La inversión en centros y parques comerciales atraviesa en España una fase de intensa actividad, en un contexto de elevada liquidez y renovado interés por este tipo de activos. Así lo planteó Eduardo Ceballos, presidente de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), durante su participación en el Desayuno Editorial “Inversión en centros comerciales”, patrocinado por Sonae Sierra y organizado por la Revista Centros Comerciales, cabecera oficial de la AECC.
Ceballos definió el momento actual como positivo para la inversión y subrayó la elevada competencia en los procesos de venta. A su juicio, el número de interesados refleja el atractivo que mantiene el segmento, aunque también dificulta las adquisiciones en un mercado cada vez más disputado.
Ventas, rentabilidad y financiación sostienen el interés inversor
El presidente de la AECC situó entre las claves de este ciclo el comportamiento de los propios activos. El año pasado, la inversión en centros y parques comerciales superó en España los 2.000 millones de euros, una cifra que no se veía desde 2018. En su análisis, este repunte responde a una combinación de factores: la buena marcha del negocio, la bajada de los tipos de interés y la evolución favorable de la economía española.
A ello se suman unas cifras de ventas y afluencias que han seguido mostrando fortaleza. Ceballos recordó que las ventas crecieron en torno a un 6%, un dato que ha contribuido a sostener el apetito inversor. Asimismo, destacó que centros y parques comerciales siguen ofreciendo yields superiores a las de otros segmentos inmobiliarios, un factor que mantiene su atractivo dentro del mercado.
Según Ceballos, detrás de esta actividad se sitúan principalmente inversores value add y core plus, especializados en el segmento y con presencia tanto directa como a través de plataformas y asset managers. Junto a ello, señaló que la financiación sigue acompañando al sector. Durante el encuentro destacó que no solo la banca española mantiene su respaldo al retail, sino que también entidades europeas están financiando operaciones en España, atraídas por la solidez del mercado.
En esta evolución también influye la transformación de los propios activos. La creciente presencia de operadores de restauración y de servicios ha ampliado la función tradicional de centros y parques comerciales y ha contribuido a elevar el gasto medio y el tiempo de estancia. A ello añadió la fidelidad que siguen mostrando los consumidores hacia estos formatos, un elemento que, en su opinión, sigue apuntalando su atractivo.
Menos oferta nueva y crecimiento más selectivo
Frente a este dinamismo inversor, el desarrollo de nuevos proyectos continúa siendo limitado. Ceballos vinculó esta situación a la madurez del mercado español, con poco espacio para nuevos activos de gran escala, y a dos condicionantes adicionales: las dificultades de financiación y el aumento de costes, que hacen más atractiva la compra de activos existentes que el impulso de nuevos desarrollos.
A su juicio, esta escasez de nueva oferta ha contribuido a sanear el mercado. Según señaló, desde la salida de la crisis financiera la media de nuevas aperturas en España no alcanza el 1%, una circunstancia que ha favorecido un escenario más equilibrado.
Dentro de este contexto, sí identificó nichos de crecimiento. Entre ellos, destacó el avance de los parques comerciales, especialmente los de menor tamaño, al considerar que permiten responder con mayor facilidad a demandas concretas. También apuntó a la expansión de determinados operadores, sobre todo en alimentación, como una de las palancas que pueden sostener nuevos desarrollos en ubicaciones específicas. Más que anticipar una fase expansiva generalizada, su planteamiento apunta a un crecimiento puntual, vinculado a formatos más ajustados y a necesidades bien definidas.
Esa tendencia ya se refleja en la evolución de la nueva oferta: en 2025, el mercado incorporó algo más de 132.000 m2 de SBA a través de cinco nuevos proyectos y, de cara al periodo 2026-2028, están previstos 36 desarrollos, de los que 28 corresponderán a parques comerciales.
2026: continuidad, aunque con cautela
De cara a 2026, la visión de Ceballos sigue siendo favorable. Considera que el interés inversor se mantendrá y que el mercado continuará registrando actividad, apoyado en la fortaleza del consumo y en un arranque de ejercicio con operaciones relevantes ya cerradas y otras en marcha. De hecho, según los datos compartidos por Savills, la inversión en el sector retail en España podría cerrar su mejor primer semestre histórico, con una previsión de 2.900 millones de euros.
En ese contexto, el mercado ya ha dejado varias operaciones de peso en centros y parques comerciales en España. Castellana Properties ha adquirido Islazul, en Madrid, por 340 millones de euros; Berceo, en Logroño, por 108 millones; y el 50% de Splau, en Cornellà de Llobregat, por 89,2 millones. A estas transacciones se añaden la compra de una cartera de nueve parques comerciales por parte de Ares, valorada en 279 millones; la adquisición de AireSur por Rivoli AM y Santander, por 80 millones; y la toma de control de Oasiz Madrid por Cale Street, por 140 millones. Solo estas operaciones, con importe hecho público, suman al menos 1.036,5 millones de euros, a la espera de incorporar otras transacciones cerradas este año cuyo volumen no ha trascendido.
El balance refuerza la lectura de Ceballos, aunque el presidente de la AECC introdujo un matiz de prudencia ante el contexto internacional. Las tensiones geopolíticas obligan, en su opinión, a seguir de cerca la evolución del corto plazo. Con todo, considera que el mercado español de centros y parques comerciales mantiene fundamentos suficientes para seguir atrayendo inversión.