estados Unidos y Reino Unido y se estaban trasladando a algunos mercados de Europa y Asia-Pacífico, ofrece oportunidades para comprar activos regiones concretas donde las rentas ya se han rebajado o donde los precios bajos permitirían a los nuevos propietarios pueden aportar valor.
"El impacto de la pandemia Covid-19 en las estrategias de los inversores es mucho menor que el papel que está desempeñando en la aceleración de algunas tendencias estructurales subyacentes que se llevan desarrollando durante años. Entre ellas figura el aumento de la demanda de comercio electrónico, la fragilidad de las redes mundiales de distribución –debido al cierre de fábricas, pero cada vez más al cambio climático- y el fortalecimiento de un nuevo e importante bloque comercial en Asia y Australia. Los inversores del sector inmobiliario deben seguir adaptándose a esta incertidumbre. Para tener éxito será necesaria una cuidadosa selección de activos, la diversificación y la correcta fijación de precios en cuanto a riesgo a largo plazo. Las posibles oportunidades que se destacan en nuevas regiones, como la India, Vietnam y las ciudades europeas innovadoras, y los sectores de rápido crecimiento, como el biotecnológico, son sólo algunas de las estrategias recomendables", afirma Simon Hope, head of global capital markets de Savills.
“En tiempos de adversidad, el real estate se percibe como un valor refugio. Con los tipos de interés en mínimos históricos, queda mucho capital por invertir, sobre todo por parte de los inversores institucionales que tienen que mirar al extranjero para cumplir con sus asignaciones”, añade Paul Tostevin, director de World Research y corresponsable del programa Impacts de Savills.
"Los cambios estructurales identificados en Impacts brindan oportunidades: capitalizar la interrupción del comercio electrónico a través de la readaptación de la venta retail, aprovechar los avances científicos y la economía del conocimiento a través del sector de biotecnología en rápido crecimiento, e incluso dentro de los cambios geopolíticos derivados de la Guerra Comercial entre EE.UU y China. Estos puntos de inflexión son anteriores al Covid-19, pero la reciente pandemia ha acelerado algunas de estas tendencias que se estaban fraguando en el sector inmobiliario", concluye Tostevin.