Aunque la densidad de parques comerciales en España se sitúa en 60 metros cuadrados por cada 1.000 habitantes, una cifra muy por debajo de las que se observan en otros países de Europa, este tipo de activos está en plena trayectoria ascendente, tanto por la comodidad y conveniencia que ofrecen a los consumidores como por el atractivo creciente que generan entre los inversores. Félix Chamizo, director de retail de BNP Paribas Real Estate, y Pablo Párraga, head of property management de la consultora, nos aportan su visión de este segmento en auge y dibujan un esbozo de lo que podemos esperar de los retail parks en el futuro.
¿Cuáles han sido las claves para que los parques comerciales hayan sido uno de los formatos más atractivos para los inversores?
Félix Chamizo y Pablo Párraga: Hay varios factores que han contribuido a este fenómeno. El primero ha sido el Covid. El hecho de que los parques sean espacios abiertos y que normalmente tengan alimentación como una de sus principales anclas, contribuyeron a un funcionamiento más estable que los centros comerciales. Asimismo, las rentas demostraron ser mucho más defensivas frente a situaciones adversas, debido a que se han mantenido muchos más estables en el tiempo, al igual que los gastos comunes son mucho más contenidos y por tanto más sostenibles para las cuentas de resultados de operadores y propiedades.
Por otro lado, la facilidad de aparcamiento y el acceso ha posicionado los parques como puntos de última milla y click and collect para fomentar el negocio online de los operadores.
¿Cómo ha evolucionado el modelo de retail Parks para adaptarse a las nuevas necesidades de los consumidores?
Félix Chamizo y Pablo Párraga: En los últimos años hemos visto como el sector de los retail parks ha evolucionado, complementando la oferta tradicional con espacios de ocio y restauración y cuidando mucho más la imagen, creando espacios más atractivos frente al modelo de “cajas tradicional”.
Por otro lado, los operadores tradicionales de parques han mejorado notablemente sus conceptos e imagen y hemos visto como operadores tradicionales de centros comerciales han explorado nuevos formatos de parque, para estar presentes también en este tipo de activos.
¿Cómo se están ampliando las tipologías de operadores que se incluyen en estos parques comerciales?
Félix Chamizo y Pablo Párraga: Desde un punto de vista de mix, junto con el mencionado ocio y restauración, se han potenciado las actividades de alimentación, deporte y hogar. Asimismo, estamos viendo como operadores tradicionales de centro como Lefties están empezando a implantarse en parques y como operadores tradicionales de parques que probaron en centros se han dado cuenta de que es en el formato parque donde mejor funcionan.
Claramente en un futuro, los parques están evolucionando a espacios mucho más atractivos y profesionalizados, alejándose de los primeros parques comerciales, en el que el atractivo se basaba únicamente en los propios operadores que los componían. En este sentido, la evolución clara de los operadores estará orientada a formato mucho más cuidados, multisectoriales y con un posicionamiento mucho más alto.
¿Cómo están demostrando su capacidad para apoyar a las marcas en un entorno omnicanal y ser utilizados también como puntos de distribución de última milla?
Félix Chamizo y Pablo Párraga: La omnicanalidad, es definitivamente el formato que parecen haber elegido las marcas, para introducir la venta online dentro de sus negocios. La necesidad de mejorar la distribución, y la falta de unidades en la última milla, hacen que se utilicen los parques como propios centros de distribución necesarios, para acercar los productos a los clientes, sin que el precio se vea afectado de forma drástica. En este sentido, la facilidad de accesos, de aparcamiento y de facilidad de entrada y salida de mercancías, hacen que sea un formato perfecto como puntos de distribución para las marcas.
Asimismo, la flexibilidad de los parques en cuanto a su adaptación hacia los almacenes más que hacia puntos de venta, ha hecho que durante la pandemia hayamos podido ver casos de éxito como el de las “dark stores”, que en tiempo récord pudieron ser reconvertidas e hicieron una labor de distribución óptima, para la compra online de los clientes.