El sector de los parques comerciales está experimentando una profunda transformación, impulsada por los cambios en los hábitos de consumo, el auge del e-commerce y la demanda de experiencias más allá de la compra. La IV Jornada Temática de la Asocciación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), celebrada en el renovado parque comercial Parc Vallès (Terrassa, Barcelona), reunió a expertos en arquitectura, retail e inversión para debatir sobre la evolución del diseño, la redefinición del mix comercial y el atractivo inversor de estos activos.
En la apertura del evento, Eduardo Ceballos, presidente de la AECC, dio la bienvenida y resaltó los buenos datos del sector de los parques comerciales en 2024 que, junto a los centros comerciales, cerraron el ejercicio con un crecimiento del 5,9% en ventas, hasta alcanzar los 55.474 millones de euros. La afluencia a estos espacios también mantuvo su tendencia ascendente, con 1.907 millones de visitas, lo que supone un aumento del 3,2% respecto al año anterior. La mejora en el empleo, junto con el incremento de los salarios y una inflación más moderada, han generado un entorno propicio para el consumo.
Ceballos recordó también que durante el año se inauguraron cinco nuevos proyectos, con la incorporación de más de 45.000 m2 de nueva SBA. Además, de cara a los próximos tres años, el sector tiene previsto el desarrollo de 43 nuevos proyectos, de los cuales 35 serán parques comerciales. Estas nuevas incorporaciones supondrán más de un millón de m2 de SBA, con 700.000 m2 destinados a parques comerciales.
En la apertura del evento también intervino Xavier Cardona, concejal de Comercio del Ayuntamiento de Terrassa, quien destacó la importancia de esta transformación y la necesidad de que los parques comerciales evolucionen para seguir siendo competitivos. Como ejemplo de esta adaptación, mencionó la reciente renovación de Parc Vallès, un proyecto que combina ocio, comercio y restauración en un entorno accesible, reforzando su papel como polo de atracción de inversión en Terrassa.
Arquitectura y diseño: de espacios funcionales a entornos experienciales
En la primera mesa redonda, titulada "La innovación en la arquitectura de los nuevos parques comerciales", moderada por Xavier Saumoy, director en Gleeds Barcelona, se abordó la evolución del diseño de estos activos.
Jorge Cano, asset manager Spain & Portugal en Frey, explicó que los parques comerciales han pasado de ser meros espacios de compras con grandes anclas y un diseño centrado en el coche, a convertirse en entornos donde las zonas comunes y el peatón cobran mayor protagonismo. El auge del e-commerce y la pandemia han impulsado la necesidad de integrar experiencias adicionales, como boleras, cines y espacios donde pasar más tiempo.
Luisa Badía, CEO de L35 Arquitectos, destacó que las primeras generaciones de parques comerciales carecían de una identidad arquitectónica clara, ya que la prioridad era la accesibilidad y la presencia de marcas atractivas. Con el tiempo, el concepto ha evolucionado, integrando espacios de ocio y restauración y mejorando la experiencia del visitante. Desde 2016, explicó, se ha potenciado un modelo híbrido entre centro y parque comercial, con fachadas que generan paseos y plazas, introduciendo el concepto de experiencia en un entorno agradable.
Jorge Ponce, head of studio Madrid de Broadway Malyan, puso el foco en la necesidad de renaturalizar los parques comerciales, integrando jardines, zonas de ocio infantiles con diseños tematizados y elementos icónicos que refuercen la identidad de cada espacio. Algunos ejemplos incluyen áreas de juegos inspiradas en la fauna local o esculturas simbólicas vinculadas a la imagen del centro.
Cano subrayó que algunos parques están incorporando obras de arte urbano, convirtiéndose en espacios de interés más allá del comercio. Por su parte, Badía señaló que el sector está evolucionando hacia proyectos con un enfoque más urbano, replicando calles, plazas y zonas verdes que generan un ambiente acogedor y en sintonía con la cultura mediterránea.
El debate también abordó la sostenibilidad. Cano advirtió que sería un error reducir la conversación sobre ESG únicamente al ahorro energético, ya que los clientes exigen inversiones en sostenibilidad que mejoren su experiencia. Aspectos como la movilidad sostenible o la integración de productos locales generan un gran interés entre los visitantes. En esta línea, Badía explicó que algunos proyectos ya están trabajando en corredores ecológicos y en el uso de materiales más sostenibles, mientras que Ponce insistió en la importancia de fusionar urbanismo y paisajismo, priorizando la calidad de los espacios.
Redefiniendo el mix comercial: nuevas tendencias y conceptos emergentes
En la segunda mesa de debate, titulada "Redefiniendo la mezcla comercial: conceptos emergentes en los nuevos parques", moderada por Sharon Fernández-Cavada, socia directora en ERV Consulting, los expertos analizaron la evolución del tenant mix en estos activos.
Carlos Alonso, director comercial de parques comerciales en Cushman & Wakefield, destacó que España añadirá 700.000 m2 de nueva superficie en los próximos dos años, un incremento superior al 30%. La mayor parte de estos proyectos se ubican en Andalucía, Levante y Madrid, y la tendencia es similar a la del resto de Europa.
Juan Carlos Martín, head of expansión retail en Pepco Ibérica, subrayó que su estrategia se basa en una combinación de ubicaciones en calle, parques y centros comerciales. Para Pepco, los parques comerciales son fundamentales, ya que ofrecen una mayor cercanía con su público objetivo: las familias. El directivo de Pepco aseguró, de hecho, que el 33% de las tiendas de la marca están actualmente en parques comerciales, aunque el objetivo es alcanzar entre 250 y 300 establecimientos, lo que representaría aproximadamente un 40% de su red. Sin embargo, este crecimiento debe ir acompañado de una estrategia que mantenga la rentabilidad de los parques comerciales, uno de sus principales atractivos.
Desde Leroy Merlin, su director de expansión y desarrollo, Luis de Vicente destacó que el éxito de los nuevos desarrollos radica en una combinación de buena ubicación, accesos y visibilidad. También señaló que los parques comerciales permiten una mayor flexibilidad en cuanto al tamaño de las tiendas, lo que facilita su adaptación a diferentes formatos.
Por su parte, Jorge Arumí, CEO de Playing Retail, afirmó que las marcas internacionales, como HalfPrice, están apostando por estos formatos abiertos en el sur de Europa, adaptándose a las particularidades del mercado. Carlos Alonso añadió que los parques comerciales han diversificado su oferta, incorporando gimnasios, clínicas y nuevas propuestas de ocio y restauración.
Los parques comerciales como foco de inversión
El interés inversor por los parques comerciales sigue en aumento. En la tercera mesa redonda, titulada "Consolidación de los parques comerciales como foco de inversión", moderada por Borja Álvarez, associate director capital markets retail de BNP Paribas RE, se analizaron las razones por las que estos activos han ganado atractivo y se han consolidado como una fórmula defensiva en el mercado inmobiliario.
El volumen de inversión en 2024 ascendió a 223 millones de euros, repartidos en 14 operaciones, con una media de 16 millones de euros por transacción, lo que confirma la solidez del sector y el creciente interés por este tipo de activos.
Alfonso Cuesta, managing director en M Core, explicó que los parques comerciales cuentan con tres atributos clave que favorecen su éxito: conveniencia, eficiencia en costes y capacidad omnicanal. Estos activos ofrecen grandes superficies de aparcamiento que facilitan la accesibilidad y responden a un consumidor con una gestión de tiempo más limitada. Además, su diseño permite una ocupación eficiente del espacio, con operadores que pueden maximizar la rentabilidad del metro cuadrado.
El entorno omnicanal también ha favorecido su crecimiento, ya que el formato permite integrar fácilmente la logística con la tienda física, potenciando modelos de click & collect y devoluciones optimizadas. Cuesta destacó que los parques comerciales han reforzado su posicionamiento en actividades cotidianas que responden a necesidades básicas de los clientes, como alimentación o el sector de las mascotas. Este formato suele contar con superficies de entre 8.000 y 12.000 m², con un ancla de alimentación y ubicaciones estratégicas en entornos urbanos o semiurbanos.
Además, estos activos cuentan con operadores solventes y contratos a largo plazo, lo que facilita la gestión y estabiliza los ingresos, añadió Cuesta. También señaló que los inversores ven en los parques comerciales una fórmula defensiva, con rentas ajustadas y operadores con contratos estables, lo que proporciona seguridad en un entorno económico incierto.
“Nuestros inversores y financiadores cada vez
tienen más en cuenta los criterios ESG”
Por su parte, Vítor Duarte, director de investment management en Sonae Sierra, destacó que la sostenibilidad se ha convertido en un factor clave en la toma de decisiones de los inversores. “Nuestros inversores y financiadores cada vez tienen más en cuenta los criterios ESG”, explicó, señalando que la instalación de placas fotovoltaicas o la incorporación de modelos de movilidad sostenible son elementos diferenciadores que refuerzan el atractivo del parque comercial.
Íñigo Veiga, CEO de Pelayo Capital, expuso el caso particular de Breogán Park (Coruña), donde el desarrollo del activo ha ido de la mano de los operadores, con la incorporación de Alcampo o Yelmo Cines, hasta completar la oferta con un gimnasio Metropolitan de 4.500 m2. También han incluido dos hoteles y un espacio de coworking, optimizando el proyecto y aportando una mayor diversidad de usos. Veiga subrayó que los parques comerciales son más ágiles a la hora de adaptarse a nuevas necesidades del mercado y permiten una integración más flexible con otros usos.
En este sentido, Etienne Allepuz, transaction manager en ABRDN, destacó que cada vez más marcas con una fuerte presencia en Europa están entrando en España, lo que amplía la diversidad de operadores en los parques comerciales. Además, señaló que estos activos permiten la incorporación de usos alternativos, como clínicas, que atraen a un público complementario y aumentan el flujo de visitantes.
Allepuz también enfatizó la importancia de la ubicación y la liquidez del activo en la toma de decisiones de inversión. “El análisis es muy exhaustivo para convencer sobre una localización, ya que no solo se tiene en cuenta la demanda, sino también la tasa de esfuerzo de los operadores y el mix comercial existente”, explicó.
En cuanto a la evolución del modelo, Alfonso Cuesta señaló que los parques comerciales se han ido sofisticando, con una mayor inversión en arquitectura y elementos que favorecen la visita, sin perder la eficiencia que caracteriza a este formato. No obstante, advirtió que la capacidad de capturar incrementos de renta es limitada, ya que el modelo se basa en contratos a largo plazo con rentas ajustadas, lo que refuerza su carácter defensivo.
Por último, Veiga concluyó que el futuro de los parques comerciales radica en encontrar un equilibrio entre conveniencia y usos mixtos, sin perder la esencia del formato. En su opinión, la logística, la movilidad sostenible y la integración urbana serán claves para su desarrollo. “Estamos protegidos ante las turbulencias económicas porque los operadores en los parques comerciales responden a necesidades básicas, lo que está impulsando su crecimiento por encima de otros formatos en Europa”, afirmó.
Parc Vallès: un caso de éxito en la transformación del sector
El encuentro concluyó con la presentación de Parc Vallès, un parque comercial en Terrassa que ha evolucionado para adaptarse a las nuevas demandas del sector. Con cerca de 11 millones de visitas anuales, 47.300 m2 de SBA y una ocupación del 99,7%, el parque ha reforzado su posicionamiento con un modelo más experiencial, mejorando la calidad de la estancia y su integración con la ciudad. Para relanzar el parque, se han invertido tres millones de euros, generando 622 empleos directos y consolidándolo como un punto de encuentro tanto para familias como para los trabajadores de las zonas empresariales e industriales cercanas.
Según Núria Gándara, gerente de Parc Vallès, el activo nació con un enfoque en el ocio nocturno, pero ha sabido adaptarse a los cambios en los hábitos de consumo. En 2013 obtuvo la licencia comercial y amplió su oferta con 16.000 m2 adicionales de espacio comercial, aprovechando esta transformación para llevar a cabo un rebranding. Posteriormente, en 2018, la firma Frey adquirió el activo con el objetivo de implantar su concepto Shopping Promenade, un plan que se retomó tras la pandemia y culminó en 2023, coincidiendo con el 25 aniversario del parque.
La renovación ha convertido a Parc Vallès en un espacio más atractivo y funcional. Se ha trabajado en la mejora del entorno exterior, haciéndolo más agradable y accesible, con la instalación de zonas de sombra, áreas de descanso y un área de picnic, lo que ha contribuido a incrementar la estancia media de los visitantes hasta las dos horas. Además, el parque ha reforzado su vínculo con la comunidad local incorporando elementos de arte urbano, como los murales realizados por artistas locales en los accesos a Cinesa y la tematización de las zonas de recarga.
Mariví Orta, asesora del Gobierno en el ámbito del comercio para el Ayuntamiento de Terrassa, destacó la importancia de generar sinergias entre el parque comercial y la ciudad, algo que se ha logrado en Parc Vallès con la inclusión de operadores locales y una estrategia de integración con el tejido urbano. Según explicó, el éxito del parque radica en su capacidad para diferenciarse de otros espacios comerciales e incluyendo elementos únicos, permitiendo que la ciudad se sienta identificada con el proyecto.
Parc Vallès ha estructurado su transformación en torno a la mejora de la experiencia del visitante, el refuerzo de su oferta comercial y de ocio y el cumplimiento de criterios de sostenibilidad y responsabilidad social corporativa. Con esta evolución, el parque se consolida como un referente en la adaptación de los espacios comerciales a las nuevas tendencias del sector, apostando por la calidad del entorno, la experiencia del usuario y la integración con su entorno urbano.
Los asistentes pudieron conocer todos estos elementos gracias a una visita guiada por la propia gerente del parque.
Un sector en evolución
La jornada presentó una visión general sobre el futuro de los parques comerciales, donde la combinación de sostenibilidad, experiencia y diversificación de usos marcará el desarrollo del sector en los próximos años. Con un crecimiento sostenido, una oferta cada vez más especializada y un modelo que se aleja de la simple funcionalidad para convertirse en un destino, los parques comerciales se consolidan como una pieza clave en la evolución del retail en España.