Los supermercados siguen estando en el foco de la inversión inmobiliaria. La gran resistencia del sector de la alimentación durante la pandemia ha convertido a este tipo de activos en un valor seguro para los fondos privados e institucionales. Tanto es así que en los últimos años han acaparado casi la mitad del volumen total de la inversión en el segmento del retail. Y las previsiones de cara a este año hacen prever que la tendencia se mantendrá al alza encadenando un nuevo ejercicio récord en 2022.
Entre 2020 y 2021, la inversión en supermercados ha ascendido a 1.127 millones de euros, y cada vez van ganando más peso en el volumen transaccionado. Solo en 2021, las superficies de alimentación coparon el 46% de la inversión en retail siendo, por tanto, el principal motor de la actividad. En 2020, se firmaron 675 millones de euros, mientras que a lo largo de 2021 se invirtieron algo más de 452 millones, según el informe La distribución alimentaria en España, elaborado por Savills Aguirre Newman.
"A pesar de la menor actividad en el mercado de la inversión del retail, el sector de alimentación ha continuado su tendencia alcista marcando la segunda cifra más alta de la serie histórica", destaca la consultora. Además de su resiliencia, otros factores que también han llevado a que la inversión ponga a los supermercados en su punto de mira ha sido la robustez de sus niveles de renta y la larga duración de los contratos (alrededor de 25 años, diez de ellos de obligado cumplimiento). Unas características que los han convertido en un producto atractivo entre aquellos que buscan un producto seguro y estable en un mercado cada vez más volátil.
Sale & leaseback
La fórmula que ha protagonizado la mayor parte de operaciones ha sido el sale & leaseback, es decir, la venta de un activo por parte de un operador que, sin embargo, permanece en el inmueble como inquilino pagando un arrendamiento. El interés para la parte vendedora radica en la posibilidad de liberar y capitalizar el valor de los activos inmobiliarios con contratos de arrendamiento a largo plazo, para invertir en planes de expansión aprovechando la menor competencia del retail. Mientras que al comprador le aporta altos niveles de rentabilidad.
De acuerdo con Savills, el perfil del comprador en supermercados es muy variado: desde inversores institucionales que se enfocan principalmente en portfolios o supermercados independientes, hasta inversores privados con menor pulmón financiero, que compran activos sueltos a un mayor valor de repercusión. Así, en 2021 el 98% de la inversión total en supermercados fue efectuada por fondos, de los cuales, el 57% tenía origen americano. Por otro lado, un 44% de los vendedores han sido operadores de alimentación, mientras que el 35% han sido socimis. Los españoles han vendido el 59% del volumen, mientras que los franceses un 21%.
Sin embargo, tal y como advierte la consultora, durante los dos últimos años han aparecido dos factores que están afectando a la evolución de las rentas, reduciendo el poder de negociación de los propietarios. Por un lado, los operadores de alimentación ya son conscientes de su creciente protagonismo y son más rígidos en las negociaciones y, por otro, la propia saturación del mercado hace más necesario ser más selectivo en la elección de ubicaciones.
A pesar de ello, Savills destaca que "los ambiciosos planes de expansión, tanto de los operadores de alimentación nacionales como regionales que están dando el salto al ámbito nacional, mantienen este mercado vivo y con oportunidades interesantes para los inversores"
Según el informe, los supermercados mejor posicionados en términos de localización pueden alcanzar una renta superior a los 10 euros/m²/mes, mientras que la media nacional se sitúa en 9 euros/m²/mes. En este sentido, las plazas con mayor poder adquisitivo son Madrid y el País Vasco, con valores cercanas a esos máximos. En cambio, otras, como Cataluña, se situarían en los 8,6 euros/m²/mes, mientras que la Comunidad Valenciana estaría en los 8,1 euros/m²/mes, debido al menor peso de ubicaciones prime sobre el stock total.