De igual manera, si se realiza el cálculo de los últimos siete años, coincide que el mercado de las oficinas continúa siendo el sector predilecto con un 47% del capital privado invertido, seguido de hoteles y retail, concretamente en high street con un 18% cada uno, según indica BNP Paribas Real Estate.
La actividad en el sector inmobiliario está volviendo a niveles pre-pandemia, observándose un incremento de actividad notable en el segundo semestre del año y la tendencia ha continuado en los tres primeros meses del año.
Así, aquellos sectores más afectados por la pandemia, (hoteles, oficinas y retail) están retornando paulatinamente a sus niveles de actividad y muestran datos más positivos.
Actualmente, el sector inmobiliario se encuentra en unos niveles de actividad inversora similares a los del año 2019. En 2021, la inversión alcanzó los 11.700 millones de euros, lo que supone un incremento del 30% respecto al mismo periodo de 2020, y se quedaría muy próximo a los máximos niveles registrados en 2019, concretamente un 6% por debajo.
Desde el 1 de abril de 2020 hasta el 1 de abril de 2022 se han realizado operaciones de inversión por un volumen aproximado de 21.050 millones de euros. El sector de la logística ha sido el que más capital invertido ha concentrado, con el 25% del total en el periodo mencionado.
El volumen de inversión directa realizada en inmobiliario en el mejor trimestre de los últimos tres años se ha situado en 3.680 millones de euros. El periodo del año 2022 se posicione cómo el segundo y el cuarto de mayor volumen de toda la serie histórica, con un incremento anual del 83,4% y del 10,5% trimestral.
El perfil del inversor
Con un incremento en los últimos años de la inversión inmobiliaria, los capitales privados han vivido un proceso de profesionalización dentro del mercado español. Desde family offices hasta socimis, estos equipos se establecen con el fin de facilitar la gestión de patrimonios privados de grandes familias. Así, España cuenta con 72 socimis, ocupando actualmente la segunda posición como país con un mayor número de estas sociedades.
“La elevada liquidez junto con la profesionalización del mercado inmobiliario y los ajustados tipos de interés, han convertido a España en uno de los principales focos de la inversión de capital privado. Además, la variedad de activos dentro del mundo inmobiliario ofrece oportunidades para diversificar e incrementar las rentabilidades de cada inversión”, asegura Benjamín Gómez, head de capital markets de BNP Paribas Real Estate.
En este punto, los fondos de inversión siguen rigiendo como los grandes protagonistas en inversión de patrimonios privados, seguido del inversor privado o family office, que en 2021 cogió un peso mucho mayor (un 40% más) del que obtuvo el año anterior.
Así, la ubicación más demandada a la hora de invertir en activos se concentra en Madrid, seguido de Barcelona, Sevilla, Valencia, Bilbao y Galicia.
En cambio, si se observa la procedencia del capital privado, BNP Paribas Real Estate detecta que la mayoría de los capitales privados en España se encuentran en Cataluña, donde se sitúan un poco menos de la mitad. Les sigue Galicia en segundo lugar, con un 15% de estas sociedades. Así, País Vasco y Madrid se sitúan por debajo en tercer lugar; ambas con menos del 10%. Por último, es importante destacar como el mercado español es la entrada natural del capital privado de países hispanoamericanos.
En cuanto a los términos contractuales, se encuentran cómodos en contratos de larga duración, entre 5 y 10 años con cinco de obligado cumplimiento. Por último, las rentabilidades en las que estos inversores suelen moverse se encuentran en entorno al 3,5% y el 4,5%.
10% de la inversión total
Bajo objetivo de conocer los intereses del capital privado en cuanto a diferentes sectores económicos, FOMM y BNP Paribas Real Estate han llevado a cabo un extenso estudio realizado a las principales bancas privadas del sector, así como las preferencias de los clientes del departamento de Patrimonios Privados de la consultora inmobiliaria (más de 300 entre ambos).
“Tras la realización de la encuesta, hemos podido evidenciar cómo el Real Estate se ha posicionado como el sector con más interés por parte de los patrimonios privados (con un 35% de cuota), seguido del sector tecnológico, que se espera que la inversión siga en aumento en los siguientes años”, destaca David Alonso, director nacional de research de BNP Paribas Real Estate.
En este punto, la consultora observa que la inversión en el sector inmobiliario desde 2015 hasta el primer trimestre de 2022 se sitúa en 5.919 millones de euros, sobre un total de inversión en este periodo de 73.110 millones de euros.
Hasta el 2018, el número de operaciones continuaba estable entorno a las 20 operaciones anuales. Sin embargo, desde 2019 esta cifra se incrementó hasta las 40 operaciones anuales. Tras un 2020 en el que un gran número de operaciones quedaron aplazadas, en 2021 la actividad inversora se reactivó considerablemente, con un crecimiento exponencial del sector residencial y logístico.
Asimismo, si se hace una media de los últimos seis años, la inversión por parte de patrimonios privados, supone un 10% sobre el volumen total de inversión en España y un volumen medio de 860 millones de euros.
Debido a la confidencialidad que gobierna la mayoría de las operaciones, se estima que el 30% del volumen transaccionado en inmobiliario procede de este tipo de inversores. Sin embargo, se tienen datos registrados del 10% sobre el total.
Entidades financieras
Según el estudio realizado por BNP Paribas Real Estate, la consultora ha detectado que, por lo general, los inversores están cómodos en volúmenes de inversión desde cinco millones de euros y hasta un máximo de 15-20 millones, viendo un importante cambio de tendencia en los últimos años a tickets por encima de los 20 millones por algunos perfiles concretos. Sin embargo, se prevé un cambio de tendencia hacia mayores volúmenes de inversión por operación..
Así, se aprecia cómo el ticket medio de los patrimonios privados va aumentando paulatinamente, compitiendo en otro tipo de operaciones que hasta el momento estaban reservadas para los fondos institucionales.
“La banca privada ha servido históricamente como asesor externo a la hora de gestionar el capital privado sacando el máximo rendimiento a diferentes tipologías de inversión. Durante los últimos años, la profesionalización del sector inmobiliario tras la crisis del 2008, ha propiciado el que la banca privada sea cada vez más proactiva a la hora de proponer a sus clientes la diversificación de su patrimonio hacia inversión en productos inmobiliarios diferentes al histórico mercado de segunda mano residencial o de las oficinas”, subraya Pedro Rizo, director nacional de Patrimonios Privados de BNP Paribas Real Estate. “Este hecho ha provocado que los capitales privados comiencen a entrar en procesos de mayor envergadura” , añade.
El informe señala como existe una tendencia cíclica en el modelo que desde el año 2019 se ha roto con un crecimiento prácticamente exponencial en tres sectores destacados. La inversión en activos logísticos y en residencial por medio de operaciones de entidades financieras ha pasado de apenas aparecer volumen de inversión en estos activos a ser los dos sectores más importantes desde el año 2020.
Existen importantes procesos de compra-venta de portfolios de plataformas logísticas y el crecimiento del BTR (Build to Rent), donde fondos de inversión, pertenecientes a entidades financieras internacionales han entrado de lleno en promociones de viviendas “llave en mano” en alquiler. Estas operaciones por medio de fondos de entidades financieras hacen que inversores privados puedan unirse aportando la mayor parte del capital para operaciones de mayor volumen, siendo estas pivotadas por los bancos, con un funcionamiento similar a un “fondo de inversión” o SOCIMI.