En España el porcentaje de parques comerciales sobre el total de proyectos es mucho más bajo que en el resto de Europa, cuando el clima debiera ser un factor para lo contrario. El concepto de parque comercial se está desarrollando rápidamente. Comenzó con proyectos en ubicaciones secundarias y un mix comercial más reducido, pero estamos empezando a ver proyectos con un mix comercial más ambicioso. Una prueba de ello es que muchos operadores tradicionales de parques comerciales han adaptado su formato para encajarse en poblaciones medianas o en ubicaciones urbanas. Estos proyectos tienen encaje en aquellas poblaciones grandes o medianas, donde la densidad comercial puede ser alta pero la oferta no está ajustada a las necesidades comerciales de hoy en día.
¿Qué atractivo mantiene este tipo de activos para los inversores?
Los parques comerciales tienen unos fundamentales mucho mejores que los centros comerciales tradicionales. Al ejecutar locales en bruto, los operadores invierten en el fit out de sus locales, generando un compromiso mayor con el proyecto. Suelen ser operadores más solventes y con unos contratos con mucho mayor obligado cumplimiento. Además, el coste de construcción más bajo permite ofrecer rentas más contenidas. Cuando la tasa de esfuerzo de un operador baja, su margen si las cosas no van bien es mayor.
Por otro lado, el parque comercial ofrece un formato más flexible ante la transformación del retail con la venta online. Ante un futuro donde nadie puede adivinar cómo se va a desarrollar la experiencia omnicanal, el local de parque comercial, con muelle de carga propio, ofrece más posibilidades a los operadores de ofrecer una tienda que a la vez sea almacén para reparto en la última milla.
¿Qué tipo de operadores están más activos y qué nuevos nombres están llegando a España?
A los operadores tradicionales de parques comerciales: bricolaje, alimentación, muebles y deportes, se les están sumando operadores de ocio (cine, trampoline parks), restauración, coworking, etc. A esto se le suma la llegada de operadores internacionales que provienen de mercados donde los parques comerciales están más desarrollados y los e-tailers, operadores que nacen en el mundo online y buscan presencia física para generar una mejor experiencia con el cliente final.