Dominique Moerenhout, CEO de EPRA, avanza que el recorte de los tipos de interés y la estabilización de las valoraciones serán los catalizadores de un repunte sostenido de la inversion. Se muestra convencido del potencial del inmobiliario cotizado para liderar la recuperación.
Tras la caída de 2022, el sector inmobiliario cotizado ha experimentado un repunte significativo en el segundo semestre de 2023. ¿Qué ha motivado esta recuperación y qué podemos esperar en 2024?
Dominique Moerenhout: En el segundo semestre de 2023, el sector inmobiliario cotizado europeo experimentó un repunte significativo, con el EPRA Developed Europe Index subiendo un 17,4%, en contraste con la caída del 36,5% en 2022. Este rebote fue especialmente visible en el cuarto trimestre, impulsado por la previsión de recortes de los tipos de interés y un descenso significativo de la inflación, que pasó de un máximo del 10,6% en octubre de 2022 al 2,9% a finales de diciembre. El optimismo del mercado se vio respaldado por la tendencia desinflacionista de la zona euro y los cambios previstos en la política del BCE, incluido un posible recorte inicial de los tipos en abril, seguido de un ciclo más agresivo en junio, hasta llegar a una reducción de 150 puntos básicos a finales de año.
La mayoría de las empresas cotizadas han contratado deuda fija a largo plazo y a bajo interés antes de la recesión, lo que las ha situado en una posición sólida en un contexto de mejora de los indicadores económicos y bajada de los tipos de interés.
Para 2024, el sector prevé un aumento del 10% en el volumen de inversión, aunque con cautela debido a posibles retos geopolíticos y económicos.
¿Ha terminado ya el ajuste de las valoraciones? ¿Hay algún segmento específico que aún necesite una corrección en los precios?
D.M: Aunque en algunos sectores se observa una cierta alineación entre las expectativas de precios de compradores y vendedores, lo que indica un potencial repunte de la actividad inversora, es posible que el ajuste total de las valoraciones y las condiciones de financiación aún no hayan terminado. Es normal que el mercado inmobiliario europeo atraviese una fase en la que los distintos sectores muestren respuestas variadas a la coyuntura económica.
El informe de PwC sobre Tendencias Emergentes del Mercado Inmobiliario Europa 2024 destaca el reto de la valoración como un problema, con muchos encuestados indicando que las valoraciones actuales no reflejan con precisión la miríada de retos y oportunidades a los que se enfrenta el mercado inmobiliario, como el cambio climático, el impacto social y las cambiantes demandas de los ocupantes. Esto puede sugerir que ciertos segmentos que no se alinean con la tendencia hacia la sostenibilidad y el cumplimiento ESG, todavía podrían necesitar una corrección en los niveles de precios. La sostenibilidad es cada vez más importante en la determinación del valor y el atractivo de los activos.
"Es posible que el ajuste total de las valoraciones y
las condiciones de financiación aún no se hayan terminado"
La mayoría de los agentes del sector son bastante optimistas en cuanto a la rentabilidad de la inversión inmobiliaria en 2024. ¿Comparte este sentimiento? ¿Espera que las inmobiliarias cotizadas superen al resto del sector?
D.M: La inversión en el sector inmobiliario europeo se redujo en torno a un 50% en 2023 y las primeras semanas de 2024 han mostrado cierta recuperación limitada de la inversión en algunos sectores como el retail y la logística. Los recortes de los tipos de interés y la estabilización de las valoraciones serán los catalizadores necesarios para una recuperación tangible de la inversión.
Históricamente, las inmobiliarias cotizadas (LRE) han sido sistemáticamente las primeras en sentir el impacto de cualquier choque macroeconómico debido a su valoración basada en el mercado, lo que provoca impactos inmediatos de la volatilidad, creando un efecto de retraso en comparación con la valoración anual de los bienes inmuebles directos. Esto sigue el principio de "el primero en la crisis, el primero en salir", lo que sugiere el potencial del inmobiliario para liderar la recuperación. Seguirá eclipsando a otras grandes clases de activos, impulsado por la relajación de las políticas monetarias y una recuperación económica lenta pero constante. Sus sólidos fundamentos financieros, junto con importantes descuentos sobre el valor neto (NAV) y carteras de alta calidad, le posicionan bien para el próximo ciclo. Oxford Economics espera que el LRE registre un rendimiento positivo este año (9,5%) y proyecta una rentabilidad media a cinco años del 8,2% hasta 2024-2028.
"Los sectores alternativos impulsados por las
megatendencias presentan oportunidades atractivas"
¿Qué segmentos presentan las oportunidades más atractivas? ¿Hay margen para que continúe el boom de activos alternativos como las residencias de estudiantes, las residencias para la tercera edad y la hostelería o serán los activos tradicionales los que tomen la delantera?
D.M: En el cambiante panorama inmobiliario europeo y español, los sectores alternativos impulsados por las megatendencias presentan oportunidades atractivas, sobre todo en la construcción de viviendas de alquiler para estudiantes, residencias para la tercera edad, etc. Ejemplos como los centros de datos españoles de Merlin Properties y Segro en el Reino Unido ponen de relieve el potencial de los nichos de mercado. Además, debido a la demografía europea, el sector de la vivienda para la tercera edad es muy prometedor. Sin embargo, no debe pasarse por alto la transformación de los activos tradicionales. Los espacios comerciales y de oficinas reinventados, a través de enfoques innovadores para satisfacer las cambiantes necesidades de los consumidores y los profesionales, también están destinados a prosperar. Esta dinámica equilibrada entre inversiones alternativas pioneras y sectores tradicionales revitalizados sugiere una trayectoria de crecimiento diversa y sólida para el mercado inmobiliario cotizado.
"En la última década, el papel de la ESG
en las estrategias de inversión se ha
ampliado significativamente"
Los factores ESG son cada vez más determinantes en las transacciones que realizan los inversores institucionales. ¿Actúa el mercado con una visión a largo plazo o desempeña la ESG un mero papel de "marcar la casilla" para garantizar la liquidez de los activos?
D.M: Los inversores institucionales integran cada vez más los factores ESG en su proceso de decisión, lo que indica un gran cambio hacia estrategias de inversión sostenibles y éticas que van más allá de la mera rentabilidad financiera. En la última década, el papel de la ESG en las estrategias de inversión se ha ampliado significativamente, con equipos dedicados a mejorar la educación de los inversores, identificar los riesgos ESG y comprometerse proactivamente con las empresas. Este planteamiento va más allá del cumplimiento de la normativa y busca un impacto en el mundo real a través de iniciativas como los Bonos Verdes y criterios ESG estrictos en el análisis financiero.
El compromiso institucional con los principios ESG es evidente en la incorporación de estos criterios en los marcos de inversión y los acuerdos de servicios, lo que pone de relieve una dedicación estratégica a las prácticas de inversión sostenible. La alineación de un activo inmobiliario con las principales normativas de sostenibilidad constituye cada vez más el "paso cero o go-no go" antes de que comience la due diligence de inversión tradicional. Esto no solo satisface las expectativas normativas, sino que también se alinea con objetivos sociales y de sostenibilidad más amplios, haciendo de la integración ESG un componente clave para lograr rendimientos estables a largo plazo.