FERNANDO SÁNCHEZ DE LA MATAS (FSM ARQUITECTOS), JOSÉ ANTONIO ACEVEDO (IFMA ESPAÑA) Y LUIS BARAJAS (GENTALIA)
El auditorio que NTT DATA, empresa colaboradora de IFMA España, tiene en su sede corporativa de Barcelona, acogió el pasado 20 de junio, la 2ª edición del Corporate Real Estate Asset Management Summit #CREAM23. Un encuentro organizado por la Comisión de Real Estate Management de IFMA España en donde se analizó la gestión de activos inmobiliarios desde la perspectiva del profesional del FM.
La segunda edición del #CREAM23 tuvo como eje la adaptación al cambio en el ciclo de vida de los inmuebles y durante una mañana diversos expertos analizaron cómo en la actual coyuntura (postpandemia, guerra en Ucrania y tendencia inflacionista) está cambiando el uso de los espacios construidos que dedicamos al trabajo (oficinas, coworking, espacios Flex), a los centros comerciales y también al residencial (concretamente espacios de co-living y co-housing senior).
Además, la jornada a la que asistieron cerca de 80 profesionales, contó también con una ponencia sobre los retos y oportunidades en la transformación del mercado inmobiliario de Barcelona. Se detalló qué es el ciclo de vida de un edificio. Qué supone la ley de desindexación y se habló de la productividad del espacio en el sector público. Se presentó un caso práctico sobre smartbuilding, concretamente el protagonizado por NTT DATA. También se habló sobre cuáles son las certificaciones ambientales más relevantes del sector.
ANNA GENER, CEO DE SAVILLS BARCELONA
El Corporate Real Estate Asset Management Summit contó como patrocinadores con NTT DATA, DELIKIA, IMAN, METRIKUS, SERVEO y FUTURE MOTORS. También contó con la colaboración y participación de la Associació Catalana de Facility Management (ACFM), Asociación Española de Parques y Centros Comerciales (AECC) y la Asociación de Centros de Negocios y Otros Espacios de Trabajo - ProworkSpaces.
Para Enrique Carrero, presidente de IFMA España “el CREAM se ha afianzado como otro evento de referencia de IFMA España ya que el Corporate Real Estate y el Facility Management son dos actividades absolutamente complementarias y su unión no hace más que reforzar la figura del profesional del Facility Management quien debe liderar la transformación hacia los nuevos espacios de trabajo”.
La transformación del mercado inmobiliario en Barcelona según Anna Gener
El CREAM 2023 arrancó con una entrevista a Anna Gener, CEO en Barcelona de Savills, de la mano de Julián Morales, Asset Manager en Savills y a su vez miembro de la Comisión de Real Estate Management de IFMA España, sobre los retos y oportunidades en la transformación del mercado inmobiliario de Barcelona.
Sobre el actual contexto de ralentización del sector, ambos destacaron que el ciclo para llegar a tener suelo finalista que permita construir es todavía un proceso muy largo, esta es una de las razones por las que ha provocado un aumento de la disponibilidad. Para ambos expertos, este no es un motivo de preocupación sino de ocupación, al tratarse de un sector pendular, donde previsiblemente los datos de absorción tiendan ya a recuperarse en el ámbito de oficinas.
También destacaron que los edificios singulares y con personalidad, con buena dotación de servicios, espacios comunes y terrazas, están teniendo una mayor demanda en la etapa post-covid y se alquilan a rentas más altas y superan mejor los periodos de baja demanda. Al hilo de este tema tanto Gener como Morales, apuntaron que las oficinas en el centro de las ciudades fomentan la economía de estos distritos e incluso potencian el comercio de proximidad. Debe apostarse por la rehabilitación en el centro de las ciudades porque lo exige la demanda. Una demanda formada por inversores y usuarios apuestan cada vez más por los activos Clase A. Sin duda, las estrategias de sostenibilidad de las grandes corporaciones y el compromiso por ofrecer a sus usuarios espacios de trabajo de gran calidad, está detrás de esta creciente demanda.
JULIÁN MORALES, ASSET MANAGER EN SAVILLS Y MIEMBRO DE IFMA ESPAÑA, Y ANNA GENER, CEO DE SAVILLS BARCELONA
Tanto Anna Gener como Julián Morales, explicaron que la máxima del sector de Real Estate en la actualidad es entregar inmuebles donde los profesionales de las empresas trabajen de la mejor posible y sean más productivos, y ahí coincidimos con la función del Facility Manager. Cuanto más fuerte es el Facility Management mayor es el vínculo entre los profesionales y sus espacios de trabajo
Como expertos en el mercado de la capital catalana, concluyeron la entrevista hablando del distrito 22@ barcelonés que continúa con su transformación que le llevará a convertirse en un distrito de innovación único y muy atractivo que está circunscrito a una ciudad real. Poco a poco se va tejiendo la red que une empresas, universidades, centros de transferencia tecnológica, residencial y espacios de ocio y cultura que son un elemento diferenciador respecto a otras áreas de referencia.
Del Centro Comercial al Centro Social
Moderada por José Antonio Acevedo, Director de la Comisión de Real Estate Management de IFMA España, tuvo lugar una mesa redonda que versó sobre La evolución de los centros comerciales y su gestión y contó con la participación de Fernando Sánchez de la Matas, Director de Arquitectura, Diseño y Conceptualización en FSM arquitectos, y Luis Barajas, Director técnico en GENTALIA.
Para Fernando Sánchez “los centros comerciales deben generar recuerdos para volver. Donde en lugar de clientes los visitantes se sientan invitados”. Para el arquitecto experto en rehabilitación y construcción de este tipo de espacios, “los centros comerciales deben formar parte del barrio y crear sentimiento de comunidad, espacios abiertos, conectados con el entorno, que promocionen las relaciones sociales, flexibles y transformables y responsables socialmente”.
Luis Barajas por su parte apuntó que “en cuanto al diseño, se acabaron los centros comerciales que eran cajas cerradas. Si en los últimos 10 años ya se habían dado cambios dramáticos, con la llegada del e-commerce y la pandemia estos se han acelerado. Hemos pasada de tener 5 modelos de customer persona a 30 tipos diferentes, lo que multiplica los usos y la oferta. Hasta ahora hemos llamado a estos espacios Centros Comerciales, seguramente deberemos cambiarles el nombre”.
Para el moderador, Jose Antonio Acevedo “la funciones del mantenedor, del Facility Manager, ya deberían tenerse en cuenta a la hora de realizar el briefing del diseño del centro comercial y esto es algo que todavía no está ocurriendo. Como consecuencia de ello se aumentan los costes de mantenimiento y tenemos la sensación de que estamos aplicando parches”.
Superada la etapa “CO” entramos de lleno en la etapa “FLEX” del Real Estate as a Service
Titulada, Nuevas tendencias en el “CO-SOMETHING” y moderada por Juan José Martínez, vicepresidente de ProworkSpaces y CEO de Networkia, esta mesa redonda buscaba analizar cuáles son las tendencias tanto en el coworking como en el coliving y cohousing. Para ello se contó con Philippe Jimenez, Country Manager Spain de IWG Group; Juan Carlos Alcaide, CEO The Silver Economy Company; David Uriarte CEO and Cofounder at Aticco Living; y Alberto Alcober, COO Director de Negocio de Colonial y CEO de UTOPICUS.
La mesa arrancó apuntando el crecimiento del sector del coworking en España, que si bien cuenta con una cuota de mercado en nuestro país que no supera el 5% sí que está creciendo si se compara con hace unos años cuando representaba el 0,6% de la oferta. Las conclusiones de la mesa fueron que tanto en el coworking como en el coliving, se ha superado la etapa “CO” y se ha entrado en la etapa FLEX del Real Estate as a Service. En lo que a los espacios de trabajo se refiere, apuntaron que la flexibilidad viene dada porque el perfil del usuario cambia, clientes de distintas generaciones, con distintos hábitos y necesidades, que hacen que los inmuebles y los servicios que allí reciban sean diferentes.
Del mismo modo apuntaron que hay que dar servicios con los estándares de máxima calidad tanto al cliente corporativo como al flex. También se debatió la mayor importancia de aspectos como la movilidad, la cercanía del transporte público y nuevas teorías como la ciudad de los 15 minutos que determinan ya la demanda de los espacios de coworking.
En cuanto al coliving y cohousing, especialmente para el sector senior, se apuntó que está a punto de eclosionar más cuando se tiene en cuenta que en 2050, un 50% de la población española tendrá más de 50 años. Un modelo de coliving que no debe estar solo medicalizado sino que debe ser agradable, optimista y colaborativo para su usuario.
Desindexación vs Flexibilidad, debate en el FM implementado en las Administraciones
¿Cómo están gestionando las empresas los contratos de servicios y FM con las administraciones públicas en un entorno tan incierto como el actual? Este era el punto de partida de este bloque del Corporate Real Estate Asset Management Summit, organizado por IFMA España. Con el título La desindexación y la productividad del Espacio. Sector Público vs Sector Privado, participaron Emilio G. Perulles, Director General de España y Portugal de Grupo Eulen y Lluis Dalmau, responsable del Área de Implementación de gestión de inmuebles y servicios de soporte en la Generalitat de Cataluña. Este diálogo estuvo moderado por Manuel Járrega, presidente de la Associació Catalana de Facility Management.
Para Emilio García Perulles, “La desindexación es el término opuesto a la flexibilización, falta flexibilidad en el marco legal. La ley de Contratos del Sector Público, en un actual escenario de incremento de costes, no permite revisar los precios de los servicios. Los pliegos de condiciones, firmados hace dos o tres años no contemplan los cambios coyunturales en los que estamos”. Para el CEO de Grupo Eulen “esto pone en riesgo no solo la calidad del servicio, sino la propia continuidad del contrato e incluso la viabilidad de la empresas proveedora”.
LA DESINDEXACIÓN Y LA PRODUCTIVIDAD DEL ESPACIO. SECTOR PÚBLICO VS SECTOR PRIVADO
Para Lluís Dalmau, “hay que fijar el objetivo en la productividad”. Para el máximo responsable de la gestión de inmuebles de la Generalitat “la funciones de un FM en el sector privado y otro del sector público no son tan diferentes y son muy parecidas cuando hablamos de grandes inmuebles”. Para ello, apuntó Dalmau “debemos buscar la productividad y para conseguirla hay que ser flexibles; operativos en el ciclo de vida, participando ya el FM en la fase del programa funcional; y en tercer lugar ser estratégicos, solo así conseguiremos alinear nuestros espacios construidos con el objetivo de nuestra organización”.
Sobre el Ciclo de Vida del Inmueble, y las certificaciones ambientales
El CREAM23 contó con tres participaciones más. El profesor, miembro de honor y expresidente de IFMA España, Francisco García Ahumada explicó a los presentes qué es Ciclo de Vida de un inmueble y cómo está vinculado a las Funciones del FM. José Inestal, CEO de Vetasi, presentó junto a Eva Álvarez Head of IoT Delevepment & Solutions en NTT DATA, el modelo de smartbuilding desarrollado en sus distintas sedes corporativas de la consultora TIC. Por último Camila Roisman, consultora de INERIA dio un repaso de las distintas certificaciones en sostenibilidad vinculadas al Real Estate. El #CREAM23 también contó con diversos momentos Besocial, en cuyas pausas donde los asistentes cambiaron impresiones con los ponentes y realizaron networking.