El denominador común en estas aperturas fue que casi ninguno de estos centros o parques vino a cubrir un hueco comercial existente, sino que sus promotores hicieron una apuesta clara por la diferenciación y la creación de ventajas competitivas. En casi todas las ubicaciones había ya una presencia comercial relevante representada por centros comerciales muy consolidados, aunque algunos de ellos relativamente obsoletos.
La incorporación de marcas inexistentes en España, comercialización de anclas de ocio con zonas verdes y equipamientos deportivos y la inclusión de una restauración novedosa, con un diseño cuidado y cocina local, han convertido a estos grandes centros en el referente en la zona desde su apertura, impactando de manera significativa a su competencia, que tuvo que afrontar el dilema de renovarse o morir. Y algunos ciertamente murieron.
Esto desde luego no le pasó desapercibido al mercado de inversión. Tanto los fondos especializados en retail como las SOCIMIs de nueva creación con dinero core se lanzaron a la compra de estos activos dominantes. Un 50% de los mismos cambió de manos en este período y no llegó al 100% dado el carácter patrimonialista de los promotores propietarios del resto de inmuebles.
Si miramos hacia adelante, de los futuros 22 proyectos comerciales y casi 900.000 metros2 previstos para los próximos dos o tres años, casi el 60% por superficie y el 30% por número tendrán más de 50.000 metros2. Aunque dudamos de que todos se lleven a cabo, si esto ocurriera, solo un par de ellos podrían ser de interés suficiente para los inversores más core y, probablemente, los promotores propietarios de estos desarrollos no tendrían mucha voluntad vendedora.
Pues bien, la gran conclusión de todo esto es que si nos fijamos en las aperturas entre 2011 y 2018, analizamos quiénes son los propietarios y vemos los proyectos futuros, las posibilidades a corto o medio plazo de hacerse con un centro de estas características es francamente limitada.
Un inversor core que quiera invertir en un centro dominante, relativamente nuevo, consolidado y con todas las grandes locomotoras, tendría seguramente que optar por la vía de la inversión indirecta en vehículos existentes o bien lanzarse a crear su propio producto, ya sea desarrollando un centro o reposicionando alguno de los grandes centros existentes y algo obsoletos.
Esta segunda vía nos parece más complicada dados los riesgos inherentes así que, tras un profundo escrutinio, nuestra recomendación es no dejar pasar las pocas oportunidades que se van a presentar, porque este tipo de activos son un bien escaso y su éxito está más que probado y garantizado, a pesar de todos los agoreros que predican el fin del retail tradicional.