“Evolucionar o morir”. Con esta afirmación, Pablo Párraga, director de Property Management y Centros Comerciales de BNP Paribas Real Estate, sintetizó la urgencia con la que deben afrontarse los procesos de rehabilitación y reforma en el sector. El directivo participó en el desayuno editorial organizado por la revista Centros Comerciales, medio oficial de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), dedicado a analizar cómo la rehabilitación y el reposicionamiento se han convertido en herramientas clave para responder a las nuevas demandas sociales, urbanas, tecnológicas y medioambientales.
Rehabilitar para adaptarse: un proceso imprescindible
Durante su intervención, Párraga insistió en que el sector retail atraviesa un proceso de transformación constante, impulsado por la evolución de los hábitos de consumo y el incremento de la competencia. A su juicio, este contexto obliga a replantear la gestión de los centros desde una lógica de adaptación permanente, tanto en su propuesta comercial como en la manera de operar los espacios.
En este escenario, la rehabilitación y el reposicionamiento de los centros comerciales han dejado de ser actuaciones puntuales para convertirse en mecanismos estratégicos de renovación. Según datos de la AECC, en 2024 se reformaron más de 650.000 m2 de superficie bruta alquilable (SBA) en 15 centros, y a cierre de ese año, 28 activos más se encontraban en proceso de transformación, lo que representa en torno al 8% del total del parque comercial en España. Esta dinámica muestra una preferencia creciente por modernizar espacios existentes frente a promover nuevos desarrollos, ya sea por eficiencia económica o por necesidad de adaptación a un mercado cada vez más segmentado.
El reposicionamiento cobra aún mayor sentido ante la llegada de nuevos proyectos. La AECC cifra en 43 los activos actualmente en desarrollo, en su mayoría parques comerciales, lo que refuerza la urgencia de renovar el parque operativo para no perder competitividad. Así, rehabilitar no solo implica actualizar infraestructuras, sino reorientar los centros hacia los nuevos usos, formatos y exigencias regulatorias que definen el presente del sector.
Nuevos usos, mayor resiliencia
En línea con otras aportaciones del encuentro, Pablo Párraga subrayó cómo la diversificación de usos en los centros comerciales no solo responde a las nuevas demandas del consumidor, sino que también refuerza la solidez económica de estos activos. “Cuanto más amplia sea la oferta y mayor diferenciación puedas aportar, mejor será la rentabilidad para el centro”, afirmó.
La decisión de ampliar y renovar la propuesta comercial ha repuntado la inversión en el sector retail. Según datos de BNP Paribas Real Estate, la inversión a través de operaciones de compraventa de centros comerciales ascendió en el primer trimestre de 2024 a 832 millones de euros, lo que supone duplicar los niveles registrados en el trimestre anterior y multiplicar por 3,5 la inversión contabilizada en el mismo periodo de 2023. Este impulso responde, en parte, a que los activos han aumentado su atractivo al renovar su oferta, ampliar servicios y mejorar instalaciones y formatos.
En este contexto, la consultora subraya en sus informes la necesidad de adaptar los centros a nuevos estilos de vida y patrones de consumo. Para ello, plantea la incorporación de espacios como clínicas, aulas de formación, showrooms digitales o zonas de trabajo compartido, que permiten diversificar los usos y aumentar el tiempo de estancia del visitante.
Un ejemplo de esta transformación es el centro comercial Nova Center, en A Coruña, donde BNP Paribas Real Estate ha integrado un espacio de coworking y una clínica de salud, ampliando la oferta disponible y atrayendo nuevos perfiles de usuario.
Los centros que han apostado por esta estrategia han visto reflejado su impacto en las cifras. Según la compañía, aquellos activos que han diversificado su propuesta registran mejores tasas de ocupación y mayores ingresos por alquiler, consolidándose como opciones más estables y atractivas para los inversores.
En un mercado cada vez más exigente, la capacidad de los centros comerciales para integrar nuevos usos y adaptarse con agilidad se revela como un factor determinante para mantener su competitividad. La evolución ha dado lugar a un nuevo modelo funcional: el de los centros concebidos como hubs urbanos, espacios capaces de aglutinar no solo retail, sino también servicios complementarios vinculados a la salud, el bienestar, la educación, el trabajo flexible o la cultura. Una diversificación que permite responder a los actuales hábitos de consumo, atraer públicos más variados y fortalecer la conexión con el entorno urbano.
La incorporación de estas funciones mejora el rendimiento operativo del activo al ampliar los horarios de actividad, incrementar el flujo de usuarios y favorecer estancias más prolongadas. Todo ello repercute directamente en su capacidad de generar ingresos y estabilizar su operativa a medio plazo. Al mismo tiempo, permite reducir la exposición a cambios coyunturales en la demanda, gracias a la complementariedad de usos y a la generación de nuevas oportunidades de explotación.
Más allá del plano económico, esta transformación también incide en la revitalización de entornos ya consolidados, apostando por un modelo de crecimiento más sostenible y eficiente en el uso del suelo. En un contexto en el que la flexibilidad funcional, la conectividad urbana y los criterios ESG ganan peso en las decisiones de inversión, los centros que avanzan en esta dirección refuerzan su atractivo frente a un mercado cada vez más orientado a la integración y a la multifuncionalidad.
Sostenibilidad como estándar de exigencia
La sostenibilidad fue otro de los pilares de su intervención. Párraga destacó cómo los centros están dando pasos para optimizar el rendimiento y adecuar sus instalaciones a las demandas de unos consumidores cada vez más concienciados con la eficiencia energética. En ese sentido, consideró que "una renovación integral representa el momento idóneo para mejorar la certificación energética y obtener sellos de sostenibilidad, algo que ya no es diferenciador, sino absolutamente necesario”.
En España, este compromiso se refleja en el número creciente de centros que incorporan certificaciones reconocidas a nivel internacional. Por ejemplo, Lar España ha certificado con BREEAM el conjunto de su cartera, compuesta por 14 centros y parques comerciales. Carrefour Property y Carmila, por su parte, cuentan con alrededor de 60 activos certificados desde 2023. También destaca Silicius Real Estate, que ha certificado el 46% del valor total de su cartera con sello BREEAM, logrando una cobertura del 100% en sus centros comerciales. Esta estrategia ha sido reconocida con la medalla de oro en la categoría Best Practices Recommendations (BPR) por la European Public Real Estate Association (EPRA).
Las mejoras introducidas durante los procesos de rehabilitación se enfocan en diversas áreas técnicas. La modernización de los sistemas de climatización con soluciones como la aerotermia, la instalación de iluminación LED de bajo consumo, el refuerzo del aislamiento térmico y la incorporación de energías renovables, como la solar, figuran entre las medidas más eficaces. Además de reducir el consumo energético, estas actuaciones mejoran el confort ambiental y la calidad del aire interior, factores cada vez más valorados por los usuarios.
No adaptarse a los nuevos estándares puede acarrear consecuencias significativas. La Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD), aprobada en marzo de 2024, marca objetivos ambiciosos para la descarbonización del parque inmobiliario europeo, incluidos los centros comerciales. Su incumplimiento podría suponer sanciones, restricciones en el acceso a financiación y una pérdida de atractivo ante operadores e inversores que priorizan activos sostenibles.
En este escenario, la sostenibilidad ha dejado de ser una ventaja competitiva para convertirse en una exigencia operativa. Cumplir con estos criterios no solo responde al marco regulatorio y a las expectativas sociales, sino que también refuerza la viabilidad económica de los centros a largo plazo. Certificaciones como BREEAM o LEED han pasado a formar parte del núcleo estratégico de gestión, contribuyendo no solo a reducir costes operativos y emisiones, sino también a asegurar el atractivo inversor de unos activos cada vez más sometidos al escrutinio regulatorio y financiero.
Lo que mira el inversor: flexibilidad, eficiencia y normativa
El directivo abordó también el reposicionamiento desde la óptica inversora. En la actualidad, los inversores no solo valoran la posibilidad de adaptar el espacio a nuevos operadores, sino también aspectos como la sostenibilidad, el ahorro energético —con impacto directo en la cuenta de resultados— y las oportunidades de transformación en función del planeamiento urbanístico, que inciden directamente en su rendimiento económico.
La sostenibilidad destaca como una de las variables más influyentes. Distintos informes del sector apuntan a que los activos con altas credenciales ESG están ganando atractivo inversor, incluso con primas de precio, debido a su mejor comportamiento frente al riesgo y a su alineación con las políticas regulatorias y de sostenibilidad institucional.
En este sentido, algunas estimaciones del mercado sugieren que una parte significativa de los inversores institucionales estaría dispuesta a pagar más por activos que cumplan criterios ESG exigentes, llegando incluso a contemplar sobreprecios si el inmueble cuenta con certificaciones ambientales. Esta predisposición responde tanto a las exigencias regulatorias como a la búsqueda de estabilidad en contextos económicos inciertos.
Más allá del componente ambiental, la eficiencia operativa se ha consolidado como una prioridad para el capital institucional. El control de costes energéticos, la gestión optimizada de los gastos comunes y la estabilidad de ingresos son indicadores clave en la evaluación de la rentabilidad futura. Estos elementos permiten anticipar el comportamiento financiero del activo y reducir su exposición a factores de riesgo.
La normativa urbanística también condiciona de forma directa las decisiones de inversión. Antes de comprometerse con un inmueble, los fondos analizan no solo su situación legal, sino también su margen de evolución: posibilidad de ampliaciones, reconversiones o adecuación a nuevas normativas. Esta capacidad de transformación influye tanto en el potencial operativo como en la proyección patrimonial del activo.
En conjunto, estos criterios configuran un nuevo enfoque inversor, en el que la resiliencia, la eficiencia y la alineación normativa no son opcionales, sino requisitos estratégicos. Así lo expresó el director de Property Management y Centros Comerciales de BNP Paribas Real Estate, durante su intervención en el desayuno editorial sobre la nueva vida de los centros comerciales, donde subrayó que integrar estos factores en cualquier proceso de reposicionamiento resulta clave para asegurar la viabilidad financiera y el atractivo inversor de los centros comerciales en el medio y largo plazo.