“Creemos que la inversión en retail va a dinamizarse en 2024, apoyada en el buen comportamiento de los principales indicadores, especialmente las ventas”. Antonio Tarroc, head of retail asset management Iberia de CBRE IM, apuesta por analizar activo a activo para decidir ampliar la cartera. Considera que escuchar a los clientes es fundamental, igual que ser capaz de analizar los datos que se reciben. Además, se muestra especialmente orgulloso de cómo los centros comerciales se han situado en el corazón de las comunidades.
¿Cómo esperan que evolucione la inversión en retail una vez que el contexto macroeconómico se ha estabilizado?
Antonio Tarroc: El año 2023 ha sido relativamente tranquilo en el mercado de inversión, con bastante producto off market. Creemos que la situación irá gradualmente mejorando de cara a 2024. Las condiciones económicas parece que van a ayudar y el sector se va a dinamizar. A día de hoy, hay un desajuste entre la realidad operacional de los activos y el mercado de capitales. Me gusta enfatizar el buen comportamiento del sector en lo que respecta a sus fundamentales. Los crecimientos de ventas están siendo muy significativos. Nuestro portfolio europeo ha crecido un 11% en ventas respecto a 2019. En España el incremento es del 13% y en Portugal del 8%. En afluencias está costando un poco más la recuperación, aunque nuestra cartera en España está superando las cifras anteriores a la pandemia. Los ratios de ocupación también son altos en un contexto macroeconómico complicado, en el que se ha superado una crisis sanitaria.
Eventualmente, si la inflación se contiene y los tipos van gradualmente bajando, la inversión debería animarse porque los fundamentales son buenos. El favorable comportamiento a nivel operacional de los centros me hace ser optimista.
¿En Iberia tienen más ánimo inversor o desinversor en retail?
A.T: Nuestra obligación es analizar todo. No tenemos una aproximación por sector sino activo a activo. Si un producto cumple nuestros criterios pujamos más alto y nos fijamos sobre todo en centros con buenas ubicaciones y en entender su zona de influencia, su competencia, sus clientes, etc. También buscamos que tengan potencial para tomar iniciativas de gestión activa para crear valor añadido. El retail es muy diverso y tratar de sacar conclusiones a través de medias agregadas es complicado. Tienes que profundizar activo a activo.
Teniendo un portfolio paneuropeo, ¿qué comparativa pueden hacer de los comportamientos de los distintos mercados regionales?
A.T: El sentir general es que ha habido una recuperación muy fuerte de ventas, con España por encima de la media y Portugal un poco por debajo. La recuperación de afluencias está siendo un poco más plana, mejorando a una velocidad menor. Es la tendencia de toda la cartera europea. En un 25% de nuestros activos, las afluencias están ya por encima de los datos pre pandemia y en el resto estamos a punto de alcanzar los niveles de 2019.
Los hábitos del consumidor han cambiado tras la pandemia. El retail es el sector que exige más flexibilidad para adaptarse al nuevo contexto. También tienes el deber de anticiparte a lo que va a ocurrir, tomar decisiones ante los cambios que esperas del futuro. Se han producido ciertas modificaciones en el comportamiento de gasto del consumidor y estamos adaptando la oferta comercial a las demandas de los clientes, que están en el centro de todo.
"No tenemos una aproximación por sector,
sino activo por activo"
Los parques comerciales y los outlets han funcionado bastante bien. ¿Van a seguir siendo los formatos más atractivos o los centros comerciales dominantes siempre tendrán su protagonismo?
A.T: Dependerá del centro comercial o el retail park. Los parques comerciales, sobre todo en la pandemia, demostraron ser especialmente resilientes, al poder permitirse espacios más grandes, abiertos y amplias áreas de aparcamiento. Esto ha permitido mostrar más fortaleza desde el punto de vista inversor. Los parques comerciales y los portfolios de supermercados han protagonizado más actividad en el mercado de capitales, pero los fundamentales de los centros comerciales siguen estando ahí. Nunca generalizamos, sino que estudiamos caso a caso.
¿Qué importancia tiene la digitalización en la gestión y en el análisis?
A.T: Tenemos muchos datos y la dificultad es procesarlos, digerirlos, entenderlos y actuar en consecuencia. Antes las fuentes de datos que teníamos eran limitadas. Tenemos la suerte de que en España los inquilinos reportan ventas, algo que no ocurre en todos los países y que nos aporta un entendimiento del sector muy importante. Pero determinados indicadores que ahora tenemos hace años eran difíciles de conseguir. Tenemos capacidad de analizar una muestra muy amplia y bajar muy al detalle. La información se recibe por muchas vías, redes sociales, reseñas de Google, etc.
Intentamos tratar a nuestros propios inquilinos como clientes, estableciendo una relación muy estrecha en la que intentamos ser transparentes y compartir información.
En lo que respecta al cliente final tenemos un departamento de customer intelligence que está centrado en entender perfectamente cómo evolucionan las áreas de influencia de nuestros activos de retail, cómo se mueven los consumidores, el tiempo que están en nuestros centros, cuánto pasan en la competencia, etc.
"Contamos con una fuerte red de profesionales en
retail con la que estamos en contacto con las
principales marcas a nivel internacional"
Ahora escuchamos más a los consumidores y reaccionamos antes. Tras la pandemia, segmentos como la restauración están ganando peso y los clientes buscan más sitios donde sentarse, desde cafeterías a casual dining. El sector de deportes, que antes era una parte del segmento de la moda, ahora es una actividad en sí misma.
En la parte de los inquilinos, tenemos una plataforma de CRM (Customer Relationship Management), donde contamos con una fuerte red de profesionales en retail con la que estamos en contacto con las principales marcas a nivel internacional. Eso nos permite ser capaces de entender dinámicas, estrategias y dilucidar donde pensamos nosotros y ellos que va a ir el retail. Prestamos mucha atención a escuchar a las marcas y hacemos encuestas de satisfacción, que estamos estandarizando a nivel europeo para recibir un feed back homogéneo. Tenemos muchos datos sobre los que apoyar estrategias y es algo que irá a más. Cada vez mediremos más indicadores y hay que asegurarse de que tenemos la capacidad de analizarlos y actuar en consecuencia.
¿Qué peso están ganando las estrategias ESG?
A.T: Tenemos unos objetivos muy ambiciosos en materia de reducción de emisiones de carbono y hemos lanzado un programa de auditorías de descarbonización en todos los portfolios para entender mejor hasta dónde se puede llegar en cada activo y adelantarnos para acortar los plazos de ejecución.
El año 2023 fue clave para la sostenibilidad, ya que CBRE IM completó la definición de sus objetivos en la iniciativa Net Zero Asset Managers (NZAMi) y aceleró el paso de la estrategia y planificación a la ejecución. CBRE IM ha sido el mayor contribuyente en GRESB durante los últimos cuatro años consecutivos.
Más allá de la parte medioambiental, en retail la vertiente social siempre ha sido muy importante. Los propietarios de centros comerciales tenemos un compromiso con las comunidades. Estamos muy involucrados con iniciativas para fomentar el bienestar, la salud y colaborar con organizaciones. Jugamos un papel fundamental en nuestras comunidades desde hace muchos años. La parte medioambiental está recibiendo muchas inversiones para reducir las emisiones de carbono, mejorar la eficiencia energética y también la eficiencia hídrica y promover la economía circular.