La estabilización de los tipos de interés y la contención de la inflación están permitiendo que se reactive el segmento transaccional. Augusto Lobo, director de retail capital markets de JLL España, se muestra convencido de que la recuperación de los centros comerciales a nivel operativo y el reajuste de las valoraciones hacen que se ofrezcan unas rentabilidades muy atractivas.
Teniendo en cuenta los movimientos que se han visto al iniciar el año, ¿qué nivel espera que alcance la inversión en retail en 2024?
Augusto Lobo: Tras la estabilización de los tipos de interés y el descenso de la inflación durante los últimos meses, estamos asistiendo a un periodo de reactivación del mercado transaccional. Entre los diferentes segmentos del inmobiliario, el retail ha vuelto a despertar el interés de los inversores, especialmente en activos como centros comerciales.
El renovado interés inversor en el sector retail se debe a la enorme capacidad de transformación y resiliencia que ha mostrado el sector. Además, en los últimos años, ya ha vivido un importante ajuste en valoraciones, mientras que, en sus distintas tipologías (parques de medianas, centros comerciales, etc.), ha demostrado una performance operativa muy positiva.
Para 2024 prevemos una fuerte recuperación del sector: de cara al primer trimestre esperamos una inversión de más de 700 millones de euros, considerando que en el primer mes del año se produjeron transacciones importantes como el centro comercial Salera (Castellón) o Equinoccio Park, en Majadahonda (Madrid). Para el cómputo de 2024 prevemos que la inversión en centros comerciales ronde los 1.400 millones de euros.
¿Ha llegado el momento de que los centros comerciales alcancen el nivel de inversión de los parques comerciales?
A.L: Si bien el número de inversores es todavía más reducido en el segmento de centros que de parques comerciales, que su rentabilidad sea muy interesante, en especial respecto a su nivel de riesgo, despierta un creciente interés por esta clase de activos.
Si bien en este momento la mayoría del capital que vemos en centros comerciales está aún muy enfocado en retornos elevados, también empezamos a ver más capital core analizando la oportunidad de volver a este sector.
Los centros comerciales son un tipo de activos que ha tenido una fuerte recuperación a nivel operativo en estos últimos dos años, con mejora de las afluencias e ingresos netos, lo que, unido al fuerte reajuste de sus valoraciones, hace que ofrezcan una rentabilidad muy atractiva: los datos de JLL arrojan una rentabilidad prime del 6,25% a cierre de 2023.
Hay que tener también en cuenta que el valor medio de transacción de un centro comercial suele ser significativamente más elevado que el valor medio de un parque comercial. Por tanto, nuestra previsión es que los centros comerciales lideren la inversión en retail por primera vez desde 2020.
Con unos tipos de interés más estabilizados, ¿se va a notar la reducción de los costes de financiación en las futuras operaciones?
A.L: Es esperable que sí. La estabilización de las tasas de interés debido a la moderación de la inflación ha aportado certidumbre al mercado. Esto, unido a la recuperación de las ventas minoristas, repercutirá positivamente en el crecimiento de las rentas y la vuelta del interés inversor retail hacia los centros comerciales en concreto.
La combinación de estos factores también aliviaría la restricción de capital para las nuevas inversiones en activos retail, con los financiadores más abiertos a incrementar su exposición a esta tipología de activos.
De hecho, en los últimos meses, ya hemos sido testigos de algunas operaciones significativas de inversión recurriendo a deuda y a algunas refinanciaciones muy relevantes.
"Nuestra previsión es que los centros
comerciales lideren la inversión en retail
por primera vez desde 2020"
¿El retail ha sido susceptible de optar por formas alternativas de financiación?
A.L: No solo ha sido susceptible, sino que en algunos casos ha sido la única opción, en particular para niveles de apalancamiento más elevados. La existencia de las NBFI (instituciones financieras no bancarias) y fondos de deuda ha permitido el cierre de varias operaciones de inversión y de refinanciación.
¿Cuándo esperan que se complete el ajuste de las valoraciones de los activos en retail una vez se ha comprobado que sus indicadores se mantienen más sólidos de lo esperado?
A.L: Creemos que el retail ya ha concluido su ajuste. Las reducciones de valor a lo largo de estos últimos años han sido ya muy significativas y, hoy en día, dados el entorno macro de mayor estabilidad y las rentabilidades de referencia más reducidas, creemos que se ha llegado a un momento de punto de inflexión en este sector.
La inversión transaccional no lo es todo, ¿cómo va a evolucionar la inversión en CAPEX y mejora de los centros comerciales ya en la cartera de los inversores?
A.L: El retail es un sector que siempre se ha caracterizado por su enfoque en la innovación y la mejora continua. En los centros comerciales, el objetivo es vender y eso implica tener un espacio que está permanentemente en línea con las grandes tendencias como sociedad y como consumidores. Como tal, la inversión en CAPEX y mejora es algo muy relevante desde hace mucho tiempo.
Tenemos muchos ejemplos de centros comerciales que en una década se han transformado radicalmente. Eso es algo que se va a mantener e incluso incrementar en los próximos años. Los centros comerciales van a estar en transformación permanente y eso implica inversión. Adicionalmente, la creciente importancia de la sostenibilidad va a generar una significativa necesidad de inversión para cumplir objetivos ambientales, sociales y de gobernanza.
En definitiva, el CAPEX es esencial para mantener la competitividad de estos espacios comerciales. Esta inversión implica una modernización tecnológica y de infraestructuras y la creación de experiencias enriquecedoras para los visitantes.
¿Los criterios ESG están alcanzando un peso real en la toma de decisiones de los inversores?
A.L: Los criterios ESG han adquirido una relevancia fundamental en la toma de decisiones de los inversores porque son un factor diferencial para inquilinos y propietarios, que muestran una inclinación hacia la contratación de espacios en activos sostenibles.
Ese peso real se refleja en la liquidez de los activos (aquellos más sostenibles son susceptibles de ser analizados por un pool más grande de inversores) y también en el precio, ya que los principales inversores globales van siempre a tener en cuenta el potencial coste de adaptación a un mercado cada vez más regulado en cuanto a los aspectos ESG.
Como tal, creemos que más allá de la inversión en ESG por parte de los propietarios de activos retail, también deben prestar atención al cuidadoso análisis de todos los impactos y consecuencias en el valor de sus activos a través de auditorías y desarrollo de planes estratégicos para el correcto posicionamiento de los productos.