El dinamismo con el que evoluciona la gestión en los centros comerciales plantea importantes retos no solo para los operadores o gestores, sino también para los marcos jurídicos que deben acompañar esa transformación. En este contexto se enmarca la intervención de Orson Alcocer, socio de Real Estate en Hogan Lovells, durante el desayuno editorial El valor de la gestión, organizado por la Revista Centros Comerciales, medio de la AECC. Desde su experiencia como asesor legal en operaciones inmobiliarias, Alcocer puso el foco en los desafíos contractuales, regulatorios y estratégicos que implica gestionar activos retail en un entorno cambiante, marcado por la innovación tecnológica y los criterios ESG.
La gestión, un reto jurídico en transformación constante
Alcocer destacó la rapidez con la que evoluciona el mercado de los centros comerciales y cómo la gestión está imponiendo una velocidad que obliga a repensar los marcos contractuales. “Hay que reinventar un poco los contratos de arrendamiento, adaptarlos a todas las novedades que se están generando continuamente”, explicó, en referencia a las nuevas fórmulas de uso del espacio, los modelos de explotación compartida y los nuevos tipos de operadores.
Esta transformación, de hecho, está introduciendo cláusulas adaptadas a nuevos usos, fórmulas de renta variables, condiciones de salida más dinámicas y situaciones excepcionales como desastres naturales o cortes de suministro.
Ya en 2021, la DANA que afectó a varias zonas comerciales del levante español evidenció la necesidad de introducir cláusulas específicas ante cierres forzosos o daños materiales. Esa tendencia se ha reforzado tras eventos climáticos de mayor gravedad, como la DANA de octubre de 2024, que obligó al cierre total o parcial de numerosos activos comerciales, entre ellos el centro Bonaire en Valencia. También el apagón eléctrico de abril de 2025, que paralizó temporalmente la actividad en varios centros, ha puesto de relieve la importancia de establecer mecanismos contractuales que permitan responder con agilidad ante situaciones de emergencia.
Además del componente jurídico, los modelos económicos también están cambiando. Se está extendiendo, de forma aún incipiente en España, el uso de rentas variables o turnover rents, en las que parte del alquiler se vincula directamente al volumen de ventas del operador. Aunque ya son habituales en aeropuertos o centros comerciales internacionales, este enfoque empieza a abrirse paso en ejes prime de Madrid y Barcelona, especialmente entre grandes marcas como Inditex o H&M. Este modelo no solo exige nuevos sistemas de medición y control, sino que también ha dado lugar a cláusulas de preaviso compartido, periodos de vigencia mínimos pactados y mecanismos de resolución anticipada que reflejan el dinamismo del mercado.
Asimismo, se negocian cada vez más condiciones orientadas a la flexibilidad operativa. Se incorporan fórmulas que permiten a ambas partes modificar o extinguir el contrato bajo determinadas circunstancias, compartir cargas como impuestos o gastos de marketing, o introducir incentivos económicos ligados a la digitalización de la afluencia o al cumplimiento de determinados estándares. Este tipo de acuerdos responde a un entorno en el que los imprevistos —desde fenómenos climáticos hasta transformaciones tecnológicas— condicionan cada vez más la viabilidad de los contratos a largo plazo.
Por otro lado, la evolución en los perfiles de los operadores y en los usos del espacio está configurando un nuevo modelo de centro comercial. Una idea que también abordó Patricia Gross, business development manager Spain de Sonae Sierra, durante el el desayuno, los activos tradicionales están dando paso a hubs urbanos en los que conviven el retail con oficinas flexibles, centros de salud, clínicas veterinarias, gimnasios, ocio o espacios de coworking. Esta diversificación exige cláusulas específicas para usos mixtos, que contemplen requisitos de instalación técnica, redistribución de espacios comunes o coexistencia de horarios diferenciados, y que reflejen una mayor complejidad en la operativa diaria del activo.
El impacto de la tecnología: privacidad y regulación
La creciente presencia de herramientas digitales en la gestión comercial ha abierto un nuevo frente jurídico: la protección de datos personales. Desde sistemas de análisis de afluencia hasta aplicaciones de fidelización, cada vez son más los recursos que implican el tratamiento de información sensible. En este contexto, Alcocer advirtió que “la tecnología va a primar en la gestión”, lo que exige una respuesta normativa ágil y coherente con la velocidad del cambio. A su juicio, el verdadero desafío está en que el marco legal evolucione al mismo ritmo que el mercado.
Uno de los casos más sensibles es el del seguimiento mediante señales WiFi o sensores térmicos. Según la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD), estos sistemas solo pueden desplegarse si se realiza previamente una Evaluación de Impacto (EIPD) y se aplican garantías estrictas: anonimización inmediata de los datos, limitación del ámbito de captación al propio centro (nunca al entorno urbano), y una señalización clara que informe al visitante desde su entrada. La AEPD subraya también que, cuando estos sensores pueden identificar indirectamente a una persona —por ejemplo, al asociar la temperatura corporal a una imagen captada—, deben aplicarse las mismas obligaciones legales que a cualquier otro dato personal.
Otro ámbito especialmente regulado es la videovigilancia con fines analíticos. Las cámaras que miden flujos de visitantes o analizan patrones de comportamiento deben limitar su campo visual a los espacios interiores y emplear filtros de privacidad si se captan imágenes del exterior. También están obligadas a informar visiblemente mediante carteles, incluyendo códigos QR con los detalles legales, a restringir el acceso a las grabaciones al personal autorizado y a limitar su conservación (generalmente 30 días, o 24 horas si solo se extraen estadísticas). Un caso paradigmático es el de Luz Shopping (Jerez), que fue objeto de reclamación tras instalar un sistema de análisis de visitantes. La AEPD archivó el procedimiento tras constatar que las imágenes se difuminaban, se almacenaban localmente y se eliminaban al día siguiente, y que se había realizado una EIPD conforme a la normativa vigente.
El uso de aplicaciones móviles también exige especial atención. Las apps diseñadas para controlar aforos o gestionar programas de fidelización solo pueden utilizarse con el consentimiento informado del usuario. Tal como recuerda la AEPD, no es legal exigir su descarga como condición para acceder al centro. Además, deben recabar únicamente los datos imprescindibles para su funcionamiento, informar claramente del propósito y tratamiento de los mismos, y ofrecer alternativas que no discriminen a quienes no deseen utilizarlas. En casos donde estas condiciones no se cumplen —por ejemplo, si se solicitan datos excesivos o no se proporciona información clara—, pueden imponerse sanciones.
En conjunto, la AEPD ha publicado varias resoluciones y guías sectoriales con recomendaciones específicas para el sector retail. Entre las principales exigencias destacan: la inscripción de ficheros, contratos adecuados con proveedores tecnológicos, la aplicación del principio de minimización de datos y la adopción de medidas de seguridad avanzadas. Todas las tecnologías que impliquen recogida o tratamiento de información personal deben alinearse con el principio de privacidad desde el diseño, documentar sus actividades y establecer controles de acceso y auditoría adecuados.
ESG y dinamismo inversor: ejes del retail
“Estos criterios ya están interiorizados en la inversión y ya hay una due diligence ESG tan importante como la técnica”, afirmó Alcocer durante su intervención. Para el socio de Hogan Lovells, la sostenibilidad ha dejado de ser un valor añadido para convertirse en una parte esencial del activo, con impacto directo sobre su mantenimiento, operativa y percepción en el mercado.
Este análisis ambiental, social y de gobernanza se ha integrado plenamente en los procesos previos a la adquisición, tanto por parte de inversores como de entidades financieras. En el ámbito corporativo, compañías cotizadas como Castellana Properties han descrito este proceso en sus memorias anuales, siguiendo los estándares de información exigidos por BME Growth, como una herramienta clave para detectar oportunidades de mejora en la resiliencia, competitividad y rentabilidad de sus activos.
El mercado retail en España atraviesa un periodo especialmente activo en cuanto a inversión. Entre enero y junio de 2025, el volumen invertido en activos comerciales alcanzó los 1.125 millones de euros, cifra que mantiene el ritmo del ejercicio anterior, con un pipeline de operaciones que supera los 2.000 millones. Destacan operaciones recientes como la adquisición del centro comercial Bonaire (305 millones de euros por Castellana Properties), la compra del 50% de Madrid Xanadú por Rivoli Asset Management junto con la banca privada de Santander (200 millones), o la venta de Alcalá Magna al fondo Lighthouse Properties (96 millones). Además, las rentabilidades prime en centros comerciales (6,25%) y parques de medianas superficies (6,05%) continúan siendo competitivas para el capital institucional.
Esta revitalización del interés inversor se apoya en varios factores, según Alcocer. La recuperación sostenida de la afluencia, el crecimiento de las ventas —con una subida del 1,2% interanual en el primer trimestre de 2025— y una ocupación media estable, cercana al 95%, han contribuido a reforzar la confianza del mercado. Según la AECC, en 2024 el parque comercial en España alcanzó los 16,9 millones de m2 de Superficie Bruta Alquilable. Además, la consultora JLL estima que entre 400.000 y 500.000 m2 adicionales se incorporarán al mercado durante 2025–2026, lo que pone de manifiesto el dinamismo actual del sector.
En este contexto de intensa actividad inversora, Alcocer subrayó durante el desayuno editorial El valor de la gestión, la necesidad de contar con operadores jurídicos capaces de ofrecer seguridad, agilidad y soluciones flexibles ante los constantes cambios regulatorios y económicos.