Los centros comerciales han vuelto a panorama inversor. Augusto Lobo, director de retail capital markets de JLL para la península ibérica y director de Commercial Capital Markets de JLL para Portugal, se muestra optimista sobre que 2025 sea un año muy atractivo en materia de transacciones, ya que la lista de inversores que se interesan por adquirir centros cada vez es más larga y la consultora quiere estar a su lado.
La visión de Augusto Lobo cuenta con más de una década de experiencia en el sector inmobiliario. Anteriormente fue director en Klépierre Portugal, donde trabajó desde 2008 hasta 2015, y director general de Induyco Portugal, que es parte del Grupo El Corte Inglés.
Los fundamentales de los centros comerciales se han mostrado sólidos en 2024. ¿Qué valoración hacen del año pasado y qué previsiones tienen para 2025?
Augusto Lobo: Ha sido un año muy positivo. En 2024, la economía ha crecido, el consumo se ha incrementado y las visitas a los centros comerciales han aumentado. En general, se nota demanda por parte de los retailers. Las cifras del año han sido muy positivas en el segmento de retail, más aún cuando vemos la vuelta del apetito inversor, en particular en centros comerciales. Se ha demostrado la solidez a pesar del periodo de incremento de inflación que hemos vivido desde 2022 y 2023.
El perfil ha cambiado, atrayendo a fondos más privados y menos institucionales en high Street y transacciones de parques de medianas ha habido a lo largo de los últimos años. En lo que se refiere a alimentación, desde 2020 se percibe que es un segmento que funciona siempre, por lo cual se consideran activos muy seguros y los centros comerciales habían sido el patito feo.
Yo he trabajado gestionando cadenas de un retailer. Eso da una perspectiva muy distinta, porque cuando trabajas en un operador vas por donde van tus clientes y tienes una capacidad de adaptación permanente. Te tienes que reinventar constantemente.
Las marcas que tenían mucha presencia física se han adaptado online, pero con sus reglas, que consisten en aportar un servicio más al cliente, que es el e-commerce, pero aprovechando la estructura física para potenciar aún más esta fusión entre el digital y el físico. A partir de ahí los inversores empiezan a ver que los centros siguen teniendo clientes. También ha habido un repricing en los centros comerciales, o sea, ha habido un incremento en rentabilidad.
El diferencial de rentabilidad en un centro comercial, en comparación con otras clases de activos, está muy por encima de lo que supondría el diferencial provocado por el riesgo. Voy a comprar un activo que me va a generar una rentabilidad mucho más alta de la que necesitaría en función de ese nivel de riesgo.
"Las cifras del año han sido muy positivas en el
segmento de retail, más aún cuando vemos la
vuelta del apetito inversor, en particular
en centros comerciales"
¿Qué previsiones entonces tienen en inversión de centros comerciales para este 2025?
A.L: Siempre hay incertidumbre. Sin sorpresas, vamos a tener un año 2025 muy activo en transacciones comerciales. Están a punto de cerrarse varias operaciones, algunas de gran dimensión, que van a marcar la tendencia de 2025. Últimamente vemos que detrás de cada operación ha habido varios inversores que han intentado cerrarla y no lo han conseguido. Eso es una gran cantidad de capital. Si no han conseguido invertir, en el próximo proceso a lo mejor van a ser más agresivos. Si hay vendedores, si hay propietarios que efectivamente quieren rotar activos, vamos a tener un año muy activo.
Sin embargo, los parques comerciales siguen liderando la promoción. ¿Por qué?
A.L: En el mercado de los activos reales, hay tres mercados que trabajan a la vez, el de ocupación que define la renta; el de inversión que marca la rentabilidad, y un mercado de promoción que mira a los dos y valora si le compensa desarrollar. En los últimos años ha habido un incremento de costes de construcción que implica que solo se desarrolla lo que tiene mucho sentido.
El pipeline es limitado, pero hay algún proyecto de gran escala de centros comerciales que tienen mucho sentido, porque va a ciudades donde falta ese centro dominante.
Para que las cifras salgan, hay que obtener las rentas necesarias, el mercado tiene que estar en el punto óptimo en cuanto a rentabilidad y el coste tiene que ser razonable. A lo largo de los últimos años, hemos visto un incremento de demanda de ocupantes por parte de marcas medianas y un cambio de comportamiento de consumo que ha beneficiado a parques de medianas. Así, ha habido mucha actividad promotora, para esta tipología.
¿Los operadores de parques comerciales sí que van a poder mantener esta expansión?
A.L: Hay ciudades que van creciendo mucho y hay necesidades de consumo que hay que satisfacer. La dimensión media de los parques es menor y se están adaptado, a la expansión de las cadenas de supermercados, de las cadenas de fast food y de algunos conceptos que están funcionando muy bien.
¿Cómo va a transformarse la gestión de centros comerciales por la inclusión de tecnología como la Inteligencia Artificial?
A.L: La Inteligencia Artificial va a apoyar al retailer para entender los comportamientos de consumo de sus clientes. Va a modificar la gestión de la mercancía o la política de precios. Para los que ocupan los centros comerciales va a ser cada vez más fácil entender dónde se deben enfocar en cuanto al posicionamiento, qué marcas tiene sentido tener y cómo estructurar la estrategia de marketing en un centro. Esto va a facilitar mucho la relación casi directa entre un consumidor y el centro comercial.
Además, va a simplificar la gestión, porque va a permitir entender las cosas de forma mucho más veloz. Es una herramienta de tratamiento de información que saca conclusiones rápidamente.
"La Inteligencia Artificial va a apoyar al retailer
para entender los comportamientos de
consumo de sus clientes"
¿Cómo está impactando en la gestión la necesidad de responder a este entorno phyigital y a estas necesidades diferentes de los operadores?
A.L: Las necesidades de almacén cambian. La tienda se estructura para apoyar mucho la compra online y la recogida en tienda. Cambia toda la logística asociada a un centro comercial, entre otras cosas.
Si haces leasing de centros comerciales más que coger un avión y ver que ocurre en la calle en Londres, a lo mejor tiene sentido coger tu móvil y ver que está evolucionando en TikTok. A nivel tecnológico, es interesante buscar a los próximos ganadores de este negocio y muchos de ellos salen del entorno digital.
¿Cómo convencer a estos emprendedores con tanto éxito en Internet de que tienen que abrir una tienda? Y, sobre todo, ¿cómo hacerlo con éxito?
A.L: Es muy importante estar bien asesorado, porque muchas veces alguien puede ser muy bueno en cuestiones de marketing, de producto, de cómo crear hype alrededor de tu marca, pero después abrir una tienda en una ubicación equivocada, con una imagen que no encaja, con un layout que no funciona.
Las estrategias tienen que ser muy cuidadas, porque son canales que implican mucha inversión.
"Es interesante buscar a los próximos ganadores
de este negocio y muchos de ellos salen
del entorno digital"
¿Cómo están impactando las estrategias phygital a la valoración de los activos físicos?
A.L: El tema clave es la venta. ¿Cuánto vale una tienda para un inquilino? Muchas veces ni el inquilino lo tiene claro. Es difícil estimar cuánto representa la venta online que has generado atribuible a pasar frente al escaparate. Es cada vez más complejo entender cuál es la mejor forma. La tienda va a pagar la renta que puede permitirse y el propietario va a intentar sacar el máximo de renta que pueda conseguir.
Tienes que saber quién eres y a quién quieres alcanzar. Muchas veces quien viene del online no hace tanto caso a cómo la gente se mueve dentro de un espacio. Porque el online sabe perfectamente cómo la gente navega dentro de la web o de la plataforma, en cuantos clics llega a lo busca, dónde ha pinchado o en qué ciudad ha dejado un carrito de compra pendiente de pagar.
O sea, sabe los pain points y sabe lo que hace en el online. En el físico hay que saber por dónde va a entrar el consumidor al local, qué tallas hay que tener en cada área de la tienda, cómo trabajar ese recorrido y la imagen de tienda. Esos análisis no son tan sencillos para quien no tenga la experiencia de trabajar en un espacio físico.
Un tema clave es entender en primer lugar quién eres y dónde tienes que estar. Es esencial tener una noción muy clara de cuál es la renta de mercado de cada ubicación.
"Las estrategias phygital tienen que ser muy cuidadas,
porque son canales que implican
mucha inversión"
¿Cuáles son los objetivos de JLL para el sector de retail en la península ibérica?
A.L: Hay un universo de inversores que es común entre España y Portugal. Hay elementos muy parecidos en los otros países en algunas clases de activos, aunque haya otros muy distintos.
En el caso del retail tenía sentido trabajar de forma más unida y apoyar a nuestros clientes que están en Portugal y que quieren dar el paso a España y viceversa.
En Portugal hay una componente de acciones comerciales que es más relevante que en España. La idea es que 2025, si no ocurre nada raro, va a ser un año muy fuertemente comercial, donde tanto Portugal como España van a tener muchas buenas acciones. Es un ejercicio donde la comunidad de inversores ya ha visto claramente que los activos tienen una performance buena. Tenemos mucha presión inversora y es verdad que aún no hemos tenido un ajuste significativo.
No tenemos un ajuste de la yield de España, pero en la yield de activos secundarios ya hemos visto una compresión radical de la rentabilidad. Hay mucho capital que quiere entrar en el sector y eso va a continuar. Los nombres con los cuales hablamos sobre adquirir centros comerciales son cada vez más y eso significa que hay una lista de inversores cada vez más alargada.