Dentro del retail inmobiliario hablamos de tres grandes subcategorías: alimentación, parques comerciales y centros comerciales. Aunque existen inversores interesados en las tres, también hay un elevado grado de especialización con capital que se centra exclusivamente en un formato.
El segmento que está mostrando una mayor tracción son los centros comerciales. Tras varios años en los que fueron vistos con cautela, con una liquidez limitada y pocas operaciones, en 2025, el volumen de inversión en centros ha superado los 1.400 millones de euros.
En apenas dos meses de 2026 ya se han registrado cerca de 360 millones de euros y existen numerosas operaciones en fases avanzadas. Además, nuevos inversores internacionales comienzan a analizar este segmento, lo que amplía el universo de potenciales compradores y podría generar cierta presión a la baja sobre las rentabilidades si esta tendencia se consolida. Por su parte, los segmentos de alimentación y parques comerciales han mantenido una demanda constante en los último años. En alimentación, los volúmenes ya no alcanzan los niveles extraordinarios registrados tras la pandemia, pero siguen situándose en cifras sólidas. En muchos casos esta reducción responde más a una falta de producto disponible que a una menor demanda.
En el caso de los parques comerciales, el inicio de 2026 también está mostrando una entrada relevante de capital. Es posible que esto genere cierta presión sobre las rentabilidades, aunque difícilmente veremos compresiones significativas sin un contexto claro de bajadas de tipos de interés. El volumen de inversión en parques comerciales durante este año podría situarse por encima de su media histórica. En un entorno global de incertidumbre, estas dinámicas pueden evolucionar. Si el contexto macroeconómico se torna más complejo, es probable que parte del capital vuelva a concentrarse en formatos tradicionalmente considerados más defensivos dentro del retail, como la alimentación y los parques comerciales.