El mercado retail en Iberia cerró 2025 con un comportamiento sólido, apoyado en la fortaleza del consumo, la actividad turística y el interés inversor por los activos comerciales, especialmente los centros comerciales, según el informe de JLL correspondiente al cuarto trimestre del año.
Tanto en España como en Portugal, el sector mostró una evolución diferenciada por formatos en términos de inversión, rentas, rentabilidades y stock, en un contexto marcado por una oferta limitada de activos prime y una demanda sostenida. Este escenario ha reforzado el papel estructural de los centros comerciales dentro del mercado retail ibérico, tanto desde el punto de vista inversor como operativo.
Inversión retail en Iberia: el peso estructural de los centros comerciales
En España, la inversión en retail alcanzó un volumen aproximado de 2.300 millones de euros, lo que supone un descenso interanual del 16% respecto a 2024. No obstante, esta evolución estuvo condicionada por el carácter excepcional del ejercicio anterior, que incluyó la OPA de Helios sobre Lar España. Excluyendo esta operación, el volumen de inversión en retail habría registrado un crecimiento interanual del 13%.
Dentro del mercado español, los centros comerciales concentraron en torno al 60% del volumen total invertido, manteniéndose como el principal destino del capital en el ámbito retail durante el ejercicio, llegando a los 1.371 millones de euros, con un incremento interanual del 27%. Los parques comerciales registraron 309 millones de euros, un 25% más que en 2024, mientras que los locales en calle concentraron 361 millones de euros, con un descenso interanual del 24%.
En Portugal, el sector retail se situó como uno de los más activos del mercado inmobiliario, al concentrar el 30% de la inversión total, con transacciones por valor de 840 millones de euros. Esta cifra representa un descenso del 30% respecto al año anterior, aunque supone un incremento del 40% en comparación con 2023 y el segundo registro más elevado desde 2021. En este mercado, los centros comerciales y los locales en calle concentraron el mayor interés por parte de los inversores.
El análisis histórico entre 2017 y 2025 refleja un comportamiento cíclico de la inversión retail en ambos países, condicionado tanto por el contexto macroeconómico como por operaciones singulares. En España, tras los elevados volúmenes registrados en 2017 y 2018, la actividad se desaceleró progresivamente hasta alcanzar un mínimo en 2021, coincidiendo con el impacto de la pandemia. El ejercicio 2022 supuso un punto de inflexión, impulsado por operaciones extraordinarias como la OPA de Helios sobre Lar España, que tuvo un impacto relevante en el volumen total y en el peso de los centros comerciales. Tras una moderación en 2023, el mercado repuntó en 2024 y volvió a ajustarse en 2025 por efecto comparativo.
En Portugal, la evolución fue más volátil, con un máximo en 2018, un ajuste acusado en 2020 y 2021 y una recuperación gradual a partir de 2022. En 2025, el volumen total se situó en torno a los 838 millones de euros, con un descenso interanual del 30%, acompañado, no obstante, de uno de los niveles más elevados de número de operaciones de la serie analizada, reflejando un mercado más fragmentado.
Demanda y consumo: los factores que impulsan la actividad retail
El comportamiento del sector estuvo respaldado por un entorno macroeconómico más favorable. La inflación media se situó en el 2,7% en España y en el 2,2% en Portugal, en ambos casos por debajo de los niveles de 2024. Este descenso, junto con la reducción del endeudamiento de los hogares, la evolución positiva del empleo y la mejora de la confianza del consumidor, contribuyó a sostener el consumo privado y la actividad comercial.
En este contexto, el consumo privado creció un 3,3% interanual en España y un 3,5% en Portugal, mientras que las ventas retail registraron incrementos del 4,8% en ambos mercados. El canal online mantuvo una evolución positiva, aunque a un ritmo más moderado que en los años posteriores a la pandemia. En España, las ventas online crecieron un 7,1% interanual en 2025, frente al 4,6% del canal físico, mientras que en Portugal el comercio electrónico avanzó un 6,1%, frente a un crecimiento del 4,7% en las ventas presenciales.
El turismo internacional volvió a desempeñar un papel relevante como motor del retail. España registró en 2025 un total de 97 millones de turistas internacionales, un 3,4% más que el año anterior, mientras que Portugal alcanzó los 20 millones, con un crecimiento interanual del 1,9%. Este incremento se trasladó al gasto asociado, que aumentó un 6,8% en España y un 6,1% en Portugal, reforzando el impacto del turismo sobre las ventas retail, especialmente en los principales destinos urbanos.
Claves de la demanda y evolución de las aperturas
En el ámbito de la demanda, el mercado en Iberia mostró una evolución positiva, aunque con una moderación en el ritmo de aperturas respecto al año anterior. En España, las principales calles comerciales de Madrid y Barcelona concentraron un total de 53 nuevos establecimientos a lo largo del ejercicio, lo que supuso la incorporación de alrededor de 17.300 m2 de nueva superficie comercial. Este volumen representa un descenso interanual del 34% en el número de inauguraciones respecto a 2024.
Pese a esta moderación, los principales ejes comerciales mantuvieron su atractivo para los operadores. En Madrid, la calle Fuencarral concentró el mayor número de nuevas aperturas, principalmente vinculadas al sector de la moda, mientras que en Barcelona el Paseo de Gracia continuó registrando operaciones de reposicionamiento y ampliación de superficie por parte de grandes grupos comerciales.
La tasa de disponibilidad en las principales calles comerciales españolas se situó en el 2,6% en 2025, lo que supone una reducción de 1,3 puntos porcentuales respecto al año anterior, reflejando un entorno de oferta muy limitada en ubicaciones prime. Moda y accesorios, ropa deportiva, lujo y restauración continuaron siendo los sectores con mayor presencia en la actividad de nuevas aperturas.
En Portugal, el formato High Street mantuvo su posición dominante dentro del mercado retail, concentrando la mayor parte de las nuevas aperturas registradas en el país. En este contexto, la restauración se consolidó como el principal motor de la actividad, junto con operaciones relevantes protagonizadas por grandes superficies del sector de la alimentación.
Rentas y rentabilidades: presión al alza y compresión de yields
La evolución de las rentas en el mercado retail ibérico estuvo marcada por una combinación de elevada demanda y oferta limitada, especialmente en las principales ubicaciones comerciales. En España, esta situación se tradujo en niveles de ocupación próximos al pleno en algunas calles de Madrid y Barcelona, lo que continuó presionando al alza las rentas prime. En términos interanuales, la renta prime en locales en calle creció un 1,6% en Madrid y un 1,7% en Barcelona.
En Portugal, el comportamiento fue similar en los principales ejes comerciales de Lisboa. En la Rua Garrett, en el área de Chiado, la ocupación alcanzó el 100%, lo que dio lugar a un incremento interanual del 10% en la renta prime en 2025.
A cierre del cuarto trimestre de 2025, la renta prime en locales en calle se situó en 271,9 euros por m2 al mes en España, con un crecimiento interanual del 1,7%, y en 155 euros en Portugal, tras aumentar un 10,7%. En los centros comerciales, la renta prime alcanzó los 112 euros por m2 al mes a nivel nacional, con un incremento del 6,2%, y los 130 euros en Portugal, sin variación interanual. En los parques comerciales, las rentas prime se situaron en 21,5 euros por m2 al mes en España, con un crecimiento del 2,8%, y en 13,5 euros en el país vecino, tras crecer un 3,8%.
Este contexto también se reflejó en la evolución de las rentabilidades. Tras mantenerse estables desde comienzos de 2024, las yields prime comenzaron a comprimirse a lo largo del año. En España, la rentabilidad prime de los locales en calle se situó en el 3,85%, con una compresión interanual de 30 puntos básicos. En los centros comerciales alcanzó el 6,15%, con un ajuste de 10 puntos básicos, y en los parques comerciales el 6,00%, con una reducción de cinco puntos básicos. En Portugal, los locales en calle registraron una yield prime del 4,25%, tras una compresión de 50 puntos básicos, mientras que los centros comerciales se mantuvieron estables en el 6,15% y los parques comerciales se situaron en el 6,50%, con un ajuste de 25 puntos básicos. De cara a 2026, el informe anticipa la continuidad de esta tendencia de compresión.
Oferta y stock: los parques comerciales lideran la nueva superficie
En cuanto a la oferta, los centros comerciales continúan concentrando la mayor parte del stock en ambos mercados, mientras que los parques comerciales encabezan la nueva oferta. En España, el stock de equipamientos comerciales alcanza los 16,9 millones de metros cuadrados, repartidos en 590 activos. Los centros comerciales suman 492 complejos, el 83% del total, con una ratio de 290 m2 por cada 1.000 habitantes, mientras que los parques comerciales alcanzan los 98 activos, el 17% del stock, con una dotación de 52 m2 por cada 1.000 habitantes.
En Portugal, el stock se sitúa en 3,95 millones de m2, distribuidos en 172 activos. Los centros comerciales concentran 120 complejos, el 84% del total, con una ratio de 310 m2 por cada 1.000 habitantes, mientras que los parques comerciales suman 52 activos, el 16% del stock, con una dotación de 61 m2por cada 1.000 habitantes.
La nueva oferta incorporada en 2025 se concentró principalmente en parques comerciales. En el territorio español, destacaron el Parque Comercial Los Olivos, en Cieza, con 26.000 m2; Entrenasas, en Dos Hermanas, con 25.000 m2; y Family Parc Tarragona, con 13.104 m2. En Portugal, se inauguraron Felgueiras Retail Park, con 11.000 m2; Nova Vila Retail Park, en Faro, con 22.000 m2; y la ampliación de Vila do Conde Porto Fashion Outlet, en Oporto, que incorporó 31.500 m2.
De cara al periodo 2026-2027, el informe prevé un repunte de la nueva oferta, con un claro protagonismo de los parques comerciales, que concentrarán el 86% de la nueva superficie prevista en ambos países. En Portugal, además, está prevista para 2026 la inauguración de un centro comercial en el centro del país, actualmente en construcción, con una superficie aproximada de 18.000 m2.