Cuando hablamos de la transformación de los centros comerciales, solemos pensar en reformas arquitectónicas, cambios en el mix comercial o incorporación de nuevos operadores. Sin embargo, hay una dimensión igual de decisiva que suele pasar desapercibida: su funcionamiento diario. ¿Cómo se gestiona un centro que ya no abre y cierra con el horario tradicional? ¿Qué ocurre cuando el ocio nocturno, los servicios de salud o el coworking comparten espacio con tiendas y supermercados?
Estas y otras cuestiones centraron la intervención de Íñigo Taboada, head of asset management & business development de ÓGS, en el desayuno editorial La nueva vida de los centros comerciales. Desde su experiencia como gestor técnico de una cartera diversa de activos, Taboada puso el foco en los retos más invisibles, pero cruciales, del reposicionamiento comercial: la operativa, la normativa, la comunicación con los operadores y, sobre todo, la necesidad de una visión flexible que acompañe la evolución del consumidor.
Una compañía con enfoque activo en la transformación de activos
Con una cartera de alrededor de 10 centros y parques comerciales gestionados directamente en España, Óptima Global Services se ha consolidado como uno de los operadores especializados en la gestión integral de activos retail. A mayo de 2025, el conjunto de activos bajo su responsabilidad suma aproximadamente 400.000 m2 de Superficie Bruta Alquilable (SBA), con una ocupación media superior al 95%.
Entre los activos gestionados por la compañía se encuentran centros como A Laxe y Travesía de Vigo y Parque Ferrol, en Galicia. Su presencia se extiende por varias comunidades autónomas, incluyendo Galicia, Madrid, Comunidad Valenciana, Andalucía, Castilla-La Mancha y Aragón. En Galicia, por ejemplo, gestiona cinco activos que suman más de 150.000 m2 de SBA.
Más allá de la gestión ordinaria, Óptima mantiene un enfoque activo en la revalorización de centros existentes. Es el caso de Travesía de Vigo o del centro A Laxe, que ha virado hacia un modelo centrado en el ocio y la gastronomía, con actuaciones como la ampliación de terrazas o la incorporación de operadores especializados en restauración. A esta estrategia se suma el Paseo del Mar en Torrevieja, un espacio de ocio de 8.500 m2 cuya apertura está prevista para este 2025.
Transformar también la normativa: reposicionar sin perder operatividad
Taboada remarcó que uno de los mayores obstáculos para renovar determinados centros comerciales sigue siendo el marco normativo. “Actualmente existen muchas trabas urbanísticas que dificultan la incorporación de nuevos usos, incluso cuando son necesarios para la viabilidad del activo”, explicó. En este sentido, reclamó una mayor colaboración entre operadores y administraciones para avanzar hacia un modelo más flexible que permita adaptar estos espacios a las nuevas demandas sociales y económicas.
Esta reflexión conecta con la intervención de Andrés Candela, counsel de real estate de Hogan Lovells, quien durante el mismo desayuno editorial desgranó los desafíos legales y urbanísticos que frenan la transformación de centros en desventaja competitiva.
Más allá del plano legal, Taboada subrayó la importancia de garantizar el buen funcionamiento del centro durante las obras. “Es fundamental involucrar a todos los actores en la planificación para que las reformas, que generan molestias, se realicen fuera del horario comercial y se respeten tanto los tiempos de los operadores como el descanso de los vecinos”, apuntó.
La comunicación proactiva con operadores y visitantes resulta en este contexto una herramienta clave. “Hay que anticiparse y mantener una interlocución constante. Contar con un grupo de control de reclamaciones ayuda a prevenir molestias mayores y facilita una convivencia más fluida durante todo el proceso de transformación”, añadió.
Este enfoque complementa otras visiones compartidas durante el ciclo de desayunos, como las de Eduardo Ceballos, presidente de la AECC y directivo de Neinver, sobre eficiencia operativa, o Cristina Pérez de Zabalza, vicepresidenta de la AECC y directiva de Cushman & Wakefield, centrada en la demanda y los nuevos patrones de consumo.
Colaboración institucional y gestión sensible del entorno
La experiencia de OGS demuestra que transformar un espacio comercial implica, en muchos casos, trabajar estrechamente con las administraciones y adaptarse a entornos urbanos complejos. Ya no se trata solo de transformar espacios, sino de negociar soluciones viables en diálogo con la normativa, el patrimonio o el tejido vecinal.
Uno de los ejemplos actuales es el proyecto Paseo del Mar, en Torrevieja, promovido sobre suelos portuarios. Incluye una bolera, cines y una antigua Aduana catalogada, lo que ha exigido soluciones técnicas compatibles con la normativa patrimonial. También en A Laxe (Vigo), gestionado por OGS, se han tenido que adaptar horarios, licencias y usos para permitir nuevas actividades centradas en ocio y restauración.
Uno de los casos más representativos de reposicionamiento abordado por la compañía fue el de Parque Ferrol. Se trató de una intervención integral que combinó la redistribución de espacios, una nueva estrategia comercial y la adecuación física del parque.
En primer lugar, se llevó a cabo un proyecto de redistribución de una galería inoperante compuesta por pequeños locales de restauración y servicios. Esta superficie fue reconvertida en espacios de retail, lo que implicó la reubicación del único local que permanecía en funcionamiento e incorporó a dos operadores de renombre: Kiwoko y Basic Fit.
A nivel comercial, se solventó la salida de la principal locomotora del parque, MediaMarkt, sustituyéndola por Mercadona. También se gestionó la salida de Día mediante la incorporación de Pepco, y se incrementó la rentabilidad del activo adecuando la superficie ocupada por Sprinter e incluyendo a MGI en la oferta del parque.
Asimismo, se ejecutaron una serie de mejoras estéticas, estructurales y de visibilidad con el objetivo de hacer el parque más atractivo para los visitantes y operadores. El resultado de estas actuaciones fue una ocupación del 100%, así como una mejora sustancial en las afluencias y en la frecuencia de visita.
Reconversión operativa y nuevas anclas para atraer al nuevo consumidor
Uno de los aspectos más determinantes que Taboada puso sobre la mesa fue la necesidad de repensar la operativa diaria de los centros. “La clave está en alinear todos los servicios con los nuevos usos, flujos y horarios. Eso implica rediseñar completamente cómo funciona el activo a diario”, explicó.
Este enfoque se aplica en activos donde se diferencian horarios y servicios entre zonas comerciales y de ocio. Por ejemplo, la climatización, la iluminación o la limpieza se pueden programar por áreas, utilizando tecnologías como BMS o robots nocturnos, lo que permite un uso eficiente de los recursos y mejora la experiencia del visitante. En materia de seguridad, también se pueden adaptar los dispositivos: mayor presencia en exteriores por la noche, zonas sectorizadas y coordinación con fuerzas de seguridad en eventos. “Hay que entender que el perfil del visitante varía por la noche”, añadió.
La gestión escalonada y flexible es parte de lo que Taboada denominó “la doble vida del centro”, una que responde al horario comercial y otra que activa nuevas dinámicas en la franja nocturna. Para que esta convivencia funcione, el Facility Management debe anticiparse e integrar estos usos desde el diseño de la gestión.
La transformación funcional de los centros no se limita a los locales. Taboada señaló que “los espacios compartidos deben dejar de concebirse como áreas de paso para convertirse en núcleos de actividad”. En A Laxe, por ejemplo, se han incorporado clínicas, gimnasios, academias y espacios infantiles en zonas antes infrautilizadas. Esta integración de nuevos servicios obliga a repensar la configuración de las zonas comunes: mayor accesibilidad, señalética adaptada, espacios de espera o zonas estanciales que favorezcan la convivencia de diferentes públicos.
Uno de los usos con mayor proyección es el coworking. Aunque no existen cifras específicas de su penetración en centros comerciales, su crecimiento responde a la necesidad de dar contenido a zonas con baja ocupación y atraer nuevos perfiles de usuario. “No se trata solo de alquilar, sino de aportar valor al conjunto”, explicó. Salas polivalentes para actividades comunitarias, eventos o formación son algunas de las fórmulas que se están explorando para reforzar el vínculo del centro con su entorno urbano.
El experto cerró su intervención con una reflexión sobre el cambio de paradigma en el rol del centro comercial. “Primero, el ancla fue el supermercado, después la moda y, ahora, el ocio. Hoy, estos espacios actúan también como plazas públicas, puntos de encuentro que reflejan los cambios en las tendencias sociales”.
En activos como A Laxe o Parque Ferrol, OGS ha impulsado esta evolución con un mix que integra salud, deporte, coworking y restauración. Según la AECC, el ocio y la restauración suponen ya más del 30% del mix en centros de última generación, consolidándose como nuevas anclas frente al retroceso del peso de la moda.
El planteamiento de Taboada enlaza con otras visiones compartidas durante el desayuno editorial La nueva vida de los centros comerciales, donde se puso el foco en la necesidad de reconvertir estos espacios desde una perspectiva integral. Desde la apuesta por modelos híbridos que integran nuevas funciones y servicios hasta la necesidad de responder a las demandas sociales desde un enfoque más urbano y sostenible, las aportaciones de profesionales como Caterina Memeo (de L35) y Alejandro León (Redevco) refuerzan la idea de que el reposicionamiento pasa por entender el centro comercial como un nodo de vida ciudadana.