El Facility Management ha dejado de ser un área invisible para convertirse en una palanca estratégica dentro de los centros comerciales. Así lo defendió Enrique Suárez, director de operaciones de Sonae Sierra, durante el Desayuno Editorial organizado por la revista Centros Comerciales, medio oficial de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales, donde se abordó el papel del FM en la eficiencia, sostenibilidad y rentabilidad de estos espacios. Desde la perspectiva de la propiedad, Suárez recalcó que este rol ya no puede entenderse únicamente desde lo técnico, sino como una herramienta clave para generar valor económico y confort operativo.
El FM como generador de valor y eficiencia
Durante el encuentro, Suárez apoyó la idea compartida por otros expertos de que el FM gestiona entre el 60 y el 70% del presupuesto operativo de un centro comercial, siendo responsable de áreas críticas como la energía, la limpieza o la seguridad. "El rol del FM es clave en la gestión de los espacios para que estos sean confortables para los clientes y trabajadores, y cumple una función fundamental en la integración de los criterios de ESG", afirmó.
Suárez destacó que un FM bien gestionado genera valor tanto para propietarios como para retailers. Estudios del sector indican que un centro comercial gestionado operado puede aumentar hasta un 20% su valor de mercado y lograr rentas un 30% superiores a la media. Esto se debe a que la optimización del funcionamiento y el enfoque en el ciclo de vida del activo reducen incidencias, maximizan la ocupación y mejoran la satisfacción de los inquilinos, visitantes y empleados.
El FM también contribuye directamente a la eficiencia energética. Se estima que la digitalización de procesos de mantenimiento puede reducir un 25% los costes operativos anuales y hasta un 30% el consumo energético. Tecnologías como sensores inteligentes para el monitoreo en tiempo real de aseos o zonas técnicas, robots autónomos de limpieza que cubren miles de metros cuadrados por hora o la integración de edificios inteligentes con control centralizado de iluminación, climatización y seguridad, ya se utilizan para automatizar tareas, ahorrar costes y liberar al personal para labores de mayor valor añadido. Esto, recordó Suárez, permite mejorar la sostenibilidad y puede incrementar las rentas percibidas por los propietarios, al aumentar el atractivo del activo.
La tecnología es clave en estas metas, y la empresa lo materializa con su programa interno “Bright 2.0”, dirigido a eficiencia energética e implantado en todos sus activos. Este programa sigue un enfoque data-driven e incorpora sistemas IoT, Big Data e inteligencia artificial para monitorizar consumos en tiempo real y anticipar necesidades operativas. En este sentido, Suárez destacó que estos sistemas no solo mejoran la eficiencia energética, sino que también permiten reducir la dependencia de tareas manuales, en un contexto donde, según señaló, los costes de mano de obra son cada vez más elevados.
ESG y sostenibilidad: parte del ADN de Sonae Sierra
Como bien señala Suárez, "la sostenibilidad es parte del ADN de Sonae Sierra desde sus orígenes". La compañía definió una política ambiental cuando el término ESG ni siquiera era común, por lo que han conseguido algunos logros tangibles hasta 2023 que respaldan su trayectoria:
- Reducción del 88% en la intensidad de emisiones de GEI desde 2005.
- Reducción del 68% en consumo de electricidad desde 2002. En España, los centros de Sierra consumen de media un 32% menos de electricidad que hace una década.
- Reducción del 41% en consumo de agua desde 2003.
- Tasa de reciclaje del 67% de los residuos generados en 2023, con un incremento del 255% en toneladas recicladas desde 2002. En Iberia, sus centros ya superan el 75% de tasa de reciclaje.
Sonae Sierra se ha comprometido a la neutralidad de carbono para 2040, anticipándose en 10 años al objetivo de la Unión Europea. Actualmente, un 63% de sus centros cuenta con certificaciones verdes (LEED, BREEAM, etc.), y todos los nuevos proyectos buscan estas acreditaciones.
A través de su programa Brigth 2.0, la compañía identificó hacia finales de 2023 hasta 150 medidas de mejora energética concretas que requieren una inversión de 34,7 millones de euros, pero con un potencial de ahorro de energía del 33% anual (equivalente a 44,5 GWh, unos 6,5 millones de euros a precios de 2023).
Ejemplos en España: Plaza Mayor (Málaga) y GranCasa (Zaragoza) han incorporado techos solares o sistemas avanzados de iluminación natural; Luz del Tajo ha pasado a iluminación 100% LED; y Max Center logró en 2023 una reducción del 38% en consumo energético respecto a 2019.
De hecho, en 2023, Sierra ahorró 22 millones de euros gracias a la ecoeficiencia. Estos ahorros benefician tanto a propietarios como a inquilinos, al contener los gastos comunes incluso en un contexto de costes energéticos crecientes.
Impacto en la rentabilidad y contratos de arrendamiento
Uno de los puntos clave señalados por Suárez fue la vinculación entre la gestión del FM y la rentabilidad de los contratos de arrendamiento. Si bien el FM no suele figurar directamente en estos contratos, su labor puede influir en los resultados económicos de forma indirecta. "En los contratos de arrendamiento, el reajuste es automático a través de la renta variable. Si el FM contribuye a mejorar las ventas, también está generando un reajuste económico que incrementa el valor del activo para el propietario", explicó.
Muchos centros comerciales aplican rentas variables ligadas a ventas, por lo que una buena gestión en limpieza, atracción de público y servicios eficientes puede impulsar las ventas de los operadores, repercutiendo en mayores rentas. En Sonae Sierra, la eficacia operativa ha contribuido a mantener tasas de ocupación elevadas y a atraer nuevas marcas.
La compañía cerró 2024 con la firma de 158 contratos de arrendamiento nuevos en España y una tasa de ocupación que alcanzó el 98%, datos que evidencian un ecosistema comercial saludable. Además, operadores en centros gestionados por Sierra han visto crecer sus ventas: el centro cántabro Valle Real incrementó su afluencia un 9% y sus ventas un 8% en 2024, resultado atribuido a mejoras continuas en gestión y oferta.
Transparencia en la relación con los operadores
La transparencia con los arrendatarios es hoy esencial para la gestión de un centro comercial. Operadores y tiendas quieren saber cómo se emplean las cuotas de gastos comunes que pagan (mantenimiento, seguridad, limpieza, marketing, etc.). Suárez puso sobre la mesa la importancia de un cierre de presupuesto de gastos claro, desglosado por partidas y comunicado de forma transparente a los inquilinos. "La transparencia en la liquidación del presupuesto anual es clave", afirmó, señalando que en Sonae Sierra ya se realiza este ejercicio con el objetivo de demostrar el esfuerzo no solo en temas de FM, sino también en sostenibilidad y marketing.
La compañía comunica abiertamente las inversiones en eficiencia energética (como iluminación LED o climatización inteligente) y las iniciativas de marketing que benefician al tráfico del centro. Esta comunicación bidireccional genera un sentido de corresponsabilidad: los operadores valoran que su arrendador invierta en mejorar el centro, lo que indirectamente impulsa sus propias ventas.
Como caso práctico, la iniciativa “Sostenibilidad en el centro” lanzada por Sonae Sierra en España visibiliza medidas de ahorro como zonas verdes sostenibles, control eficiente del agua, climatización inteligente, puntos de recarga eléctrica o plantas de reciclaje de residuos. Esta estrategia no solo mejora la reputación ESG, sino que refuerza la percepción de que las cuotas de servicio se invierten de forma responsable en mejoras tangibles. La rendición de cuentas periódica mediante informes anuales, comités de operadores o newsletters también contribuye a fortalecer la relación con los inquilinos y mantener alineados los intereses de todas las partes.
Con su intervención en el desayuno editorial, Enrique Suárez dejó claro que el FM ha evolucionado hacia un papel estratégico que articula la eficiencia operativa con los objetivos ambientales y económicos del retail actual. Su visión confirma que 'El rol del Facility Management en los centros comerciales’ ya no se limita a la gestión técnica, sino que se consolida como una palanca esencial para impulsar activos más rentables, sostenibles y resilientes.