La ocupación en centros comerciales de MERLIN Properties ha alcanzado un 96,2%, por lo que ha aumentado 122 pbs en 2023 con un sólido rendimiento operativo. Las ventas de los inquilinos se sitúan por encima de niveles pre-COVID (+14%), las afluencias en diciembre también superan ya la cifra de 2019 (+1,2%) y continúan mejorando frente a 2022 (+5.0%), con la tasa de esfuerzo en mínimos históricos (11,7%).
La compañía ha cerrado el ejercicio 2023 con unos ingresos totales de 488,3 millones de euros (incluyendo rentas brutas de 475,6 millones), un EBITDA de 367 millones y un beneficio operativo de 284,2 millones (61 céntimos de euro por acción).
El valor bruto de los activos se sitúa en 11.270 millones, afectado por una importante expansión de yields (+42 pbs) con impacto moderado en las valoraciones (-3,4% LfL vs 2022) gracias a un rendimiento operativo, basado en crecimiento de rentas y mayor tasa de ocupación, a los que se suma el aumento de valor de los nuevos proyectos logísticos y de los centros de datos. El valor neto de los activos asciende a 7.083 millones, lo que supone una disminución del 3,8% frente 2022.
El resultado neto contable es negativo (-83,5 millones), al deducirse del beneficio operativo la caída de valoración de los activos (336 millones).
Tras la distribución a los accionistas de 207 millones de euros, el nivel de endeudamiento (LTV) se sitúa en el 35%, con una posición de liquidez de 1.309 millones y vencimiento medio de la deuda en 5,1 años.
Oficinas
La cartera de oficinas ha experimentado un importante aumento de las rentas like-for-like (+6,1%) gracias a la indexación y la subida de rentas en renovaciones. Se ha batido la indicación de ocupación al mercado, alcanzando el 92,5%.
Dentro del Plan Landmark, los primeros inquilinos de Plaza Ruiz Picasso 11 comenzaron a ocupar el edificio en el último trimestre del año, mientras otros lo están haciendo a lo largo de 2024. Se trata de inquilinos de primer nivel, a rentas prime, acordes con la calidad del inmueble.
Logística
La cartera logística ha mostrado un excelente comportamiento en el año, con un crecimiento de las rentas like-for-like del 4,8% gracias a la mejora de ocupación, indexación e incremento de rentas en renovaciones. En lo que respecta a la comercialización, se han firmado más de 297.000 metros cuadrados. La ocupación virtualmente plena tanto en MERLIN (99%) como en ZAL Port (96,9%).
Continúa el desarrollo de los planes Best II y III, habiendo entregado hasta la fecha 478.000 metros cuadrados a una rentabilidad media del 7,8%. La compañía ha finalizado y alquilado a Pepco en el primer trimestre de 2024 la única nave desarrollada durante 2023 (A2-Cabanillas Park II B), con 47.000 metros cuadrados.
MERLIN cuenta con más de 550.000 metros cuadrados de suelo adicional para desarrollo, lo que permite a la compañía acompañar la expansión de sus inquilinos a futuro. En los próximos meses arrancará la construcción de otros 140.000 metros cuadrados para entrega a principios de 2025, con un nivel de precomercialización muy alto (+80%).
Plan Mega (Data Centers)
Los data centers de Madrid-Getafe, Barcelona-PLZ y Bilbao-Arasur están operativos desde el 30 de septiembre 2023, por el momento con 9 MW IT instalados de los 60 MW IT de capacidad que permiten.
MERLIN ha decidido acelerar la recepción e instalación de equipamiento ante la fuerte demanda en comercialización, derivada del auge de la inteligencia artificial generativa. En este sentido, han comenzado en Barcelona-PLZF las modificaciones técnicas piloto para adaptar los sistemas de refrigeración a las altas densidades requeridas en esta industria y se trabaja en repotenciar aquellos centros que lo permiten, capitalizando el ahorro de espacio generado por dichas densidades.
Esta categoría de activos pasará a representar un porcentaje muy relevante de los ingresos de la compañía a medio plazo, con contratos largos e inquilinos de gran calidad crediticia, líderes en el sector tecnológico.
Actividad inversora y desinversora
La actividad inversora en el ejercicio ha sido moderada, limitándose a la adquisición de los grandes almacenes en Marineda y el pago final de un suelo logístico en Valencia por 22,8 millones de euros.
En cuanto a la actividad desinversora, en 2023 se han vendido activos no estratégicos por valor de 38,3 millones incluyendo dos centros comerciales secundarios, una unidad residencial, un supermercado y un activo industrial.
Sostenibilidad
El buen año de MERLIN se ha visto fuertemente refrendado en los ratings de sostenibilidad, mejorando su puntuación con respecto a 2022 en seis de los siete índices (GRESB, CDP, S&P Global, Sustainalytics, Bloomberg, ISS y Vigeo Eiris). Destacan dos hitos: la inclusión de MERLIN en uno de los ratings de sostenibilidad más prestigiosos del mundo (y donde únicamente hay cinco compañías inmobiliarias europeas), el Dow Jones Sustainability World Index y, por tercer año consecutivo, en el Dow Jones Sustainability Europe Index.
Perspectivas para 2024
En ausencia de externalidades macroeconómicas y/o políticas, en las tres categorías de activos principales (oficinas, naves logísticas y centros comerciales) se prevé un mantenimiento aproximado de niveles de ocupación, a la vez que las rentas se seguirán viendo beneficiadas por la inflación, al estar los contratos de arrendamiento indexados.
Los centros de datos contribuirán negativamente a la actividad de la compañía, afectando al flujo de caja neto al final del ejercicio. Ello es consecuencia del desfase temporal entre gastos (prácticamente los correspondientes a un año ordinario, al estar ya los centros operativos) e ingresos, que irán en aumento paulatino a medida que vayamos disponiendo de potencia eléctrica y equipamiento IT instalado en las diferentes ubicaciones hasta alcanzar su potencial máximo, previsto para el final del segundo semestre de 2025.