Reformar un centro comercial no consiste únicamente en modernizar sus instalaciones o incorporar nuevas marcas. En muchos casos, se trata de una intervención más compleja, que exige preservar el valor simbólico del espacio, mantener su actividad operativa y, al mismo tiempo, responder a las expectativas de un consumidor en constante evolución. Esta triple exigencia ha sido especialmente visible en la transformación de Príncipe Pío, un centro comercial urbano con una fuerte carga histórica y una ubicación estratégica en Madrid.
Durante el desayuno editorial La nueva vida de los centros comerciales, organizado por la revista Centros Comerciales, Juan José Vélez, gerente del centro comercial Príncipe Pío, propiedad de Klépierre, analizó los principales retos de su reposicionamiento reciente. En su intervención, abordó temas como la identidad del activo, el impacto de las reformas en las afluencias, los nuevos modelos de movilidad urbana o el papel de la tecnología en la gestión diaria.
Reposicionar sin perder la identidad
A la hora de emprender una reforma o reconversión, Vélez insistió en la importancia de respetar el ADN del centro. En el caso de Príncipe Pío, aseguró, este objetivo es especialmente relevante, ya que se trata de un espacio con una historia muy arraigada tanto para los madrileños como para los habitantes de su entorno cercano. “Esa conexión con el pasado es fundamental preservarla”, afirmó.
Ahora bien, esta preservación no es incompatible con el cambio. “Nuestros clientes son lo más importante que tenemos en cualquier centro comercial, y en Príncipe Pío no es una excepción. Por eso, debemos estar siempre atentos a sus demandas y adaptar el espacio en consecuencia”, añadió. Para el gerente del centro, el verdadero reto consiste en transformar sin interferir en la actividad diaria de los operadores y sin dejar de ser atractivos para los visitantes. “Es clave poder llevar a cabo esa transformación minimizando al máximo cualquier molestia, transmitiendo que confiamos en el centro, que apostamos por su evolución y que lo que viene es algo realmente ilusionante”, explicó.
Uno de los resultados más tangibles de esta estrategia ha sido el aumento de las afluencias tras la reforma. Según detalló Vélez, “en 2024 hemos mejorado las cifras que tuvimos en 2019”, lo que confirma el efecto positivo de la intervención tanto en términos de atracción como de posicionamiento frente a la etapa prepandemia.
Un centro comercial con historia y proyección
Inaugurado en 2004 tras la rehabilitación de la antigua Estación del Norte, el centro cuenta actualmente con una superficie bruta alquilable de 28.700 m2, distribuidos en más de 90 tiendas y 22 restaurantes, además de un parking subterráneo con 800 plazas. Su integración en uno de los principales nodos de transporte de Madrid —con conexión directa a metro, Cercanías y autobuses interurbanos— refuerza su accesibilidad y su papel como punto de encuentro urbano.
La última reforma, desarrollada por fases entre 2023 y 2024, ha incluido la restauración de elementos arquitectónicos emblemáticos como la nave de vigas metálicas del vestíbulo central, ahora realzada con una nueva cubierta acristalada. También se ha renovado la distribución interior para mejorar los recorridos, facilitar la implantación de nuevos operadores y modernizar los acabados, accesos y señalética.
Uno de los ejes del proyecto ha sido la gestión del espacio exterior. Desde finales de 2023, Klépierre administra también la plaza del Paseo de la Florida, un espacio de 5.300 m2 donde se han incorporado zonas verdes, áreas infantiles y puntos de recarga para movilidad sostenible, además de albergar eventos culturales y de ocio. La intervención, desarrollada en colaboración con ADIF, busca reforzar el vínculo del centro con el vecindario y su entorno más cercano.
Esta visión de integración urbana enlaza con el enfoque abordado por Caterina Memeo, socia de L35, quien subrayó la importancia de abrir los centros a su entorno para activar su relación con la ciudad.
La sostenibilidad ha sido otro de los ejes de actuación. Además de los cargadores eléctricos, se han implementado medidas de eficiencia energética en las instalaciones y en los nuevos locales, como es el caso de Mercadona, cuya tienda de 1.645 m2 incorpora sistemas de climatización y congelación de bajo consumo, iluminación LED inteligente y aislamiento térmico.
En el ámbito digital, el centro forma parte del programa Klépierre &YOU, con una app de fidelización propia, pantallas interactivas y señalización digital orientada a mejorar la experiencia omnicanal y optimizar la gestión del espacio.
A nivel comercial, el reposicionamiento ha permitido reforzar y diversificar la oferta. Solo en 2024 se han incorporado nueve nuevos operadores que suman 4.316,7 m2, lo que ha elevado la ocupación del centro hasta el 93,5% a cierre de ese ejercicio. Entre las aperturas destacan el ya mencionado Mercadona, Ale-Hop, Normal, Deichmann, BiotechUSA, Depilife, MiiN Cosmetics, Libroideas, SushiTokio y la peluquería Momad, que abrió en Príncipe Pío su primer establecimiento en Madrid. Estas incorporaciones se han complementado con reformas y reubicaciones de operadores ya presentes, como Samsung o Calzedonia, en una apuesta por mejorar el recorrido del cliente y la visibilidad de las marcas.
Una estrategia que responde a una demanda cada vez más segmentada, en línea con lo expuesto por Cristina Pérez de Zabalza (vicepresidenta de la AECC y directiva de Cushman & Wakefield), que abordó la necesidad de partir del análisis del comportamiento del consumidor para definir cualquier estrategia comercial.
Según los últimos datos disponibles, el centro supera los 12 millones de visitas anuales y recibe una afluencia diaria estimada de más de 30.000 personas. La renovación refuerza así su papel como espacio de servicios, conveniencia y ocio en el corazón de Madrid, combinando su valor patrimonial con una oferta adaptada a las nuevas formas de consumo.
Nuevas demandas, nuevas respuestas
Además de la adecuación física del espacio, Vélez abordó otras transformaciones vinculadas al cambio de hábitos de los consumidores. Uno de los ejemplos más claros es el uso del aparcamiento, un área que ha dejado de estar reservada únicamente al vehículo privado. En Príncipe Pío, explicó, se han incorporado puntos de carga para coches eléctricos, si bien reconoció que, por el momento, se trata de un servicio infrautilizado: “A día de hoy, es un segmento todavía residual porque van a sobrar muchos cargadores para el número de coches eléctricos que tenemos”.
Este tipo de iniciativas se enmarca en una tendencia más amplia de adaptación de los centros comerciales urbanos, donde también se habilitan espacios para servicios como UBER o Cabify, puntos de carga para bicicletas y patinetes, o fórmulas de aparcamiento nocturno para residentes.
Por último, Vélez coincidió con otros ponentes en destacar el papel de la tecnología como herramienta transversal. La digitalización permite mejorar la experiencia del cliente, incrementar el confort de trabajadores y visitantes y, sobre todo, conocer mejor los hábitos de consumo en un entorno omnicanal. Una herramienta, en definitiva, que facilita tanto la gestión operativa como la toma de decisiones en procesos de reposicionamiento.
Estrategia de reposicionamiento y crecimiento
Por su parte, la propietaria del centro, Klépierre, ha reforzado su presencia en el mercado español mediante una estrategia centrada en la modernización de sus activos y la mejora continua de su posicionamiento comercial. Este plan se basa en la renovación de espacios, la incorporación de nuevas marcas, la mejora de la experiencia de visita y la adopción de herramientas digitales orientadas a optimizar la gestión y conocer mejor al consumidor.
Además, la compañía mantiene una política activa de gestión de cartera, con operaciones selectivas que le permiten adaptarse a las dinámicas del mercado y consolidar su presencia en ubicaciones estratégicas.
Este enfoque se refleja de forma concreta en el caso de Príncipe Pío, donde la transformación impulsada en los últimos años responde plenamente a la hoja de ruta marcada por Klépierre. Durante su intervención en el desayuno editorial La nueva vida de los centros comerciales, Juan José Vélez ofreció una visión directa de cómo se traduce esa estrategia en un activo real, combinando el respeto por la identidad del centro con la adaptación a las nuevas formas de consumo. Una muestra clara de cómo las líneas globales del grupo se materializan en proyectos locales con impacto tangible.