Había una demanda latente. Un centro con una clientela fiel, un entorno con potencial y una oportunidad compartida entre propietarios. La rehabilitación de Parque Corredor, en Torrejón de Ardoz, no fue solo una reforma arquitectónica, sino una decisión estratégica que permitió redefinir el posicionamiento del activo en el mercado. Así lo expuso Alejandro León, asset management de Redevco, durante el desayuno editorial sobre la nueva vida de los centros comerciales, donde repasó las claves de este proceso de transformación.
Un reposicionamiento centrado en el valor comercial
La rehabilitación de un centro comercial no debe entenderse como una cuestión meramente estética. Así lo señaló Alejandro León durante su intervención, al subrayar que “una reforma bien planteada permite adaptar el activo a las necesidades cambiantes del consumidor, atraer a nuevos operadores y conectar con una nueva generación de tenants”. En el caso de Parque Corredor, este enfoque estratégico se tradujo en una intervención integral que ha renovado por completo el centro, posicionándolo como uno de los espacios comerciales más actuales y completos del panorama nacional.
Con 123.000 m2 de superficie bruta alquilable (SBA) en una sola planta, el centro madrileño ha sido completamente transformado para responder a las nuevas exigencias del retail y mantener su competitividad a largo plazo. La intervención, ejecutada en tres fases entre noviembre de 2019 y principios de 2024, incluyó actuaciones sobre fachadas, accesos, instalaciones técnicas, zonas comunes y recorridos interiores. El proyecto culminó con la reapertura oficial del centro en marzo de 2025, coincidiendo con su 30º aniversario.
Actuaciones realizadas e inversión
El proyecto fue concebido desde una lógica de creación de valor. Según explicó León, “con la reforma, en Parque Corredor hemos conseguido que locales que no eran comercializables y fríos en rentas, sean ocupados por las principales marcas”. La inversión destinada a la mejora física del inmueble se ha estimado en 45 millones de euros, aunque algunas fuentes elevan el total hasta 88 millones si se incluyen los costes asumidos por los operadores para renovar sus propios locales. Durante este proceso, más del 95% de los inquilinos actualizaron sus tiendas, adaptándolas a sus imágenes comerciales más recientes.
La intervención se ejecutó en tres etapas. En la primera se abordó la renovación de las zonas de moda y servicios, así como la modernización de los accesos principales, lo que permitió recuperar enseñas emblemáticas como Zara. En la segunda fase se preparó la llegada de nuevos operadores estratégicos, entre ellos una tienda IKEA de 7.500 m2 bajo su nuevo concepto urbano. Finalmente, la tercera etapa se centró en la zona de ocio y restauración, con 30.000 m2 transformados para mejorar la experiencia del cliente, ampliar la propuesta gastronómica e incorporar terrazas interiores.
Las actuaciones también incluyeron la renovación del aparcamiento, la creación de accesos más visibles y funcionales y la reorganización de los flujos peatonales. Estas mejoras han contribuido a consolidar el posicionamiento del centro, que actualmente atrae a unos 11 millones de visitantes anuales.
Un nuevo tenant mix y una oferta más completa
La transformación de espacios obsoletos o de bajo rendimiento fue clave para configurar un nuevo tenant mix capaz de atraer operadores de primer nivel. En palabras de León, “una reforma bien ejecutada puede generar efecto arrastre: incorporar marcas ancla permite atraer a otras que no habrían considerado entrar sin una oferta renovada”. En el caso de Parque Corredor, la llegada de IKEA, MediaMarkt o las principales enseñas de Inditex sirvió de palanca para fortalecer una propuesta comercial más competitiva.
El centro ha incorporado más de quince enseñas adicionales, entre ellas Goiko, Ginos, La Mafia, Taco Bell, Popeyes o Manolo Bakes, que se han sumado a una oferta ya consolidada en restauración y servicios. También se han renovado las ocho salas de cine, ahora Yelmo Premium, junto con la bolera, el gimnasio y un parque infantil cubierto.
Durante 2024 continuaron las incorporaciones, superando los 180 operadores activos, incluyendo el hipermercado Alcampo y grandes cadenas como Primark, Mango, H&M, Kiabi o C&A. Esta evolución ha consolidado a Parque Corredor como uno de los principales polos comerciales del área metropolitana madrileña.
Tecnología, digitalización y experiencia omnicanal
Otro de los pilares del reposicionamiento ha sido la tecnología. Durante el encuentro, Alejandro León destacó que “la digitalización está cobrando especial importancia porque permite entender el comportamiento del cliente antes y después de la rehabilitación”. En Parque Corredor se emplearon herramientas digitales para analizar patrones de uso, ajustar recorridos, optimizar el confort y anticipar las necesidades del consumidor.
El centro ha incorporado grandes lucernarios para maximizar la luz natural y ha sustituido toda la iluminación por sistemas LED de última generación. A ello se suma un sistema de gestión centralizada (BMS) que monitoriza en tiempo real el consumo energético y la climatización, mejorando la eficiencia operativa.
Estas soluciones tecnológicas, además de su impacto en sostenibilidad, permiten construir una experiencia más fluida en un entorno omnicanal, donde lo físico y lo digital deben convivir de forma coherente, algo solo posible si se parte del análisis del comportamiento real del visitante, como defendió también durante el desayuno editorial Cristina Pérez de Zabalza, vicepresidenta de la AECC y directiva de Cushman & Wakefield, en relación con la definición estratégica del reposicionamiento.
ESG aplicado a la rehabilitación de Parque Corredor
Alejandro León incidió en que “la integración de criterios ESG es esencial en cualquier proyecto de reposicionamiento”. En el caso de Parque Corredor, la rehabilitación permitió avanzar hacia una mayor eficiencia energética, gracias a mejoras en el aislamiento, la renovación de equipos y la automatización de consumos. Todo ello bajo estándares de edificación sostenible como BREEAM, con el objetivo de obtener certificaciones de alto nivel.
Pero la sostenibilidad, tal y como señaló, también debe incorporar una dimensión social. La reforma ha incluido mejoras en accesibilidad universal, zonas de descanso y espacios familiares, orientadas a crear un entorno más inclusivo, seguro y alineado con los valores de los usuarios.
Tal y como apuntó León, estas iniciativas refuerzan la función social del centro comercial como espacio de encuentro y no solo de consumo. El proyecto respondió además a una demanda social presente en el entorno: actualizar el centro para hacerlo más atractivo a una clientela fiel y exigente, y al mismo tiempo reconectar con la comunidad local a través de una propuesta urbana coherente.
Impacto comercial y objetivos alcanzados
Los primeros efectos positivos comenzaron a percibirse ya en fases intermedias de la reforma, tras la finalización de la primera etapa de obras en 2021, cuando se habían renovado las zonas de moda y los accesos principales. En ese último trimestre, el centro registró un incremento del 17% en la afluencia de visitantes respecto al mismo periodo del año anterior, a pesar del contexto pospandemia y la apertura de un centro comercial competidor en las inmediaciones.
Durante ese mismo periodo, las ventas comparables de las tiendas de moda crecieron un 65%, reflejando el impacto directo del nuevo tenant mix y del entorno reformado. Posteriormente, la incorporación de nuevos operadores estratégicos, junto con la renovación de las áreas de ocio y restauración durante 2022 y 2023, reforzó aún más el atractivo del centro, consolidando su recuperación y mejorando sus ratios de ventas y afluencia. A lo largo de 2024, con el reposicionamiento prácticamente culminado, el centro mantuvo crecimientos sostenidos, situándose por encima de los niveles anteriores a la reforma.
Según señaló León durante el desayuno, estos indicadores reflejan cómo una actuación bien planificada puede traducirse en una mejora real del comportamiento comercial del activo.
Esta evolución responde a un objetivo estratégico definido por Redevco: garantizar la competitividad futura del centro en su área de influencia, adaptándolo a los nuevos hábitos de consumo y elevando su valor como activo comercial.
Multipropiedad: cómo lograr una visión común
Uno de los aspectos más complejos del proyecto fue su gestión en régimen de multipropiedad. En 2018, el accionariado estaba dividido entre la SAREB (4%), Perella Weinberg (20%), Alcampo (2%), El Corte Inglés (4%) y varios propietarios minoritarios. Esta fragmentación dificultaba cualquier intervención estructural.
Según se compartió en el desayuno, el momento clave fue cuando los actores implicados compartieron la visión de que solo una actuación conjunta permitiría recuperar la competitividad del centro. La entrada de Redevco Iberian Ventures, la joint venture entre Redevco y Ares Management, permitió alinear esa visión. En febrero de 2018 adquirieron una participación mayoritaria del 70%, y a partir de ahí lideraron el plan de reposicionamiento, encargado al estudio Chapman Taylor y gestionado operativamente por Cushman & Wakefield.
Alejandro León subrayó que sin una visión común entre los distintos actores implicados, proyectos de esta envergadura serían inviables. En este caso, la alineación estratégica fue determinante para el éxito de la operación.
La joint venture actuó como catalizador del cambio, aportando financiación, experiencia y una estructura profesionalizada. Como destacó el alcalde de Torrejón de Ardoz durante la reapertura, “tuvimos la suerte de que Parque Corredor encontrara un socio que creyera en su potencial, impulsando este gran proyecto”.
Hoy, con el reposicionamiento culminado, el centro representa un caso ejemplar de cómo la colaboración público-privada, la visión estratégica y la coordinación entre propietarios pueden transformar un activo maduro en un espacio comercial renovado, competitivo y conectado con su entorno, algo que, como señaló Andrés Candela, de Hogan Lovells, exige un marco legal y urbanístico flexible que facilite estas operaciones complejas.
Modelo de gestión activa y estrategia “hacer ciudad”
Redevco desarrolla su actividad sobre un modelo de gestión activa que combina visión estratégica, capacidad operativa y atención al contexto urbano. Frente a un enfoque más conservador, centrado en la mera administración de inmuebles, la compañía impulsa procesos de transformación con el objetivo de generar valor no solo económico, sino también funcional y urbano.
Este planteamiento está vinculado a los principios del family office COFRA, propietario original de C&A, que desde finales de los años noventa promueve una forma de entender el real estate basada en su interacción con el entorno. La expresión “hacer ciudad”, utilizada como lema corporativo, resume esta voluntad de contribuir al dinamismo de las áreas en las que interviene.
En activos ubicados en ejes urbanos principales, como el edificio de Portal de l’Àngel en Barcelona, esta estrategia se traduce en la reconversión de espacios comerciales en desuso en complejos de uso mixto que puedan albergar retail, oficinas e incluso vivienda u ocio. El proyecto de rehabilitación del antiguo edificio de Can Jorba prevé conservar la fachada original de 1926 e incorporar nuevas funcionalidades que reactiven la actividad económica de la zona durante todo el día.
En localizaciones más periféricas o suburbanas, como Parque Corredor, el planteamiento se adapta al tejido local. En este caso, Redevco ha apostado por una mejor conexión del centro con la ciudad, tanto a través de los accesos como mediante acuerdos con las administraciones. Un ejemplo es la integración del polideportivo municipal en el complejo, con capacidad para 3.000 personas, que ha convertido al centro en un espacio multifuncional y con una fuerte vinculación social.
León destacó que, en entornos como el Corredor del Henares, este modelo permite conectar mejor con las necesidades reales del entorno, impulsando activos multifuncionales con vocación urbana.
En definitiva, el reposicionamiento de Parque Corredor no solo ejemplifica el impacto que puede tener una estrategia de rehabilitación bien ejecutada sobre el valor comercial de un activo, sino que ilustra también cómo la coordinación entre propietarios, la integración con el entorno urbano y la aplicación de criterios ESG pueden transformar por completo un centro maduro. Así lo defendió Alejandro León, asset management de Redevco, durante el desayuno editorial sobre la nueva vida de los centros comerciales, en el que repasó las claves de este proceso de transformación.