Así, se convirtió en el primer sector inmobiliario de inversión durante el pasado año, representando un 42% de la inversión total en commercial real estate (Oficinas, Logística y Retail). A nivel europeo, España se hizo con la quinta posición por volumen de inversión retail, representando un 10% del total.
No obstante, parte de este impulso fue el cierre, todavía en un contexto pre-covid, de dos grandes operaciones de centros comerciales (intu Asturias y Puerto Venecia) a principios de 2020. Tras un segundo trimestre en el que apenas se cerraron operaciones en el mercado, en el último semestre la inversión repuntó con un volumen superior a los 880 millones de euros.
En la comparativa anual, la inversión acumulada en 2020 superó en un 40% el volumen total del año 2019. Si bien la consultora matiza que, dada la escasez de grandes operaciones, los volúmenes en 2019 fueron menores de lo habitual.
Grandes operaciones
Aunque en 2020 el sector de los centros comerciales fue uno de los más perjudicados por el cierre de los establecimientos y las medidas de restricción a la movilidad (que produjo una gran devaluación de los mismos), la inversión en este sector destacó con un volumen de unos 1.100 millones de euros. Esto supuso concentrar un 50% de la inversión retail, impulsado por la venta de los centros comerciales intu Asturias e intu Puerto Venecia, que en conjunto sumaron alrededor de 800 millones.
Durante 2020, el interés de los inversores también se centró en centros comerciales en dificultades, como ha sido la compra de Gran Turia, La Vega, Espacio Torrelodones, Thader o La Fira. En el actual contexto, ya observamos cómo algunos inversores están aprovechando la oportunidad para comprar activos dominantes ante los problemas de liquidez de sus propietarios.
A estos centros les siguen, por volumen de inversión, los supermercados, que han batido récords en 2020 con una inversión que rondó los 600 millones de euros. Este volumen supuso casi el 30% de la inversión total en retail durante 2020, superando ampliamente la cifra registrada entre los años 2017 y 2019, cuando representaba en torno a un 5% o un 10%.
El atractivo de los supermercados
El apetito inversor por los supermercados se fundamenta en su buen posicionamiento dentro del sector retail. En este sentido, se trata de uno de los activos más resilientes a los efectos de la pandemia: seguro, fácil de entender y con una duración de las rentas percibidas por encima de la media.
La fórmula que ha predominado en las transacciones de supermercados ha sido el sale & leaseback, que ofrece ventajas para comprador y vendedor. En el caso de los operadores, esta les permite inyectar liquidez y poder favorecer su expansión hacia otros mercados o emprender iniciativas de transformación relevantes (mejoras en el proceso de compra online, reformas de tiendas, introducción de nuevos conceptos en su oferta comercial, etc.)
En 2020, el sector retail español fue testigo de varias operaciones de este tipo protagonizadas por cadenas de supermercados. Entre ellas destacó, por volumen, la protagonizada por LCN Capital Partners European Fund III, que adquirió 27 tiendas de Mercadona a principios de septiembre. También destacaron la del fondo internacional W.P. Carey, que compró 27 supermercados Eroski, la de Pradera, que adquirió seis hipermercados Eroski en el País Vasco y Navarra, y la venta de GM Food a la firma de inversión sueca Sagax, de 37 centros Cash & Carry.
Aún con la presencia de la COVID-19, el sector de la venta de alimentación minorista sigue funcionando bien en todos los mercados europeos y atrayendo a inversores. El foco está tanto en las carteras regionales como a nivel de mercado individual. Prueba de ello son la reciente venta de cuatro tiendas Edeka a Greenman Investments en Alemania o la compra de una cartera de activos por Supermarket Income REIT en Inglaterra.
Los parques comerciales resisten
Por su parte, los parques comerciales han mantenido el interés de los inversores durante la pandemia, con un volumen superior a los 200 millones en 2020, lo que representó un aumento del 25% al año. La resiliencia mostrada por estos activos se debe a que ofrecen diversas ventajas para los consumidores. Entre ellas se incluyen la buena accesibilidad, el aparcamiento fácil y gratuito y la mayor seguridad, facilitando el acceso directo a cada una de las unidades comerciales al aire libre y minimizando el contacto interpersonal, tanto por los espacios comunes al aire libre como por la amplitud de los formatos, evitando así aglomeraciones. A su vez, suelen incluir actividades relacionadas con el hogar o el deporte, y también es habitual encontrar un operador de alimentación, que garantiza un flujo recurrente de público.
Además, los parques comerciales son ágiles de gestionar, ya que incluyen menos operadores con los que negociar, son capaces de reposicionarse como activos logísticos destinados a satisfacer las necesidades de ‘última milla’ y pueden utilizarse como puntos de click & collect y click and delivery. También cuentan con bajos alquileres atractivos para los operadores y el potencial de remodelación/ reutilización es un factor clave. Su posible uso para logística de última milla aumenta el atractivo de los parques comerciales cerca de la ciudad.
En el tercer trimestre de 2020, la gestora de fondos alemana Union Investment, dueña del centro comercial Puerto Venecia, adquirió el parque comercial On Plaza, ubicado en Torrejón de Ardoz (Madrid). Igualmente, la compañía belga Mitiska Reim ultima la creación de un tercer fondo destinado a parques comerciales en toda Europa y a logística urbana, que prevé tener activo a lo largo de 2021. Para el nuevo vehículo, la compañía busca oportunidades en todas las plazas de los mercados español y portugués para los parques comerciales y en las principales capitales de provincia para los activos logísticos de última milla.
El volumen de inversión transaccionado en high street se situó en torno a los 375 millones de euros en 2020, registrando la mayor caída anual (-60%) entre los activos retail. Los activos más prime mostraron mayor resiliencia frente a las ubicaciones secundarias, donde la disponibilidad de locales es mayor.
Capital nacional
La inversión en España durante el año 2020 estuvo protagonizada por el capital de procedencia internacional (80% del volumen total), mientras que en 2019 estuvo repartida, de forma similar, entre capital de origen nacional e internacional. Los inversores nacionales se han centrado en la adquisición de activos high street y centros comerciales casi en la misma proporción.
También las compras de inversores internacionales se han orientado hacia los centros comerciales (50% de las operaciones), pero en este caso se mostraron especialmente activos enfocándose a portfolios de supermercados (30%). En el año 2020 destacó la fuerte actividad de los fondos de inversión, que acumularon el 50% de la inversión total en retail, con un crecimiento significativo respecto a 2019 (25% del total).
Por su parte, las SOCIMIs/REITs redujeron de forma considerable su actividad en 2020 acumulando un 7% de la inversión total en retail, tras el auge en los últimos años (25%-40%). El volumen transaccionado por inversores institucionales y privados en 2020 fue inferior al año anterior, si bien se mostraron más activos que en 2017 y 2018.